ETTEPANEKUD SEOSES  KAHJUNÕUDE JA MAJANDUSKAVAGA.         31.08.2025

• Vandeadvokaat on P.Filatovi nõuet edastades jätnud tähelepanuta fakti, et kaebaja on ise (koos teiste 4-ja korteri omanikega) tekitanud kahju ühistule ja jätnud õigluse põhimõtted kõrvale;
• Kanalisatsioonipüstaku ummistuse põhjused on loogiliselt mõeldes ja füüsikale tuginedes teada, kuid aktid ummistuse täpse koha ja sealt leitud tahkete esemete kohta on kirjeldamata (failid  Akt.odt ja Akt -1.odt). Olemasolevad aktid ei võimalda ummistuse põhjuseid piisavalt kirjeldada;
• Juhatuse vastus nõudekirja esitanule on konkreetne, faktidega põhjendatud ja vastuvõetud otsus on õiglane.
• Kompromissileping on ebaseaduslik, sest juhatuse liikmel (V. Katšan)  puudus P. Filatoviga kokkuleppe sõlmimiseks üldkoosoleku nõusolek ja juhis.

Olemasoleva dokumentatsiooniga ja pildimaterjaliga tutvumise järel leian, et:

• P. Filatovil puudub nõudeõigus korteriühistu vastu, kuna ummistus tekkis püstaku ebaõigest kasutamisest  tema enda (krt.43) ja korterite 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt;
• P.  Filatov ja loetletud korterite omanikud  on tekitanud kahju mitte ainult endile  vaid ka ühistule, summas, mis ühistu on kulutanud ummistuse likvideerimisele;  
• Jah,  vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu siis kui  esemes tekkis rike (purunemine, läbiv rooste vms), kuid antud juhul lasub süü korteriomanike grupil;
• Kohus võib õigluse põhimõttele toetudes määrata hüvituseks väiksema summa, kui oli tegelik kahju või kulutused, või jätta see üldse määramata. Näiteks juhul, kui kahju või kulutuste suuruse on tinginud kaebaja enda süü.   

NB! Kompromissleppe alusel on võimalik summa kokku leppida, aga kui korteriomanikud sellekohast otsust vastu ei võta, on risk, et kulud jäävad kokkuleppe sõlminud juhatuse liikmete kanda.

Veel rõhutan, et kanalisatsioonipüstaku avarii näol ei ole tegu kindlustusjuhtumiga.

ETTEPANEKUD:

Kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorras on:

• KÜ Soo 2 kehtiva põhikirja kehtivuse lõpetamine ja uue põhikirja vastvõtmine;
• P. Filatovi kahjunõude kohta otsuse langetamine;
• Juhatuse poolt sõlmitud kompromissleppe kohta otsuse langetamine;
• 02. oktoobri 2012  otsuse (treppide pesija töötasu kohta) tühistamine;
• 2025 aasta majanduskava muutmine;
• Mõttevahetus korteriomanikke huvitavatel teemadel (ilma otsust tegemata).

1. Omalt poolt olen nõus toetama koosoleku ettevalmistamist ja olema koosolekul põhikirja arutelul ettekandjaks. Samuti olen nõus printima eelnõu 4 -s eksemplari ja looma korteriomanikele võimalus eelnõuga tutvumiseks.
2. Ettepanekud 08.08.2025 a. kinnitatud majanduskava muutmiseks:
   1. kava TULUDE real kustutada rida „Trepikodade koristus“  summas 660 €;
   1. kava KULUDE real muuta „Juhatus:“ sisestada tekst: „Juhatuse esimehe hüvitis“ summas 145 € (bruto) + sotsiaalmaks; kulu aastas = 2314 €
   1. kava HOOLDUSKULUD real 2 muuta tekst järgmiselt“ Treppide pesia töötasu 115 € (bruto) + sotsiaalmaks,  kulu aastas = 1836 €
   1. kava HOOLDUSKULUD real 3 muuta tekst järgmiselt: „Õueala koristaja töötasu 120 € (bruto) + sotsiaalmaks, kulu aastas = 1915 €
3. REMONDIFONDI ridadel:
   1. Rida „avariifond (krt. 43 kahjunõue 9) kustutada, kuna kulu on juba kantud.
   1. Rida „Laen el. süsteemi renoveerimiseks summas 25000 € kustutada, kuna puudub üldkoosoleku otsus;
   1. Lisada rida RESERVKAPITAL.   Korteriühistus omandi suurusel põhineva summa  kogumiseks on paar võimalust: maksed ja eelmise aasta tulem. Reservkapitali summa peaks meil olema vähemalt 1/12 majanduskulude aastasummast.  2024 kulu (74600 EUR) arvestades, peaks koosolek kehtestama reservkapitali suuruseks 6200  EUR .

14.06.2024 üldkoosoleku otsuse alusel  peaks olema reservkapitali kontol olema 2852 + 3116 = 5 968 € . See fakt tuleb majanduskavas kirja panna.

Heade soovidega,   Eino Rebane

*****************************************

 KÜ Soo 2 juhatusele                                                                                                   13.08.2025

                                                     M Ä R G U K I R I

08.08.2025  üldkoosoleku tulemuste kohta.

Otsuste formuleerimisel ja vastuvõtmisel  ei tehtud vahet päevakorrapunktide ja jookvate küsimuste vahel. Üldkoosolekul nõustajana osalenud  Reet Kõvask väljendas oma mõtet, et üldkoosolek saab jooksvate küsimuste all vastu võtta ka siduvaid otsuseid kuid  MTÜS  § 20 prim (6) seda ei võimalda:  Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.) Siit järeldus, et jooksvaid  küsimusi saab arutada kuid siduvaid otsuseid vastu võtta ei saa.   

MTÜS  regulatsioon on õigustatud, kuna  „Jooksvad küsimused“  ei ole konkreetsed nagu on päevakorrapunktid.  Koosoleku päevakorras olevad „päevakorrapunkt“ ja „jooksvad küsimused“ mõisted erinevad oluliselt nii sisult kui ka otsuste vastuvõtmise korra poolest. „Päevakorrapunkt“ all tuleb mõista konkreetselt ette valmistatud teemat, mis esitatakse koos taustmaterjalide ja ettepanekutega.  „Jooksev küsimus“ aga tähendab vähemolulist teemat, mis kerkib üles  tavaliselt koosoleku lõpus . Ta ei pruugi olla eelnevalt päevakorda listud, ta ei sisalda ettevalmistust ega ole mõeldud siduva otsuse vastuvõtmiseks.  Seega 08.08.2025 koosolek jooksvate küsimuste all siduvaid otsused vastu võtta ei saanud, kui võeti, siis on nad tühised.

II

Üldkoosolekul  Reet Kõvaski esinemisest jäi kõlama selgitus, et majanduskulude  jaotamisel  tuleb lähtuda  kehtiva  põhikirja sätetest.

Juhin tähelepanu seadusandlusele:

• KrtS § 40 (1):  Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
• § 40 (2):  Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.  

  Reet Kõvask ei selgitanud, et põhikiri, mis on vastu võetud enne 01.01.2018, kehtib niivõrd, kuivõrd tema sätted ei ole vastuolus uue seadusega. Aga põhikirja p 6.2.6  säte (…vastavalt koosoleku otsusele) on vastuolus seadusega (… vastavalt oma kaasosa suurusele). Siit järeldus, et ka kehtiva põhikirjast lähtudes tuleb kõik kulud jaotada m2 – põhiselt.

Kui soovitakse jaotada seadusest erinevalt, tuleb vormistada korteriomanike kokkulepe ja selle tingimuused loetleda põhikirjas.  Aga see viitab juba ebatavalisele valitsemisele.

                                                     III

Kahjuhüvitise nõude (6940 €) rahuldamisel on juhatuse poolt tehtud mitu viga.  Tegutsetud on põhjendamatult  rutates. Rahalisi vahendeid on juhatus üle kantud selleks volitusi omamata, kuna kahjuhüvitise küsimus peab olema otsustatud korteriomanike häälteenamuse alusel (vt. KrtS § 35).

• Kahjunõue V. Katsani ütluste kohaselt on kannatanule  ammu üle kantud, aasta alguses ja  Ilma üldkoosoleku otsuseta ning majanduskavaga arvestamata;
• Korteriomanikele on  10.08.2025 esitatud arved, kus kulu nimetuseks „kahjuhüvitis“ , mis tähendab, et juba tasutud  6940 € plaanitakse omanikelt sisse nõuda  just kui teist korda?!
• Omanikelt sissenõutav summa 6940 € on jaotatud korterite arvu põhjal, mis on KrtS § 40 (1) rikkumine.   

Taolised meelevaldsed tegevused on lubamatud. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige majanduskavast, põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või korteriomanike omavahelisest kokkuleppest.  Kahjuhüvitise küsimus on kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimus, lahendamine kuulub üldkoosoleku pädevusse.

Kuna kinnitatud  majanduskavas ei saa tagasiulatuvaid kulutusi sisse kirjutada, sest kahjuhüvitis on juba makstud, tuleb järgmisel koosolekul vastu võtta otsus majanduskava muutmise kohta, loetledes plaanitud kulutused, milleks 6940 eurot kulutatakse.

                                                                IV

KrtS § 48.  Reservkapital

• Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.

Reservkapitali moodustamise nõue on KÜ -s täitmata, reservkapitali olemasolu ja/või muutumise andmed majanduskavas puuduvad.   14.06.2024 korduskoosoleku otsus „2023 a. tulem (summa 3116 €) kanda reservfondi ja 2025 aasta majanduskavva“ on tänaseni täitmata.

Lõpetuseks: Ma ei kavatse kasutada õigusorganite abi ebaseaduslike otsuste tühisuse tuvastamiseks. Ma palun märkustega arvestada ja teha korteriomanikega koostööd, et kõrvaldada puudused ja lõpetada tühiste otsuste „tootmine“ning viia juhtimises ellu uuendusi, millega juhatus on muide juba alustanud. Prioriteediks palun seada uue põhikirja vastuvõtmine, teksti leiab  http://www.einorebane.ee

Parimate soovidega,  Eino Rebane