KÜ Soo 2 juhatusele 13.08.2025
M Ä R G U K I R I
08.08.2025 üldkoosoleku tulemuste kohta.
Otsuste formuleerimisel ja vastuvõtmisel ei tehtud vahet päevakorrapunktide ja jookvate küsimuste vahel. Üldkoosolekul nõustajana osalenud Reet Kõvask väljendas oma mõtet, et üldkoosolek saab jooksvate küsimuste all vastu võtta ka siduvaid otsuseid kuid MTÜS § 20 prim (6) seda ei võimalda: Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.) Siit järeldus, et jooksvaid küsimusi saab arutada kuid siduvaid otsuseid vastu võtta ei saa.
MTÜS regulatsioon on õigustatud, kuna „Jooksvad küsimused“ ei ole konkreetsed nagu on päevakorrapunktid. Koosoleku päevakorras olevad „päevakorrapunkt“ ja „jooksvad küsimused“ mõisted erinevad oluliselt nii sisult kui ka otsuste vastuvõtmise korra poolest. „Päevakorrapunkt“ all tuleb mõista konkreetselt ette valmistatud teemat, mis esitatakse koos taustmaterjalide ja ettepanekutega. „Jooksev küsimus“ aga tähendab vähemolulist teemat, mis kerkib üles tavaliselt koosoleku lõpus . Ta ei pruugi olla eelnevalt päevakorda listud, ta ei sisalda ettevalmistust ega ole mõeldud siduva otsuse vastuvõtmiseks. Seega 08.08.2025 koosolek jooksvate küsimuste all siduvaid otsused vastu võtta ei saanud, kui võeti, siis on nad tühised.
Üldkoosolekul Reet Kõvaski esinemisest jäi kõlama selgitus, et majanduskulude jaotamisel tuleb lähtuda kehtiva põhikirja sätetest.
Juhin tähelepanu seadusandlusele:
- KrtS § 40 (1): Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
- § 40 (2): Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Reet Kõvask ei selgitanud, et põhikiri, mis on vastu võetud enne 01.01.2018, kehtib niivõrd, kuivõrd tema sätted ei ole vastuolus uue seadusega. Aga põhikirja p 6.2.6 säte (…vastavalt koosoleku otsusele) on vastuolus seadusega (… vastavalt oma kaasosa suurusele). Siit järeldus, et ka kehtiva põhikirjast lähtudes tuleb kõik kulud jaotada m2 – põhiselt.
Kui soovitakse jaotada seadusest erinevalt, tuleb vormistada korteriomanike kokkulepe ja selle tingimuused loetleda põhikirjas. Aga see viitab juba ebatavalisele valitsemisele.
III
Kahjuhüvitise nõude (6940 €) rahuldamisel on juhatuse poolt tehtud mitu viga. Tegutsetud on põhjendamatult rutates. Rahalisi vahendeid on juhatus üle kantud selleks volitusi omamata, kuna kahjuhüvitise küsimus peab olema otsustatud korteriomanike häälteenamuse alusel (vt. KrtS § 35).
- Kahjunõue V. Katsani ütluste kohaselt on kannatanule ammu üle kantud, aasta alguses ja Ilma üldkoosoleku otsuseta ning majanduskavaga arvestamata;
- Korteriomanikele on 10.08.2025 esitatud arved, kus kulu nimetuseks „kahjuhüvitis“ , mis tähendab, et juba tasutud 6940 € plaanitakse omanikelt sisse nõuda just kui teist korda?!
- Omanikelt sissenõutav summa 6940 € on jaotatud korterite arvu põhjal, mis on KrtS § 40 (1) rikkumine.
Taolised meelevaldsed tegevused on lubamatud. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige majanduskavast, põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või korteriomanike omavahelisest kokkuleppest. Kahjuhüvitise küsimus on kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimus, lahendamine kuulub üldkoosoleku pädevusse.
Kuna kinnitatud majanduskavas ei saa tagasiulatuvaid kulutusi sisse kirjutada, sest kahjuhüvitis on juba makstud, tuleb järgmisel koosolekul vastu võtta otsus majanduskava muutmise kohta, loetledes plaanitud kulutused, milleks 6940 eurot kulutatakse.
IV
KrtS § 48. Reservkapital
- Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.
Reservkapitali moodustamise nõue on KÜ -s täitmata, reservkapitali olemasolu ja/või muutumise andmed majanduskavas puuduvad. 14.06.2024 korduskoosoleku otsus „2023 a. tulem (summa 3116 €) kanda reservfondi ja 2025 aasta majanduskavva“ on tänaseni täitmata.
Lõpetuseks: Ma ei kavatse kasutada õigusorganite abi ebaseaduslike otsuste tühisuse tuvastamiseks. Ma palun märkustega arvestada ja teha korteriomanikega koostööd, et kõrvaldada puudused ja lõpetada tühiste otsuste „tootmine“ning viia juhtimises ellu uuendusi, millega juhatus on muide juba alustanud. Prioriteediks palun seada uue põhikirja vastuvõtmine, teksti leiab http://www.einorebane.ee
Parimate soovidega, Eino Rebane