Nõudekirja sisu kohta.
Korteriühistule esitatud nõudekiri, mis nõuab korteriühistult kahju summas 9567,49 eurot, on õigusvastane, kuna ei sisalda teavet süüdlaste kohta, sisaldab ebaõiget tehnilist teavet, ebaõigeid järeldusi ning seaduse nõuete vääriti tõlgendamist. Faktid tõendavad, et: 1) ummistatud püstikut kasutavad ainult korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 elanikud, kes ei ole kanalisatsiooni püstikut kasutades hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31(1) ; 2) reostuse suure ulatuse korteris 43 põhjustas omanik P.Filatov ise, kuna jättis täitmata korteriomaniku kohustuse korraldada korteriomandi valitsemine ajal, kui ise viibis sellest eemal (KrtS § 31 (5).” 3) ummistatud püstiku tehnilise seisukorra ja hooldamise kohta on esitatud tõendamata arvamisi.
Vandeadvokaat, erilise usaldusseisundiga asjatundjana, on nõudekirjas väitnud: “Kanalisatsiooniummistus toimus püstaku torustikus, mille korrasoleku eest vastutab korteriühistu, viimane ei täitnud oma kohustust nõuetekohaselt, selle tulemusena sattus reovesi P.Filatovi korterisse ja põhjustas talle varalist kahju.” Väide kohustuste mittetäitmise kohta ei ole tõendatud ega loetle ühtegi rikutud kohustust – seega väide eksitav ja tühine. Tegelikult on püstik ühistu poolt hooldatud ja teadaolevalt ei ole varem olnud ummistatud.. Püstik kanaliseerib heitmeid, milleks kanalisatsioon on ette nähtud, kuid ei ole kaitstud ummistamise eest ebaõige kasutamise korral. Nõudekirjas sisalduv puudulik teave ja sellest tulenev juristi ebaõige järeldus on viinud juhatuse väärale arusaamisele toimuvast ja jadamisi ekslikele tegudele. Juhatus on tuginenud ainult vandeadvokaadi kui erilise usaldusseisundiga juristi arvamusele ja jätnud nõudekirja sisu üle otsuse vastuvõtmiseks üldkoosoleku kokku kutsumata, rikkudes sellega KrtS § 35 (1) nõudeid. On ilmne, et juhatus sõlmis kompromisslepingu ja tegi rahalise ülekande P.Filatovile kohtuga hirmutamise tingimustes. Mõlemad teod on tehtud volitusi ületades st omavoliliselt, ilma üldkoosoleku otsuseta, millega tekitati ühistule 6940 eurot kahju.
Nõudekirjas on tuginetud VÕS § 115 (1) sätetele vaid osaliselt, sättest on välja jäetud lause teine pool: “…välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele“. Oluline on teada, et korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral , kuid ei ole vastutav majaelanike kohustuste rikkumiste eest.
Tähelepanu väärib (VÕS § 1048): “Teisele isikule varalises küsimuses ebaõiget teavet või ebaõige arvamuse andnud või teabe või arvamuse, vaatamata uutele teadmistele, parandamata jätnud asjatundja käitumine loetakse õigusvastaseks, kui kahju tekitajale kuulub tema kutsealase tegevuse tõttu eriline usaldusseisund ja teabe või arvamuse saaja võis sellele usaldusele tugineda”.
Nõudekirjas nõutud kahjusumma kohta.
Antud juhtumi lahendamisel tuleb tugineda VÕS § 1043 sätetele: “Teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele”.
Ummistus tekkis kanalisatsioonisüsteemi ühes püstikus. See on kindlaks tehtud Akt.odt ja Akt -1.odt alusel ja keegi vaidle selle vastu. Et ummistatud püstik on korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 ainukasutuses ei ole vaieldav, et korter 43 sai kahju püstiku ummistamise tõttu on ümberlükkamatu tõde.
Loetletud faktide alusel langeb ummistuse tekitamise süü ja vastutus tekkinud kahju eest loetletud korterite omanikele, kes on püstikut kasutanud lubamatul viisil, sarnaselt vanasõna “mõisa köis, las lohiseb” põhimõttel ja on vastutavad hüvitise maksmise eest VÕS § 137 alusel.
Arusaamatuks on jäänud kahjuhüvitise summa 9567,49 eurot arvutamise alused, kuna ehituseksperdi arvamust, hinnapakkumisi vms ei ole P. Filatov ühistule esitatud. Jääb mulje, et ta soovib ja proovib juhtunust “vilja” lõigata st alusetult rikastuda teiste korteriomanike arvel, tõsta korteri väärtust, kasutamise mugavust ja küsida müügi korral kõrgemat hinda.
VÕS § 127 (1): Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahjusumma kindlaksmääramisel on mõistlik lähtuda hinnapakkumistes pakutud töödest need, mille läbiviimine täidab VÕS § 127 (1) eesmärgi. .
KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
VÕS § 110 ja § 111 – täitmisest keeldumise ja tasaarvestuse reeglid: Kui kahju hüvitamise nõue on olemas, võib võlgnik kasutada tasaarvestust või täitmisest keeldumist. See välistab olukorra, kus kannatanu saaks alusetu rikastumise kaudu „topelthüvitise“.
VÕS § 6 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
Kuigi juhtum on erakordne ja korteri 43 omanikule kahjulike tagajärgedega, on küsimus terve aasta jooksul üldkoosoleku päevakorda võtmata, tekkinud olukord korteriomanikele lahti seletamata ja üldkoosoleku otsus vastu võtmata. Juhatuse tegemata tööst järeldub, et alusetu rikastumise võimaldamises on süüdi juhatuse liikmed.
25.märtsil 2025. sõlmis juhatus ilma üldkoosoleku otsuseta F Filatoviga kompromisslepingu, millega võttis korteriühistule kohustuse tasuda Pjotr Filatovile 6940 eurot kahjutasu ja sama aasta mai kuus kandis kokkulepitud rahasumma üle remondifondist, millega rikkus fondi kasutamise reegleid ja VÕS § 127(6) sätet , mis sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus.
08.08.2025 üldkoosolekul kui otsustati majanduskava kehtestada, jäeti arvestamata, et kahjunõue ei ole majanduskulu, et kahjunõude küsimuses üldkoosoleku otsus puudub, et kulu 6940 eurot lisamine majanduskavasse ja kompromissleping P.Filatoviga on KrtS § 35 (1) alusel tühised.
Leian, et: P. Filatovil on õigus nõuda kahju hüvitamist korterite, 43, 46, 49, 52 ja 55 omanikelt VÕS § 137 ja 138 alusel, mis sätestavad, et kui mitu isikut vastutavad kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt.
VÕS § 138 sätestab kahju eest ühise vastutuse. Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt. Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud.
ERLEX OÜ hinnapakkumise alusel on korteri 43 koristamise maksumuseks pakutud 288 eurot. Kui üldkoosolek otsustab koristamise maksumuse heaks kiita ja Seaduse järgi tegutseb, siis 288 eurot on summa, mida peavad oma kohustust rikkunud (viis korterit) maksma. Kui lähtuda seadusest ja pakkumisest, siis ilmneb, et ka kompromiss (6940 €) on kordades üle paisutatud.
Ebaseadusliku makse tagasinõudmise alus on (VÕS § 1028. (1):
Kui isik (P.Filatov)) on teiselt isikult (korteriühistu) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, või kui kohustus langeb hiljem ära. P.Filatov peab andma korteriühistule välja temalt õigusliku aluseta saadu (VÕS § 1027).
Seega on summa (6940 eurot) tagasinõudmise võimalus olemas, sest juhatus on raha üle kandnud küsimuses, mis kuulub üldkoosoleku pädevusse. Väljamakse on õigusvastane. Korteriühistul on õigus summa P.Filatovilt tagasi nõuda. Tagasinõude aluseks on juhatuse pädevuse ületamine, korteriomanike õiguste rikkumine, alusetu rikastumise tekitamine. Juhatuse otsused, mis ületavad pädevust, ei loo korteriomanikele siduvaid kohustusi. Ühistul tuleb nõuda raha tagastamist, sest makse ei põhine üldkoosoleku otsusel.
Korteriühistu üldkoosolek peab otsuste tegemisel aluseks võtma järgmised Riigikohtu otsused ja Võlaõigusseaduse sätted:
Riigikohus: Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51). (p 14)
NB! Juhatuse pädevus on piiratud. Korteriühistu juhatus ei saa ilma üldkoosoleku otsuseta esitada korteriomanikele kohustusi või kahjunõudeid. Juhatus võib otsustada üksnes igapäevase ja tavapärase majandamise küsimusi (nt prügivedu, lumetõrje, koristus). Suuremad või erakorralised kulutused vajavad üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsust. Seadusest tulenevaid sätteid arvestades tuleb nelja kuu jooksul alusetult nõutud kahjuhüvitis korteriomanikele tagastada või arvestada ettemaksuks.
VÕS § 137 (2): Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikute omavahelises suhtes jaguneb vastutus, võttes arvesse kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi, samuti riisiko astet, mille eest iga isik vastutab.
VÕS 137 (3): Kui üks kahju hüvitamiseks kohustatud isikutest võib esitada vastuväite, mis välistaks tema vastutuse kahju hüvitamist nõudva isiku ees või piiraks vastutuse ulatust, väheneb kahju hüvitamise nõue teiste võlgnike vastu ulatuses, mis langeb kahju hüvitamiseks kohustatud isikute omavahelises suhtes vastuväite esitamiseks õigustatud isikule.
VÕS § 138 (1): Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt. (2) Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud. (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul võib igalt isikult nõuda kahju hüvitamist määral, mis vastab tõenäosusele, mil määral isik võis kahju tekkimise põhjustada.
VÕS § 139 (1): Kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.
VÕS § 140 (1): Kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.
Korteriomanike kaasomandi osast (WC pott ja püstik) lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2 ei kohaldu), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause: Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15)
Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus.
Eino Rebane.
