Valgamaal, Valga vallas, Valga linnas asuva KÜ Soo 2 korteriomanike üldkoosolek (edaspidi
koosolek) toimus 07. augustil 2025.aastal, Soo tn 2 kinnistul.
Algus kell 18.00, lõpp kell 19.45.
Vladimir Katšan tegi ettepaneku, et koosolekut võiks juhatada tema ja protokollida Reet Kõvask.
Hääletati.
Otsustati: Kinnitada koosoleku juhatajaks Vladimir Katšan ja protokollijaks Reet Kõvask.
Poolt – 13 häält; vastu – 0 häält; erapooletuid -0 häält
Protokoll nr 4/ 2025 on koostatud neljal (4) lehel.
Üldkoosolekust osavõtjate/kohalolnute allkirjadega nimekiri on protokolli lahutamatu Lisa 1 (koos volitustega) ning KUTSE korteriomanike üldkoosolekule on protokolli Lisa 2.
Protokollil on ka päevakorrapunktide juurde kuuluvad nn täiendavad lisad- Lisa 3-5.
Korteriomanike üldkoosolekule on kohale tulnud kakskümmend kaks hääleõiguslikku korteriomanikku ja/või esindajat seitsmekümne ühest (22/71-st), kellele kuulub kokku kuusteist häält viiekümne viiest (16/55-st) ja kellele kuulub elamus kokku 3555 m² ehk korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu 35,55% osalust ehitisest ja maatükist. Kahel ühisomanikul ei olnud teise omaniku volitust, seetõttu nemad ei hääletanud. Lisaks oli kohal juhatuse kutsutud nõustaja ja krt nr 51 elanik. Vastavalt kehtivale seadusele (KrtS § 23 lg 1) on korduvkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. KÜ SOO 2 kehtiva põhikirja punkti 8.6.5 kohaselt on korduskoosolek pädev otsuseid vastu võtma, kui sellel osaleb vähemalt kolm Ühistu liiget. Eelöeldule toetudes on korduvkoosolek otsustusvõimeline. Koosoleku juhataja, Vladimir Katšan andis sõna külalisele. R. Kõvask selgitas, et üldkoosolek töötab väljakuulutatud päevakorra alusel. Hääletuse tulemused loeb kokku tema protokollijana.

Päevakord:

1. Korteriühistu olukorrast
   – lühiülevaate olukorrast ja asjaajamisest ühistus annab juhatus ja külalisena koosolekule palutud nõustaja
2. 2024.a majandusaasta aruande kinnitamine

– aruanne saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele ja paberkandjal tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

3. 2025.a majanduskava kehtestamine
– majanduskava projekt saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele ja
paberkandjal tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

4. Juhatuse valimine – korteriomanikel palun mõelda, keda valida juhatusse – vajadusel juhatuse liikme(te) tasu määramine/kinnitamine – vajadusel ühistu sidevahendite täpsustamine

5. Jooksvad küsimused – muud tekkivad küsimused

1. Korteriühistu olukorrast – lühiülevaate olukorrast ja asjaajamisest ühistus annab juhatus ja külalisena koosolekule palutud nõustaja Juhatuse liige V. Katšan andis kohaletulnute ülevaate ühistu olukorrast ja asjaajamisest.

1. Katusel oli jälle leke, mis vajas avariikorras korda tegemist. Kahjusid sai lekke tagajärjel jälle krt 28. Kindlustus kattis need kulud. Kell 18.12 saabus üldkoosolekule krt 26 omanik.
   Juhatuse liige V. Katšan andis kohaletulnute ülevaate ühistu olukorrast ja asjaajamisest. Katusel oli jälle leke, mis vajas avariikorras korda tegemist. Kahjusid sai lekke tagajärjel jälle krt 28. Kindlustus kattis need kulud.
   Kell 18.12 saabus üldkoosolekule krt 26 omanik.
   Nõustaja R. Kõvask andis omalt poolt ülevaate ühistu juhtimisest ning sellest, miks jäi eelmisest üldkoosolekutest registrikanne tegemata ja juhatus pöördus tema poole. Krt 5 esindaja soovis teada, milline kahju tekkis korterile nr 43 ja kuidas? Koosoleku juhataja selgitas põhjalikult kanalisatsioonist tekkinud üleujutuse kahjunõuet ning nõustaja selgitas omaltpoolt, kuidas korteriomaniku esindajaga saavutati kohtuväline kokkulepe ning otsustati kahjunõue avariifondi koguda, et tekkinud kahju saaks korteriomanikule hüvitatud. Kell 18.30 saabus üldkoosolekule krt 1 omanik. Kuuldud info võeti korteriomanike poolt teadmiseks.

Kell 18.33 saabusid üldkoosolekule krt -ite 12 ja 47 omanikud ning krt 9 üks ühisomanikest.

2. 2024.a majandusaasta aruande kinnitamine
   – aruanne saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele ja paberkandjal tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

Koosoleku juhataja selgitas, et eelmise majandusaasta aruanne on elektrooniliselt korteriomanikele saadetud ja paberkandjal oli võimalik kõigil soovijatel küsida juhatuse likme käest. Aruande sisu sai tegelikkuscs läbi arutatud juba üle-eelmisel üldkoosolekul. Korteriomanikel aruande kohta küsimusi ei olnud. Koosoleku juhataja pani 2024.a aruande (vt Lisa 3) kinnitamise hääletusele.

Otsustati: Kiita heaks KÜ SOO 2 juhatuse eelmisel aastal tehtud töö ja kinnitada 2024.a majandusaasta aruanne.
Poolt 15 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 1 hääl

3. 2025.a majanduskava kehtestamine
   – majanduskava projekt saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele paberkandjal tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

Koosoleku juhataja selgitas ka selle päevakorra punkti juures, et majanduskava sai juba mitu korda korteriomanikele laiali saadetud ja üle-eelmisel üldkoosolekul ka põhimõtteliselt läbi arutatud.
Nõustaja selgitas omalt poolt, et varasema versiooniga võrreldes on muutus majanduskavas see, et avariifondi (krt 43 kahjunõue hüvitamiseks) hakatakse koguma alates sellest kuust ehk august – november.

Koosoleku juhataja pani KÜ SOO 2 2025.a majanduskava (vt Lisa 4) kehtestamise hääletusele.

Otsustati: Kehtestada KÜ SOO 2 2025.a majanduskava.
Poolt 15 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 1 hääl

4. Juhatuse valimine
   – korteriomanikel palun mõelda, keda valida juhatusse

Nõustaja palus korteriomanikel nimetada nimesid, kes võiksid kuuluda KÜ SOO 2 juhatusse. Välja hõigati kaks nime: Vladimir Katšan ja Maido Koemets. Sooviti, et M. Koemets end inimestele tutvustaks. Maido andis teada, et ta on Soo tn 2 korteri nr 55 omanik, kes on valmis osalema juhatuse töös ehk ta andis oma nõusoleku juhatusse kandideerimiseks.
Rohkem nimesid ei nimetatud ja otsustati kaheliikmelise juhatuse kinnitamine hääletusele panna.

Otsustati: Valida järgnevaks kaheks aastaks KÜ SOO 2 juhatuse liikmeteks Vladimir Katšan ja Maido Koemets. Volitused lõppevad 22.05.2027.
Poolt 15 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 1 hääl

– vajadusel juhatuse liikme(te) tasu määramine/kinnitamine

Juhatuse liikmed leppisid omavahel kokku, et juhatuse esimees on Vladimir Katšan, kes saab ka juhatuse liikme tasu.
Arutleti juhatuse liikme tasu suuruse üle. Jäädi hetkel saadava tasu juurde. Ning aasta pärast vaadatakse tasu suurus üle.

Otsustati: Kinnitada juhatuse esimehele makstava tasu suuruseks 116 €/kuus kätte, millele lisanduvad kohustuslikud maksud.
Poolt 16 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 0 häält

Veel arutleti, et kes võiks ühistu poolt allkirjastada juhatuse liikme lepingud. Tehti ettepanek, et ühistu poolt võiks lepingud (digi)allkirjastada krt 5 esindaja Eino Rebane.

Otsustati: KÜ SOO 2 poolt (digi)allkirjastab juhatuse liikmete lepingud Eino Rebane Poolt 15 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 0 häält E. Rebane ei hääletanud.

• vajadusel ühistu sidevahendite täpsustamine

Nõustaja palus juhatuse liikmetel üle korrata ka kontaktnumbrid ja e-posti aadressi. +372 5630 8849- Vladimir
+372 5191 0803- Maido
e-post: ku.soo2.valga@gmail.com

Kuuldud info võeti korteriomanike poolt teadmiseks.

5. Jooksvad küsimused
   – muud tekkivad küsimused

5.1 KÜ So0 2 juhatusele edastatud avalduse arutelu
Krt 5 esindaja E. Rebane on edastanud tänasele üldkoosolekule avalduse (vt Lisa 5), milles avaldab soovi temale kuuluva auto parkimist võimaldada Soo tn 2 maja otsa juurde, prügimaja kõrvale. Pöördumises märgitud teemat arutati lühidalt ka 27.juulil kokku kutsutud korteriomanike üldkoosolekul.

Nõustaja tegi ettepaneku, et kui avalduse esitaja loobub n.ö avalduses märgitud soovist, et ühistu peaks laiendama/ehitama ühe invakoha võrra ühistu parklat vaid lepib sellega, kui korteriomanikud kinnitavad oma häältega, et nad nõustuvad sellega- avalduses mõeldud parkimiskohta hakkavad kasutama krt 5 elanikud, siis võiks selle otsuse (avalduse sisulise lahendamise)hääletusele panna.

Otsustati: KÜ SOO 2 elamu ja prügimaja vahelist ala kasutavad edaspidi auto parkimiseks invakohana Soo tn 2-5 elanikud.
Poolt 15 häält, vastu (0 häält, erapooletuid 0 häält E. Rebane ei hääletanud.

5.2 Valvekaamerate tasu
Koosoleku juhatajal oli korteriomanikele ettepanek KÜ Soo 2 kortermaja juurde paigaldatud valvekaamerad välja osta. Tekkis elav arutelu, kes peaks kaamerate ostu eest tasuma, kas ainult autosid omavad korteriomanikud või kõik. Ühiselt jõuti järeldusele, et kaamerad on paigaldatud ikka kõikide ühistu liikmete ja majaelanike huvides ja seepärast peaksid kõik väljaostmisse panustama.

Otsustati: KÜ SOO 2 elamu/autode ja kinnistu jälgimiseks paigaldatud valvekaamerad ostetakse korteriomanike poolt välja ühekordse maksena, mis kogutakse (väljaostu summa) järgmisel kuul jagatuna korteriomandite arvuga.
Poolt 15 häält, vastu 0 häält, erapooletuid 1 hääl

E. Rebane lisas veel koosoleku lõpuks, et uus juhatus võiks järgmise asjana tegeleda KÜ SOO 2 uue põhikirja versiooni tutvustamise ja kinnitamisega (tema on omalt poolt võimaliku variandi kunagi edastanud – nähtav ka kodulehel).
Juhatus lubas ettepanekuga arvestada ja põhikirja uuendamise töösse võtta.

Vladimir Katšan /allkiri omakäeline/ Reet Kõvask /omakäeline allkiri/

Lahutamatud Lisad:
Lisa 1- Osavõtjate/kohalolnute allkirjadega nimekiri 2 lk+ 4 volitust
Lisa 2- Üldkoosoleku KUTSE 1 lk
Täiendavad Lisad:
Lisa 3-2024.a majandusaasta aruanne 9 lk
Lisa 4-2025.a majanduskava 3 lk
Lisa 5- krt 5 esindaja avaldus 1 lk (kahepoolne)

Kahjunõude esitamine on teema, mille puhul tuleks esmalt välja selgitada kahju hüvitamise nõude õiguslikud alused. Esmalt peab teadma, et antud juhul on tegemist lepinguvälise kahjuga. 

Tõsi, valdavalt on kahju tekitamine näiteks omandit vms õigust kahjustades juba eelduslikult õigusvastane.  

Lepinguvälise vastutuse korral hinnatakse ka kahju tekitaja süüd ja kahju tekitaja ei vastuta, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi. 

Kahju tekitaja süü võib seisneda nii tahtluses kui hooletuses. Hooletus tähendab käibekohustuse täitmata jätmist, midagi mis selles olukorras oleks igalt isikult oodatud. Käibekohustus tähendab kõigi abinõude kasutamist selleks, et ära hoida sinu tegevusega kaasneva või sinu kontrolli all oleva ohu realiseerumist. Käibekohustuseks võib pidada sõltuvalt olukorrast näiteks rõduäärele raske lillevaasi asetamisel selle tugevat kinnitamist, majaesise tänava puhastamist kiilasjääst, teeremondi ala tähistamist piirete ja ohumärkidega jms. 

Kahju hüvitamise peamine põhimõte on, et kahju kannatajale tuleb taastada varaline olukord, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kui kahju ei oleks esinenud. Kahjunõude alusest võib aga sõltuda hüvitise täpne ulatus.  

Samas lepinguvälise vastutuse puhul on reeglina suvaliselt nõutud kahjude hüvitamine välistatud. Kaitstud on vaid konkreetne õigushüve (näiteks remondikulud kahjustatud korteri omanikule), mitte vara tervikuna (näiteks saamata jäänud tulu korteri üürimisel). 

Kahju hüvitamise nõude esmane eeldus on kahju tekitav tegu, kuid erandjuhtudel piisab ka tegevusetusest. Tegevusetusdelikti keskne eeldus on see, et isikul on käitumiskohustus hoida ära mingi kahju, kuid ta ei tee seda. Selline kohustus võib tuleneda otse seadusest või siis käibekohustusest st üldiselt tunnustatud arusaamast, et mingi kahju vajab ärahoidmist. Käibekohustuse rikkumisel põhinev vastutus lähtub arusaamast, et kui keegi on loonud ohuallika või valitseb seda, siis peab ta tegema ka kõik mõistliku selleks, et see oht ei realiseeruks. 

Kahju hüvitamise nõude esitamisel tuleb arvestada sellega, et kahju tekitav tegu (või tegevusetus) oleks kahju tekkimisega põhjuslikus seoses. See tähendab seda, et kahju peab olema tekkinud teo tagajärjel. See tähendab, et kahju on teo põhjuseks vaid siis, kui teo ära- jäämise korral oleks ära jäänud ka kahju. Lisaks on kõigi kahjunõuete puhul oluline, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Vastav regulatsioon lähtub arusaamast, et igal kohustusel on oma kaitse-eesmärk hoida ära just teatud liiki kahju.  

Nõuete aluseks saavad olla VÕS §-d 115 ja 1043. 

Kasutatud allikas: Advokaadibüroo Lepmets & Nõges OÜ 

         31.08.2025

• Vandeadvokaat on P.Filatovi nõuet edastades jätnud tähelepanuta fakti, et kaebaja on ise (koos teiste 4-ja korteri omanikega) tekitanud kahju. Vandeadvokaat on jätnud olulised andmed ja õigluse põhimõtted kõrvale;
• Kanalisatsioonipüstaku ummistuse põhjused on loogiliselt mõeldes ja füüsikale tuginedes teada, kuid aktides, ummistuse kohas leitud tahked heitmed on jäänud kirjeldamata (vt.  Akt.odt ja Akt -1.odt);
• Kompromissileping on ebaseaduslik, kuna juhatuse liikmel (V. Katšan)  puudus P. Filatov-ga kokkuleppe sõlmimiseks üldkoosoleku otsus ja juhised.

Olemasoleva dokumentatsiooniga ja pildimaterjaliga tutvumise järel leian, et:

• P. Filatovil puudub nõudeõigus korteriühistu vastu, kuna ummistus tekkis püstiku ebaõigest kasutamisest  tema enda (krt.43) ja korterite 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt;
• P.  Filatov ja loetletud korterite omanikud  on tekitanud kahju mitte ainult endile  vaid ka ühistule, vähemalt summas, mis ühistu on kulutanud ummistuse likvideerimisele;  
• Jah,  vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu siis kui  esemes tekkis rike (purunemine, läbiv rooste vms), kuid antud juhul lasub kahju tekitamise süü püstiku kasutajatel ehk korteriomanike grupil;
• Kohus võib õigluse põhimõttele toetudes määrata hüvituseks väiksema summa, kui oli tegelik kahju või kulutused, või jätta see üldse määramata näiteks juhul, kui kahju või kulutuste suuruse on tinginud kaebaja enda süü.   

NB! Kompromissleppe alusel on võimalik kahjusumma kokku leppida, kuid kui korteriomanikud lepet heaks ei kiida, tekib risk, et kahju jääb juhatuse kanda.

ETTEPANEKUD:

Kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorras on:

• KÜ Soo 2 kehtiva põhikirja kehtivuse lõpetamine ja uue põhikirja vastvõtmine;
• P. Filatovi kahjunõude kohta otsuse langetamine;
• Juhatuse poolt sõlmitud kompromissleppe kohta otsuse langetamine;
• 02. oktoobri 2012  otsuse (treppide pesija töötasu kohta) tühistamine;
• 2025 aasta majanduskava muutmine;
• Mõttevahetus korteriomanikke huvitavatel teemadel (ilma otsust tegemata).

1. Omalt poolt olen nõus toetama koosoleku ettevalmistamist ja olema koosolekul põhikirja arutelul ettekandjaks. Samuti olen nõus printima eelnõu 4 -s eksemplari ja looma korteriomanikele võimalus eelnõuga tutvumiseks.

Heade soovidega,  

Eino Rebane.

Korter 5 omaniku esindaja

Milleks majanduskava?.

Vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele peab juhatus esitama üldkoosolekule kinnitamiseks majanduskava, mis peab sisaldama kavandatavaid toiminguid, plaanitavaid tulusid ja kulusid ning milline on kulude jaotus korteriomanike vahel. Veel peab olema lisatud reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Sõltuvalt põhikirjast kajastatakse majanduskavas ka kommunaalmaksete prognoos. Kuid kas majanduskava on korteriomanike jaoks oluline?

Vastus on  – jah, on küll. Seadusandja mõte on, et korteriühistu juhatus kaardistab elamu tehnosüsteemide olukorra, võtab vajalike tööde kohta hinnapakkumised ja paneb kokku aasta kulude-tulude koondi ehk eelarve.

Majanduskava ongi tegelikult korteriühistu eelarve, mis kajastab reeglina ühe aasta haldus- ja hooldustegevused ning nende maksumuse ja fikseerib kulude jaotamise kuude lõikes ning  korteriomanike vahel. Teiselt poolt peab juhatus plaanima korteriomandite lõikes ka ettemaksu piirmäära kaasomandi osa korrashoiu eest võttes proportsionaalse jaotuse aluseks põhikirja vastavad sätted. Põhikirja puudumise korral lähtutakse seaduses sätestatud üldreeglist, mis näeb ette majanduskulude jaotamise korterite pindala suuruse (m2-tes) alusel. 

Majanduskava koostamisel peab hoolikalt jälgima  reservfondi olemasolu ja suurust. Vastavalt seadusele peab korteriühistul olema reservfond, mille suurus on vähemalt 1/12 aasta keskmisest majanduskulude summast, et kindlustada korteriühistule esitatavate arvete tasumine. Kui juhatus leiab, et olemasolev reservfond ei ole piisav, peab juhatus esimesel võimalusel kutsuma kokku üldkoosoleku tekkinud olukorra lahendamiseks.

*******

Nõudekirja sisu kohta.

Korteriühistule esitatud nõudekiri, mis nõuab korteriühistult kahju summas 9567,49 eurot, on õigusvastane, kuna ei sisalda teavet süüdlaste kohta, sisaldab ebaõiget tehnilist teavet, ebaõigeid järeldusi ning seaduse nõuete vääriti tõlgendamist. Faktid tõendavad, et: 1) ummistatud püstikut kasutavad ainult korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 elanikud, kes ei ole kanalisatsiooni püstikut kasutades hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31(1) ; 2) reostuse suure ulatuse korteris 43 põhjustas omanik P.Filatov ise, kuna jättis täitmata korteriomaniku kohustuse korraldada korteriomandi valitsemine ajal, kui ise viibis sellest eemal (KrtS § 31 (5).” 3) ummistatud püstiku tehnilise seisukorra ja hooldamise kohta on esitatud tõendamata arvamisi.

Vandeadvokaat, erilise usaldusseisundiga asjatundjana, on nõudekirjas väitnud: “Kanalisatsiooniummistus toimus püstaku torustikus, mille korrasoleku eest vastutab korteriühistu, viimane ei täitnud oma kohustust nõuetekohaselt, selle tulemusena sattus reovesi P.Filatovi korterisse ja põhjustas talle varalist kahju.” Väide kohustuste mittetäitmise kohta ei ole tõendatud ega loetle ühtegi rikutud kohustust – seega väide eksitav ja tühine.   Tegelikult on püstik ühistu poolt hooldatud ja teadaolevalt ei ole varem olnud ummistatud.. Püstik kanaliseerib heitmeid, milleks kanalisatsioon on ette nähtud, kuid ei ole kaitstud ummistamise eest ebaõige kasutamise korral. Nõudekirjas sisalduv puudulik teave ja sellest tulenev juristi ebaõige järeldus on viinud juhatuse väärale arusaamisele toimuvast ja jadamisi ekslikele tegudele. Juhatus on tuginenud ainult vandeadvokaadi kui erilise usaldusseisundiga juristi arvamusele ja jätnud nõudekirja sisu üle otsuse vastuvõtmiseks üldkoosoleku kokku kutsumata, rikkudes sellega KrtS § 35 (1) nõudeid. On ilmne, et juhatus sõlmis kompromisslepingu ja tegi rahalise ülekande P.Filatovile kohtuga hirmutamise tingimustes. Mõlemad teod on tehtud volitusi ületades st omavoliliselt, ilma üldkoosoleku otsuseta, millega tekitati ühistule 6940 eurot kahju.

Nõudekirjas on tuginetud VÕS § 115 (1) sätetele vaid osaliselt, sättest on välja jäetud lause teine pool: “…välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele“. Oluline on teada, et korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral , kuid ei ole vastutav majaelanike kohustuste rikkumiste eest.

Tähelepanu väärib (VÕS § 1048): “Teisele isikule varalises küsimuses ebaõiget teavet või ebaõige arvamuse andnud või teabe või arvamuse, vaatamata uutele teadmistele, parandamata jätnud asjatundja käitumine loetakse õigusvastaseks, kui kahju tekitajale kuulub tema kutsealase tegevuse tõttu eriline usaldusseisund ja teabe või arvamuse saaja võis sellele usaldusele tugineda”.

Nõudekirjas nõutud kahjusumma kohta.

Antud juhtumi lahendamisel tuleb tugineda VÕS § 1043 sätetele: “Teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele”.  

Ummistus tekkis kanalisatsioonisüsteemi ühes püstikus. See on kindlaks tehtud Akt.odt ja Akt -1.odt alusel ja keegi vaidle selle vastu. Et ummistatud püstik on korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 ainukasutuses ei ole vaieldav, et korter 43 sai kahju püstiku ummistamise tõttu on ümberlükkamatu tõde.

Loetletud faktide alusel langeb ummistuse tekitamise süü ja vastutus tekkinud kahju eest loetletud korterite omanikele, kes on püstikut kasutanud lubamatul viisil, sarnaselt vanasõna “mõisa köis, las lohiseb” põhimõttel ja on vastutavad hüvitise maksmise eest VÕS § 137 alusel.

Arusaamatuks on jäänud kahjuhüvitise summa 9567,49 eurot arvutamise alused, kuna ehituseksperdi arvamust, hinnapakkumisi vms ei ole P. Filatov ühistule esitatud. Jääb mulje, et ta soovib ja proovib juhtunust “vilja” lõigata st alusetult rikastuda teiste korteriomanike arvel, tõsta korteri väärtust, kasutamise mugavust ja küsida müügi korral kõrgemat hinda.

VÕS § 127 (1): Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahjusumma kindlaksmääramisel on mõistlik lähtuda hinnapakkumistes pakutud töödest need, mille läbiviimine täidab VÕS § 127 (1) eesmärgi. .

KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

VÕS § 110 ja § 111 – täitmisest keeldumise ja tasaarvestuse reeglid: Kui kahju hüvitamise nõue on olemas, võib võlgnik kasutada tasaarvestust või täitmisest keeldumist. See välistab olukorra, kus kannatanu saaks alusetu rikastumise kaudu „topelthüvitise“.

VÕS § 6 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust  tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Kuigi juhtum on erakordne ja korteri 43 omanikule kahjulike tagajärgedega, on küsimus terve aasta jooksul üldkoosoleku päevakorda võtmata, tekkinud olukord korteriomanikele lahti seletamata ja üldkoosoleku otsus vastu võtmata. Juhatuse tegemata tööst järeldub, et alusetu rikastumise võimaldamises on süüdi juhatuse liikmed.

25.märtsil  2025. sõlmis juhatus ilma üldkoosoleku otsuseta F Filatoviga kompromisslepingu, millega võttis korteriühistule kohustuse tasuda Pjotr Filatovile 6940 eurot kahjutasu ja sama aasta mai kuus kandis kokkulepitud rahasumma üle remondifondist, millega rikkus fondi kasutamise reegleid ja VÕS § 127(6) sätet , mis sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus.

08.08.2025 üldkoosolekul kui otsustati majanduskava kehtestada, jäeti arvestamata, et kahjunõue ei ole majanduskulu, et kahjunõude küsimuses üldkoosoleku otsus puudub, et kulu 6940 eurot lisamine majanduskavasse ja kompromissleping P.Filatoviga on KrtS § 35 (1) alusel tühised.

Leian, et: P. Filatovil on õigus nõuda kahju hüvitamist korterite, 43, 46, 49, 52 ja 55 omanikelt VÕS § 137 ja 138 alusel, mis sätestavad, et kui mitu isikut vastutavad kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt.

VÕS  § 138 sätestab kahju eest ühise vastutuse.   Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt.   Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud.  

ERLEX OÜ hinnapakkumise alusel on korteri 43 koristamise maksumuseks pakutud 288 eurot. Kui üldkoosolek otsustab koristamise maksumuse heaks kiita ja Seaduse järgi tegutseb, siis 288 eurot on summa, mida peavad oma kohustust rikkunud (viis korterit) maksma. Kui lähtuda seadusest ja pakkumisest, siis ilmneb, et ka kompromiss (6940 €) on kordades üle paisutatud.

Ebaseadusliku makse tagasinõudmise alus on (VÕS § 1028. (1):

Kui isik (P.Filatov)) on teiselt isikult (korteriühistu) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, või kui kohustus langeb hiljem ära. P.Filatov peab andma korteriühistule välja temalt õigusliku aluseta saadu (VÕS § 1027).

Seega on summa (6940 eurot) tagasinõudmise võimalus olemas, sest juhatus on raha üle kandnud küsimuses, mis kuulub üldkoosoleku pädevusse. Väljamakse on õigusvastane. Korteriühistul on õigus summa P.Filatovilt tagasi nõuda. Tagasinõude aluseks on juhatuse pädevuse ületamine, korteriomanike õiguste rikkumine, alusetu rikastumise tekitamine. Juhatuse otsused, mis ületavad pädevust, ei loo korteriomanikele siduvaid kohustusi. Ühistul tuleb nõuda raha tagastamist, sest makse ei põhine üldkoosoleku otsusel.

Korteriühistu üldkoosolek peab otsuste tegemisel aluseks võtma järgmised Riigikohtu otsused ja Võlaõigusseaduse sätted:

Riigikohus: Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51). (p 14)

NB! Juhatuse pädevus on piiratud. Korteriühistu juhatus ei saa ilma üldkoosoleku otsuseta esitada korteriomanikele kohustusi või kahjunõudeid. Juhatus võib otsustada üksnes igapäevase ja tavapärase majandamise küsimusi (nt prügivedu, lumetõrje, koristus). Suuremad või erakorralised kulutused vajavad üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsust. Seadusest tulenevaid sätteid arvestades tuleb nelja kuu jooksul alusetult nõutud kahjuhüvitis korteriomanikele tagastada või arvestada ettemaksuks.

  VÕS § 137 (2): Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikute omavahelises suhtes jaguneb vastutus, võttes arvesse kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi, samuti riisiko astet, mille eest iga isik vastutab.

  VÕS 137 (3): Kui üks kahju hüvitamiseks kohustatud isikutest võib esitada vastuväite, mis välistaks tema vastutuse kahju hüvitamist nõudva isiku ees või piiraks vastutuse ulatust, väheneb kahju hüvitamise nõue teiste võlgnike vastu ulatuses, mis langeb kahju hüvitamiseks kohustatud isikute omavahelises suhtes vastuväite esitamiseks õigustatud isikule.

VÕS  § 138 (1): Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt.   (2) Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud.  (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul võib igalt isikult nõuda kahju hüvitamist määral, mis vastab tõenäosusele, mil määral isik võis kahju tekkimise põhjustada.

VÕS § 139 (1): Kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.  (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.

VÕS § 140 (1): Kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.

Korteriomanike kaasomandi osast (WC pott ja püstik) lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2 ei kohaldu), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause: Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15) 

Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus.

Eino Rebane.

Lp Kalju Kutsar
kalju@valgejauiga.ee
KÜ SOO 2 juhatuse vastus nõudekirjale
digiallkirjastamise kuupäev
Edastasite KÜ SOO 2 juhatusele nõudekirja, milles andiste teada, et 04.jaanuaril 2025 ühistus
toimunud kanalisatsiooniummistuse tõttu sai olulisi kahjusid Pjotr Filatovile kuuluv korteriomand nr 43.
Kirjutate, et 43,19 m2 ulatuses tuleb välja vahetada põrand, paigaldada uued põrandaliistud,
vahetada osaliselt tapeet, asendada kolm ust ning kokku on tööde ja vajalike materjalide eeldatav maksumus 9567,49 eurot. Samas ei ole nõudekirjale lisatud mitte ühtegi hinnapakkumist kõnealuste tööde kohta ega ka muid tõendeid, mis eelnimetatud summat ja/või kulusid/kahjusid tõendaksid.
KÜ SOO 2 juhatus nõustub siinkohal, et selline kahetsusväärne intsident tõesti aasta alguses
ühistus aset leidis ja ühistu liikme omand ka kahjusid sai, kuid ei nõustu sellega, et kahju (vajalike materjalide ja tööde) maksumuseks on 9567,49 € või et tekkinud ummistuse eest vastutab n.ö ainuisikuliselt korteriühistu.
Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi
hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine s.h maja ühiskanalisatsiooni
hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib (teatud juhtudel) vastutada korteriühistu. Kuid KÜ juhatus on veendunud, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul siiski korteriomanik. Ja kui korteriomanik ise alaliselt kohapeal ei ela ning tal pole ka üürilisi, siis võibki tekkida olukord, mis juhtus ka k.a 4.jaanuaril.
KÜ SOO 2 juhatus leiab, et korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb esmalt välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest. KÜ SOO 2 juhatus kinnitab Teile, et korteriühistu ja selle juhatuse poolt on kõik vajalikud kohustused olnud alati täidetud ja selle tulemusel ei saanud korter nr 43 omanikule kahjusid tekkida.
Korterelamu kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis, seega oli/on kaasomandis ka ummistunud kanalitoru. Korteriomanikule tuleneb korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5 kohustus hoida korras ka kaasomandi eset, sh lasub omanikul kohustus jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda.
Korteriomanikul on seega kohustus hoida korras ka kaasomandisse kuuluvat
kanalisatsioonitorustikku, mis asub tema eriomandi piires. KÜ SOO 2 juhatus on arvamusel, et
kortermaja tehnosüsteemid on küll vanad, kuid mitte täielikult amortiseerunud. Ja kuna
ummistus võib tekkib üldjuhul siiski vaid korteriomanike tarbimiste ja toidujäätme vms
kanalisatsiooni laskmisel, siis sel korral sai suuramahulise kahju tekkimisel oluliseks see asjaolu, et korteris nr 43 ei viibinud nn õnnetuse toimumise hetkel mitte ühtegi inimest, kes oleks ummistuse algust näinud, tekkinud ohuolukorrast ühistu juhatust teavitanud või püüdnud olukorda ära hoida (korteriomaniku vastutus).
Viitate nõudekirjas Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 1. KÜ juhatuse arvates tuleneb nimetatud sättest kahju hüvitamise suuruse arvestamise põhimõte, mida nimetatakse diferentsihüpoteesiks. See tähendab pärast kahju tekitanud sündmust isiku varalise olukorra võrdlus selle hüpoteetilise olukorraga, mis oleks esinenud kahju tekitanud sündmuse ärajäämisel, aga näidates ära kahju tekitanud sündmuse kasuaalsed tagajärjed. Korteriomanike puhul peab kahju korral seega võrdluse aluseks võtma tema situatsiooni kahju tekkimise eelsel ja sellele järgneval perioodil. Selgitamaks välja olukorda, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud sündmus puuduks. VÕS § 127 lg 5 sätestab, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvestada igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekkimise tõttu. See põhimõte tuleneb otsest diferentsihüpoteesi kohaldamisest.
Õigusnormi eesmärgiks on välistada kannatanu rikastumine kahju tekitaja kahju hüvitamise
kohustuse läbi. See tähendab, et kannatanu ei tohi pärast kahju tekkimise aluseks olevat sündmust olla paremas olukorras, kui ta muidu oleks olnud. Sellega välistatakse ühtlasi ka kahju tekitaja karistamine kahju hüvitamise instituudi kaudu.
KÜ SOO 2 juhatus on küsinud erinevatelt ehitusega tegelevatelt ettevõtjatelt arvamust kõnealuse juhtumi kohta ning palunud hinnapakkumisi kahju saanud korteri taastamiseks, s.h on arvestatud ka Teie poolt loetletud töödega. Võrreldes nüüd ERLEKS Ehituse OÜ esitatud hinnapakkumist (vt manust), summas 6579,83€ ning nõudekirjas loetletud tööde ja materjali nn eeldatavat maksumust- 9567,49 € on nende kahe summa vahe ca 3000 eurot. On selge, et juba ainuüksi sellist kulude vahet ei pea ühistu juhatus mõistlikuks.
Lisaks toetub ka KÜ Soo 2 juhatus Riigikohtu praktikale ning leiab, et krt. 43 omanikule saaks ette heita kaasomandi eseme alalhoiu kohustuse rikkumist. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt tähendab see eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt 2-18-13649/57, p 16).
Samale lahendile toetudes leiab KÜ SOO 2 juhatus, et kuna reovee leke lähtus Pjotr Filatovile
kuuluv korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et
korteriomanik rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Seega peaks Pjotr Filatov vastutusest vabanemiseks tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav.
Eelöeldule tuginedes ei ole KÜ SOO 2 juhatus nõus korteriomanik Pjotr Filatovile ühistu rahadest hüvitama küsitavat summat.
Lugupidamisega
allkirjastatud digitaalselt
Vladimir Katšan
KÜ SOO 2 juhatuse liige

***************************

Nõudekiri

Pöördun Teie, kui korteriühistu Soo 2 juhatuse liikme, poole OÜ Advokaadibüroo Valge & Uiga kliendi hr Pjotr Filatovi nimel ja ülesandel.
P.Filatovile kuulub Valgas Soo 2-43 asuv korteriomand
04.jaanuaril 2025.a toimus Soo 2 asuva maja neljandas trepikojas kanalisatsiooniummistus, mille tagajärjel sattus reovesi P.Filatovile kuuluvasse korterisse, mis sai ulatuslikke kahjustusi. Vajalik on välja vahetada põrand 43,19 m2 ulatuses, paigaldada uued põrandaliistud, vahetada osaliselt tapeet, asendada kolm ust. Kokku on tööde ja vajalike materjalide eeldatav maksumus 9567,49 eurot.
Kanalisatsioonitorustik kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse ning selle nõuetekohase toimimise eest vastutab korteriühistu. Käesoleval juhul tekkis P.Filatovile kahju, kuna kanalisatsioon ummistus, reovesi tõusis torustikus esimese korruseni ja ujutas korteri põrandad üle.
Võlaõigusseaduse § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
Riigikohtu praktika kohaselt võib kahjustatud korteri omanik nõuda korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud, rikkumine ei ole vabandatav, korteriomanikule on tekkinud kahju, mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
Käesoleval juhul on kõik eelnimetatud tingimused täidetud. Kanalisatsiooniummistus toimus püstaku torustikus, mille korrasoleku eest vastutab korteriühistu, viimane ei täitnud oma kohustust nõuetekohaselt, selle tulemusena sattus reovesi P.Filatovi korterisse ja põhjustas talle varalist kahju
Võlaõigusseaduse § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
Käesoleval juhul on Pjotr Filatovile tekkinud kahju kõrvaldamiseks vajalike materjalide tööde maksumus kokku 9567,49 eurot (koos käibemaksuga) ning ta soovib selle summa hüvitamist.
Vajadusel olen valmis andma Teie täiendavat informatsiooni kahju tekkimise asjaolude ning kahju suuruse kohta.
Ootan Teie vastust hiljemalt 05.märtsiks 2025.a aadressile kalju@valgejauiga.ee
Juhul, kui nimetatud kuupäevaks Teilt vastust ei laeku on Pjotr Filatov teinud mulle ülesandeks esitada hagiavaldus kahju hüvitamise nõudega kohtusse, millega paratamatult kaasneksid täiendavad kulud.

Lugupidamisega

Kalju Kutsar
Vandeadvokaat
Tel 5113011

Vastus, 31.08.25 esitatud ettepanekule. 04.09.2025

Tere, lp E. Rebane.

KÜ Soo 2 juhatus tänab Teid edastatud (märgu)kirjade ning ettepanekute eest, kuid jätkaks ühistu juhtimisega nüüdsest iseseisvalt, võttes Teie heasoovlikkust arvesse.
Kuid nüüd vastuseks Teie kirjale.
Me ei aruta rohkem kahjunõude teema üksikasju. Selgitame veelkord.
Kahju korterile nr 43 tekkis ja nõue oli ühistule esitatud.
Ühistu juhatus saavutas (nõustaja toel) kohtuvälise kokkuleppe ja see on meie meelest hea tulemus.
Kahju hüvitamises osalevad kõik korterid. Ka kahjukannataja pöördus pärast korduvüldkoosolekut ning arve saamist juhatuse ja nõustaja R. Kõvaski poole, sest talle tundus kummaline, et peab ka enda kahjuhüvitise kogumises osalema, kuid nõustaja tegi selles osas talle olukorra selgeks.
Infoks veel niipalju, et kaasomandi puudustest tulenev kahjunõue esitatakse ühistu vastu.
Kui esineb mingi kahju põhjustanud mõjutus, mis lähtus kaasomandi esemest, saab kahjustatud korteri omanik alati esitada tema eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamise nõude ühistu vastu. Sellist liiki vastutuse tekkimiseks piisab sellest, et kahjulik mõjutus lähtus kaasomandi esemest eriomandi esemele ning tema ainukasutusse
antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju.
Võite ka nt ise lisaks lugeda: https://www.juristaitab.ee/et/korteriuhistu-1
Selles foorumis on selgelt öeldud: Hoone osad, mis ei kuulu ühegi eriomandi koosseisu, kuuluvad korteriomanikele ühiselt kaasomandina. Kanalisatsioonitoru püstak on kaasomandi eseme osa, mida hoitakse korras korteriühistu kaudu.
See, et uputus tekkis korteris nr 43, on ausalt öeldes veel hästi. Avarii oleks võinud ka nt korrus kõrgemal olla ja kahjud oleksid oluliselt suuremad olnud….. Kuid kohe kindlasti ei nõustu me Teie väitega, et ummistus tekkis püstaku ebaõigest kasutamisest korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt ning seetõttu puudus P. Filatovil nõudeõigus korteriühistu vastu. Leiame hoopis, et juhatuse
liikmel (V. Katšanil) oli lausa kohustus kompromisslepingu sõlmimiseks ja olukorra kiirele lahendus leidmiseks, et hoida kulusid kontrolli all. Või oleks Teie arvates kohtusse minek parem variant olnud?
Kohus oleks mõistnud välja kogu nõutud hüvitise ja lisaks ka poolte menetluskulud ja seda juhatus ei soovinud. Seetõttu said ka sellised otsused tehtud.
Majanduskavas on kajastatud nii kahjuhüvitise üle kandmine, kui ka selle hüvitise ulatuses raha tagasi kogumine, sest ühistul ei ole selliseid vabu rahalisi vahendeid, et kahjunõudeid kinni katta. Selleks tuleb igal korteriomanikul ikka oma panus anda.
Eelöeldule toetudes anname Teile teada, et ametis olev juhatus tegeleb KÜ SOO 2 põhikirja uue redaktsiooni väljatöötamisega hetkel ja kui see valmis saab, siis teeb ka juhatus otsuse korteriomanike
üldkoosoleku kokku kutsumise või kirjaliku hääletuse kohta.
PS! 2025.a Majanduskava on korteriomanike poolt kehtestatud ja juhatus ei plaani hetkel seda muutma hakata. Seetõttu ei saa juhatus ka Teie poolt n.ö välja pakutud teemadega üldkoosolekut kokku kutsuda.
KÜ Soo2 juhatuse nimel ja nõustajaga kooskõlastatult
Lugupidamisega
Vladimir Katšan
KÜ Soo 2 juhatuse esimees

********

Juuli kuus esitatud arve näitab, et “avariilise remondi” eest peab iga korteriomanik tasuma 23,42 €, mis toob ühistule kokku kulu 1288,32 eurot juhatuse poolt tekitatud kahju katteks. Summa kohta on 14. juuni 2024 a. korduskoosoleku jooksvate küsimuste all tekst: “Prügimaja puitdetailide vahetusega summa 1288,32 jagatakse juuli kuul võrdselt korterite vahel”.

Korduva koosoleku “otsus” maksu kehtestamise ja selle jaotamise kohta korteriomanike vahel on tühine järgmistel põhjustel:

1. Siduvaid otsuseid üldkoosoleku päevakorras olevate jooksvate küsimuste all ei saa vastu võtta, kuna jooksvate küsimuste sisu ei ole koosoleku kutses avaldatud, mistõttu ei saa korteriomanikud informeeritult hääletada;
2.  Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS §40 (1).

Praktikas tuleb tihti ette olukordi, kus võetakse kasutusele krooniliseks muutunud “oskused” seadusest mööda vaadata, raskematel juhtudel isegi valetada.

Antud juhul on juhatus valetanud, et prügimaja võõpamine kaitsevahendiga on avariiline töö. Tegelikult on prügimaja ehitatud 2 aastat tagasi ja avariilise töö tegemiseks põhjust ei ole. Külla aga on prügimaja asukoht vastuolus eeskirjadega, sest takistab päästetehnika ligipääsu elamule ja on elamu akendele liiga ligidal. Tegelikult on avariiliseks tööks tituleeritud valla ehitusjärelevalve spetsialisti ettepanek, mitte ettekirjutus prügimaja asukohast lähtuvate puuduste kõrvaldamiseks, mille eest juhatus vastutab.

Kõik plaanitud ettevõtmised, eeskätt mahukate tööde rahastamine, peab olema üldkoosoleku poolt otsustatud ja majanduskavva sisse kirjutatud. Seda põhinõuet püüab juhatus rikkuda mõiste “avariiline töö” kasutamisega, et korteriomanikud ei saaks sekkuda raha kulutamise üksikasjadesse. Kuna käsitletava töö läbiviimiseks puuduvad nii ettekirjutus, üldkoosoleku otsus ja sissekanne majanduskavas, jääb prügimaja puitdetailide kaitsevahendiga töötlemisele kulutatud summa 1288,32 € sissenõutavaks juhatuselt kahjumina kui üldkoosolek “avariilist tööd” otstarbekaks ei pea.

Kummaline on ka juhatuse otsus kutsuda võõpama firma, mis ei ole prügimaja ehituslikes puudustes süüdi. Vastutust prügimaja ohutu kasutamise eest kannab ehitaja, kes andis ehitisele garantii. Miks juhatus tegi kulutusi töödele, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei ole? Miks juhatus varjas tegelikku olukorda ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise töö” nime all? Vastuseid nendele küsimustele ei ole antud. On ilmne, et juhatuse tegevuse küsimus tuleb võtta üldkoosoleku päevakorda ja juhatuse otsus “avariilise töö” eest tehtud kulutuse põhjendatuse üle langetada otsus üldkoosolekul.

Kuna juhatus on maksu kehtestamisega rikkunud seadust, on korteriomanikel õigus maksmisest keelduda.

Kokkuvõtteks: Juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja on tõe varjamiseks korteriomanikele valetanud, mis kasvatas korteriomanike usaldamatust juhatuse liikmete suhtes.

**********

“Avariiline remont”?

Arvutus näitab, et “avariilise remondi” maksumus on 23,42 x 55 = 1 288 eurot.

Tegemist on järjekordse võltsimisega juhatuse poolt. Tegelikkuses toimus prügimaja puitdetailide töötlemine tulekaitsevõõbaga, mis on eeskirjades loetletud üks võimalus tuleleviku tõkestamiseks kahjutule korral. Nimetatud võimaluse nimetas teiste võimaluste hulgas valla ehitusjärelevalve spetsialist. Jah, võõpamine on küll abinõu tule leviku tõkestamiseks kuid antud juhul ei ole sellel mingit mõtet, sest teisi maju elamu läheduses (vahemaa alla 8 m) ei ole. Prügimaja praeguses asukohas on hoopis takistuseks päästetehnika juurdesõiduteel elamu juurde ja päästetööde läbiviimisel.

Kummaline on, et juhatus ei kohustanud puudusi kõrvaldama mitte prügimaja ehitanud firma, kes andis ehitise üleandmisel oma tööle ka garantii, vaid tellis korteriomanike raha eest hoopis teise firma, millel ei ole antud objekti puhul kohustusi. Miks juhatus tegi kulutusi ehitustööle, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei olnud? Miks juhatus varjas ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise tööna”? Kuna vastuseid küsimustele juhatus ei ole andnud, tuleb küsimus võtta üldkoosoleku päevakorda ja vastu võtta otsus korteriomanikele “avariilise töö” eest nõutud summa hüvitamiseks.

Tõsi on, et juhatus ja ehitaja ei teinud prügimaja ehitamisel koostööd ehitusseaduses ettenähtud ulatuses, ega informeerinud kohalikku omavalitsust ehitamise alustamisest. Tulemuseks on eeskirjadele mittevastav ehitis, mille vastavusse viimiseks ei piisa tulekaitsevõõba pealekandmisest, vaid vajab ümberpaigutamist teise kohta.

Lisaks ülaltoodule ei ole prügimaja võõpamise maksumust majanduskavva võetud, samuti puudub üldkoosoleku luba selle töö eest tasumiseks. Järeldub, et juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja valetanud, näidates arvetel kulu avariiliste tööde real.

Üldkoosolekul  aastaaruande arutelu käigus ilmnes, et veevarustuse sisendil tekkinud lekke (veeavarii) likvideerimine toimus uue liitumise väljaehitamise teel. Uue liitumise kulu 6000  € on juhatuse poolt ehitajale tasutud täies ulatuses, vaatamata sellele, et Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) alusel oli kohustus tasuda torustiku paigaldamise eest ainult elamust kuni liitumispunktini. ÜVVKS sätestab ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ulatuse järgmiselt:

  § 3 (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt.  (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

Enne veevarustuse avariid kehtis liitumisleping sisendtorustiku kohta, mis näidatud joonisel peene sinise joonega.

Joon.   Veevarustuse liitumise trassid (endine: peene sinise joonega, uus trass: paksu sinise joonega).

Nagu jooniselt selgub, asub liitumispunkt väljaspool ühistu territooriumi avalikul maa-alal, kuid kaugemal kui 2 meetrit kinnistu piirist.

Veevarustus katkes 2022. a detsembris toru lekkimise tõttu.  Lekke kohta välja ei selgitatud ega püütud parandada kuna vee-ettevõte soov oli välja ehitada uus liitumine.

Ühisveevärgi ja elamu vahelise uue liitumise trassi pikkus on 50 meetrit, millest 37  meetrit , ehk 74  %   asub avalikult kasutataval maa-alal. Seega ühistu territooriumil asub 13 meetrit, ehk 26 %. Uus liitumispunkt, mis peaks asuma avalikult kasutataval maa-alal kuni 1 meeter väljaspool ühistu krundi piiri jäeti ehitamata (vt. ÜVVS § 3 (2).

ÜVVS § 3 sätestab: (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt. (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

ÜVVS § 5.   Liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga.   (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omanik või valdaja peab lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning kinnistu kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud tingimuste kohaselt.

  (2) Kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga toimub kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omaniku või valdaja taotlusel tema ja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja vahel sõlmitud lepingu alusel. Veemõõdusõlm peab olema vee-ettevõtja poolt registreeritud ja plommitud. Mõõdusõlme kohta kehtivad nõuded on täitmata.

ÜVVS § 3. Liitumistasu osaline tagastamine. Kui ühisveevärk või -kanalisatsioon on ehitatud üksnes vee-ettevõtja sellise kliendi tarbeks, kes on tasunud liitumistasu liitumiseks tehtud kulutuste täies ulatuses, kuna vee-ettevõtjal ei olnud piirkonnas teada võimalikke teisi liitujaid, ning selle ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitub seitsme aasta jooksul täiendavalt kliente, tagastab vee-ettevõtja kolme kuu jooksul pärast iga uue kliendi liitumist varem liitumistasu tasunud kinnistute omanikele osa tasutud liitumistasust. Tagastatava liitumistasu osa arvutamisel lähtutakse liitumiseks tehtud kulutustest ja liitumistasu arvutamise metoodikast ning võetakse arvesse ühisveevärgi või -kanalisatsiooni põhivara kulum.

Seoses ülaltooduga ja arvestades, et ühistu poolt kantud kulu on 6000 €, peab ühistu nõudma vee-ettevõttelt tasaarvestuse tegemist summas 4 440 € korteriühistu kasuks. Kui vee-ettevõte ei nõustu tasaarveldama ja piiritlusakti koostama, tuleb pöörduda kohaliku omavalitsuse poole kelle pädevusse kuulub vee- ja kanalisatsiooniteenuse korraldamine.

NB! Vastavalt seadusele peab juhatuse liige lähtuma ühistule kohustuste võtmisel ja kulutuste tegemisel üldkoosoleku otsustest ja majanduskavast ning täitma oma kohustusi tavaliselt oodatava hoolsusega. Kui juhatuse liige on selle sätte vastu eksinud, saab kohaldada juhatuse liikme vastust ja kui tegevusega on ühistule tekkinud kahju, saab nõuda kahju hüvitamist.

16. juulil 2024 laekus vallavalitsuse nõudel vee-ettevõtjalt vastus avaldaja pöördumisele, mille sisu vt. allpool:

Elamu veetorustikul tekkis kinnistusisene leke (lõhkemine). Ühistu juhatus konsulteeris ja kaalus erinevaid variante rikke likvideerimisel. Esmane pöördumine oligi meie, kui vee-ettevõtja poole. Olukorra lahendamiseks oli kaalumiseks kaks varianti. Esiteks olemasoleva kinnistusisese torustiku rikkekoha kindlaks tegemine ja parandamine või  teisena vee-ettevõtja poolt pakutud alternatiiv – teise liitumispunkti kasutamine.

Ühistu juhatus otsustas veeühenduse taastamiseks kasutada uut liitumispunkti, kus tööde läbiviimine toonases olukorras tagas oluliselt kiirema lahenduse. Võib-olla ka odavama, sest ühistu vana (lõhkenud toru) paiknes hoone asfalteeritud sissekäikude all aga kuna vana toru rikkekohta lõplikult välja ei selgitatud, siis on tegemist oletusega.

Korteriühistu juhatus ja vee-ettevõtja  tegid olukorra lahendamiseks koostööd ja vesi tagati ühistule võimalikult kiiresti ning vastastikusel mõistmisel. Pöörduja põhiline erinevus seisukohtades tuleneb oletusest, etvee-ettevõtja sundis ühistut liituma uude liitumispunkti, kuid tegemist oli ühistu juhatusega koostöös leitud kiirema ja ilmselt ka odavama alternatiiviga.

Kõige üldisem juhatuse liikme kohustus on hoolsuskohustus, mis tuleneb TsÜS §-st 35 ning mille alusel juhatuse liige peab tegutsema heas usus, informeeritult korteriühistu huvides.
Korteriühistu poolt juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks on juhatuse liikme poolt juhatuse liikme kohustuse rikkumine, varaline kahju on tekkinud või tekib ühistule, põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel ning ka juhatuse liikme vastutus rikkumise eest (st. kui juhatuse liige ei ole järginud MTÜS § 32 lg 2 teises lauses sätestatud tavapärast
hoolsusstandardit).

………………………………………