KÜ Soo 2 juhatusele                                                                                                   13.08.2025

                                                     M Ä R G U K I R I

08.08.2025  üldkoosoleku tulemuste kohta.

Otsuste formuleerimisel ja vastuvõtmisel  ei tehtud vahet päevakorrapunktide ja jookvate küsimuste vahel. Üldkoosolekul nõustajana osalenud  Reet Kõvask väljendas oma mõtet, et üldkoosolek saab jooksvate küsimuste all vastu võtta ka siduvaid otsuseid kuid  MTÜS  § 20 prim (6) seda ei võimalda:  Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.) Siit järeldus, et jooksvaid  küsimusi saab arutada kuid siduvaid otsuseid vastu võtta ei saa.   

MTÜS  regulatsioon on õigustatud, kuna  „Jooksvad küsimused“  ei ole konkreetsed nagu on päevakorrapunktid.  Koosoleku päevakorras olevad „päevakorrapunkt“ ja „jooksvad küsimused“ mõisted erinevad oluliselt nii sisult kui ka otsuste vastuvõtmise korra poolest. „Päevakorrapunkt“ all tuleb mõista konkreetselt ette valmistatud teemat, mis esitatakse koos taustmaterjalide ja ettepanekutega.  „Jooksev küsimus“ aga tähendab vähemolulist teemat, mis kerkib üles  tavaliselt koosoleku lõpus . Ta ei pruugi olla eelnevalt päevakorda listud, ta ei sisalda ettevalmistust ega ole mõeldud siduva otsuse vastuvõtmiseks.  Seega 08.08.2025 koosolek jooksvate küsimuste all siduvaid otsused vastu võtta ei saanud, kui võeti, siis on nad tühised.

II

Üldkoosolekul  Reet Kõvaski esinemisest jäi kõlama selgitus, et majanduskulude  jaotamisel  tuleb lähtuda  kehtiva  põhikirja sätetest.

Juhin tähelepanu seadusandlusele:

• KrtS § 40 (1):  Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
• § 40 (2):  Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.  

  Reet Kõvask ei selgitanud, et põhikiri, mis on vastu võetud enne 01.01.2018, kehtib niivõrd, kuivõrd tema sätted ei ole vastuolus uue seadusega. Aga põhikirja p 6.2.6  säte (…vastavalt koosoleku otsusele) on vastuolus seadusega (… vastavalt oma kaasosa suurusele). Siit järeldus, et ka kehtiva põhikirjast lähtudes tuleb kõik kulud jaotada m2 – põhiselt.

Kui soovitakse jaotada seadusest erinevalt, tuleb vormistada korteriomanike kokkulepe ja selle tingimuused loetleda põhikirjas.  Aga see viitab juba ebatavalisele valitsemisele.

                                                     III

Kahjuhüvitise nõude (6940 €) rahuldamisel on juhatuse poolt tehtud mitu viga.  Tegutsetud on põhjendamatult  rutates. Rahalisi vahendeid on juhatus üle kantud selleks volitusi omamata, kuna kahjuhüvitise küsimus peab olema otsustatud korteriomanike häälteenamuse alusel (vt. KrtS § 35).

• Kahjunõue V. Katsani ütluste kohaselt on kannatanule  ammu üle kantud, aasta alguses ja  Ilma üldkoosoleku otsuseta ning majanduskavaga arvestamata;
• Korteriomanikele on  10.08.2025 esitatud arved, kus kulu nimetuseks „kahjuhüvitis“ , mis tähendab, et juba tasutud  6940 € plaanitakse omanikelt sisse nõuda  just kui teist korda?!
• Omanikelt sissenõutav summa 6940 € on jaotatud korterite arvu põhjal, mis on KrtS § 40 (1) rikkumine.   

Taolised meelevaldsed tegevused on lubamatud. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige majanduskavast, põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või korteriomanike omavahelisest kokkuleppest.  Kahjuhüvitise küsimus on kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimus, lahendamine kuulub üldkoosoleku pädevusse.

Kuna kinnitatud  majanduskavas ei saa tagasiulatuvaid kulutusi sisse kirjutada, sest kahjuhüvitis on juba makstud, tuleb järgmisel koosolekul vastu võtta otsus majanduskava muutmise kohta, loetledes plaanitud kulutused, milleks 6940 eurot kulutatakse.

                                                                IV

KrtS § 48.  Reservkapital

• Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.

Reservkapitali moodustamise nõue on KÜ -s täitmata, reservkapitali olemasolu ja/või muutumise andmed majanduskavas puuduvad.   14.06.2024 korduskoosoleku otsus „2023 a. tulem (summa 3116 €) kanda reservfondi ja 2025 aasta majanduskavva“ on tänaseni täitmata.

Lõpetuseks: Ma ei kavatse kasutada õigusorganite abi ebaseaduslike otsuste tühisuse tuvastamiseks. Ma palun märkustega arvestada ja teha korteriomanikega koostööd, et kõrvaldada puudused ja lõpetada tühiste otsuste „tootmine“ning viia juhtimises ellu uuendusi, millega juhatus on muide juba alustanud. Prioriteediks palun seada uue põhikirja vastuvõtmine, teksti leiab  http://www.einorebane.ee

Parimate soovidega,  Eino Rebane     

KÜ SOO 2 üldkoosolekule                                                           Valgas, 5. augustil 2025

                                                 A V A L D U S

Määrusega  „Puudega inimeste erivajadustest tulenevad nõuded ehitisele“ § 4 sätestab   puudega inimese auto parkimise korraldamiseks järgmised nõuded:

 § 4  Nõuded parklale                                                                                                                            (1) Liikumis- või nägemispuudega inimest teenindava sõiduki ning liikumispuudega juhi sõiduki (edaspidi üheskoos puudega inimese sõiduk) parkimiseks peab parkimiseks ettenähtud alal (edaspidi parkla) olema vähemalt:   1) üks protsent kõigist parkimiskohtadest, kuid mitte vähem kui kaks kohta;

(2) Puudega inimese sõiduki parkimiskoht peab:                           1) asuma sihtpunktile lähedal;   2) olema tähistatud vastava teemärgisega teekattel ning liiklusmärgiga, mis paikneb parkimiskoha ees või kõrval 1–1,2 meetri kõrgusel alusel või hoone seinal;      3) olema kõva sileda kattega ja liiklemist segavate ebatasasusteta.   (4) Eeldatakse, et puudega inimese sõiduki parkimiskoha mõõtmed ja vajalik vaba ruum vastavad nõuetele, kui on täidetud standardis EVS 843 puudega inimese parkimiskoha kohta sätestatud või samaväärsed nõuded.        (5) Puudega inimese sõiduki parkimiskohaga piirneva kõnni-, jalg-, jalgratta- ja jalg- või jalgrattatee (edaspidi kergliiklustee) külje äärekivid ei tohi olla kõrgemad kui 30 millimeetrit.

Ülaltoodud määruse nõuded puudega inimese sõiduki parkimiskohtade arvu osas on täitmata, mistõttu on   korteriühistul tekkinud täiendava  parkimiskoha väljaehitamise kohustus.

Puuduva parkimiskoha väljaehitamiseks sobib kasutusele võtta  elamu ja  prügimaja vaheline tühermaa, mille asfaltkate  ja roheala on  veetoru paigaldamise  käigus jäetud  taastamata. Nimetatud maa-alal  sihtotstarbelist kasutamist ei toimu, ala  on muutunud elamu tagahooviks.

Minu omaalgatust, lahendada probleem  krt. 5 omaniku  kulul, on juhatuse poolt  korduvalt takistatud:  sõiduki juurdepääsu on korduvalt füüsiliselt tõkestatud, minu peret on tülitatud politseiga ja liiklusmärke, mida olen paigaldanud on korduvalt demonteeritud või rikutud. Minu järelepärimisele saatis V.Katšan kummalise vastuse:  “Juhatus ise blokeerib prügimaja ja maja vahel sisse sõitu, kuna seal on roheline ala” ?!  

Probleemi lahendamiseks teen korteriomanike üldkoosolekule ettepaneku võtta vastu järgmise sisuga otsus:  1)  „Puudega inimeste erivajadustest tulenevad nõuded ehitisele  § 4  nõuete täitmiseks viia läbi parkla laiendamine ühe puudega inimese sõiduki parkimiskoha võrra  elamu ja prügimaja vahelisel alal. Ehitustööde läbiviimise ja  järelevalve küsimused lahendada juhatuse tasemel. 2) Parkla kasutamise ainus õiguslik alus on korteriomanike omavaheline kokkulepe.

Lugupidamisega,  Eino Rebane         /Allkiri digitaalne/

Juuli kuus esitatud arve näitab, et “avariilise remondi” eest peab iga korteriomanik tasuma 23,42 €, mis teeb ühistule kokku kulu 1288,32 eurot. Summa kohta on 14. juuni korduskoosoleku jooksvate küsimuste all tekst: “Prügimaja puitdetailide vahetusega summa 1288,32 jagatakse juuli kuul võrdselt korterite vahel”. Nimetataud summa jaotamine korterite arvu põhjal on vastuolus seadusega KrtS §40 (1).

Praktikas tuleb tihti ette olukordi, kus võetakse kasutusele krooniliseks muutunud “oskused” seadustest mööda vaadata, raskematel juhtudel ka valetada.

Antud juhul on juhatus valetas, et prügimaja võõpamine kaitsevahendiga on avariiline töö. Tegelikult on 2 aastat tagasi valminud prügimaja asukoht vastuolus tuleohutuse eeskirjadega, see tähendab, et tegu on praagiga, mida juhatus püüab mõistega “avariiline töö” häbitult varjata. Töö ei ole majanduskavas plaanitud, samuti puudub ettekirjutus või üldkoosoleku otsus prügimajas mingite tööde läbiviimiseks. Kaitsevahendiga töötlemiseks vahetati detailid välja uute vastu tekitades teenuse ebamõistliku maksumuse. Kokkuvõte: juhatus tekitas ühistule kahjumi summas 1288,32 eurot.

Kummaline on ka juhatuse otsus kutsuda võõpama firma, mis ei ole prügimaja ehituslikes puudustes süüdi. Vastutust prügimaja ohutu kasutamise eest kannab ehitaja, kes andis ehitisele garantii. Miks juhatus tegi kulutusi töödele, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei ole? Miks juhatus varjas tegelikku olukorda ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise töö” nime all? Vastuseid nendele küsimustele ei ole antud. On ilmne, et juhatuse tegevuse küsimus tuleb võtta üldkoosoleku päevakorda ja juhatuse otsus “avariilise töö” eest tehtud kulutuse põhjendatuse üle langetada otsus üldkoosolekul.

Kuna prügimaja võõpamist majanduskavas ette nähtud ei ole, ja ei ole ka põhikirjas sätet prügimaja osas seadusest erinevat kulutuste jaotamise kohta, on korteriomanikel õigus maksmisest keelduda. Kokkuvõtteks: Juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja on tõe rääkimise asemel korteriomanikele saadetud arvetel valetanud. Volituste ületamine on seaduse rikkumine, mis kasvatab usaldamatust juhatuse tegevuse suhtes.

**********

Tegelikkuses asetleidnud juhuse kirjeldus.

Prügimaja asukoha vastavuse kohta detailplaneeringu tingimustele, sai esitatud järelepärimine KOV ehitusjärelevalve spetsialistile.

Siinkohal loeme väljavõtteid spetsialisti vastusest:
“Ehitusseadustiku § 12 lg 2 alusel peab igasugune ehitamine olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Eelmainitud detailplaneeringus märgitud prügimajade asukohad on soovituslikud ja täpset asukohta on lubatud kinnistu omaniku soovil muuta. Vallavalitsuse hinnangul ei ole kinnistule paigaldatud prügimaja vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ning see ei takista kinnistu kehtiva planeeringu terviklahenduse elluviimist.
Paikvaatlusel kontrollisime ka prügimaja kaugust korterelamust. Siseministri 1.03.2021 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 22 lõikes 2 on sätestatud, et kui hoonete vaheline kuja on vähem kui kaheksa meetrit, tuleb tule leviku piiramine ette näha ehituslike abinõudega. Mõõtmisel selgus, et prügimaja ja korterelamu akende ja puitkonstruktsioonide vaheline kaugus jääb alla 8 meetri ning prügimaja piirdekonstruktsioonid ei vasta tuleohutuse seaduses sätestatud tuleohutusnõuetele. Eeltoodust lähtuvalt võtab vallavalitsus korteriühistuga ühendust ja selgitab, et tuleohutusnõuete täitmiseks tuleb prügimaja puitkonstruktsioonid kas töödelda tuletõkkevärviga või asendada mittepõleva materjaliga või teine võimalus on prügimaja nihutamine selliselt, et kortermaja akende ja prügimaja vahele jääks vähemalt 8 meetrit”.

Kehtiva ehitusseadustiku lisast 1 tulenevalt, ehitisealuse pinnaga 0–20 m2 ja kuni 5 m kõrge elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone ehitise ehitamiseks, ei ole vaja pädevale asutusele esitada ehitusteatist või ehitusloa taotlust, ehk siis tegemist on nn vaba ehitustegevusega. Aga vaba ehitustegevuse korral peab ehitamise ja ehitise nõudeid järgima omanik ise. Vaba ehitustegevus ei tähenda, et see on reegliteta ehitamine. Kõiki erinevate seadustega seatud tingimusi tuleb alati täita ja selleks on seatud ka erinevatele haldusorganitele ehitusjärelevalve õigus. Näiteks tuleohutusnõudeid peab ehitamisel täitma ka juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. Seega ei tähenda vaba ehitustegevus mitte reeglitest vaba ehitamist (ehitan, kuhu tahan, tuleohutuskujasse või piiranguvööndisse), vaid seda, et ehitise jaoks ei ole tarvis taotleda ehitusluba/ehitusteatist.

Kuna kohalik omavalitsus ei kontrolli selliste ehitiste ehitamist eelnevalt projektist lähtuvalt, vastutab kõigi seaduses toodud nõuete täitmise eest omanik ise. Ehitise omanik vastutab nii ohutuse kui kõigile muudele nõuetele vastavuse eest. Nende teiste nõuete alla kuuluvad tuleohutusnõuded, elamule päästetehnika juurdepääs nõuded, heakorranõuded jne.

Mõistlik oleks, kui prügimajale leitakse uus asukoht. Asukoha muutmine saab toimuda vallavalitsuse ja korteriühistute vahelises koostöös.

******

“Avariiline remont”?

Arvutus näitab, et “avariilise remondi” maksumus on 23,42 x 55 = 1 288 eurot.

Tegemist on järjekordse võltsimisega juhatuse poolt. Tegelikkuses toimus prügimaja puitdetailide töötlemine tulekaitsevõõbaga, mis on eeskirjades loetletud üks võimalus tuleleviku tõkestamiseks kahjutule korral. Nimetatud võimaluse nimetas teiste võimaluste hulgas valla ehitusjärelevalve spetsialist. Jah, võõpamine on küll abinõu tule leviku tõkestamiseks kuid antud juhul ei ole sellel mingit mõtet, sest teisi maju elamu läheduses (vahemaa alla 8 m) ei ole. Prügimaja praeguses asukohas on hoopis takistuseks päästetehnika juurdesõiduteel elamu juurde ja päästetööde läbiviimisel.

Kummaline on, et juhatus ei kohustanud puudusi kõrvaldama mitte prügimaja ehitanud firma, kes andis ehitise üleandmisel oma tööle ka garantii, vaid tellis korteriomanike raha eest hoopis teise firma, millel ei ole antud objekti puhul kohustusi. Miks juhatus tegi kulutusi ehitustööle, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei olnud? Miks juhatus varjas ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise tööna”? Kuna vastuseid küsimustele juhatus ei ole andnud, tuleb küsimus võtta üldkoosoleku päevakorda ja vastu võtta otsus korteriomanikele “avariilise töö” eest nõutud summa hüvitamiseks.

Tõsi on, et juhatus ja ehitaja ei teinud prügimaja ehitamisel koostööd ehitusseaduses ettenähtud ulatuses, ega informeerinud kohalikku omavalitsust ehitamise alustamisest. Tulemuseks on eeskirjadele mittevastav ehitis, mille vastavusse viimiseks ei piisa tulekaitsevõõba pealekandmisest, vaid vajab ümberpaigutamist teise kohta.

Lisaks ülaltoodule ei ole prügimaja võõpamise maksumust majanduskavva võetud, samuti puudub üldkoosoleku luba selle töö eest tasumiseks. Järeldub, et juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja valetanud, näidates arvetel kulu avariiliste tööde real.

Riigikohus on selgitanud, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (RKTKo 3-2-1-53-10 p 14). Seega ei tähenda korteriühistu poolt saadetud arve veel seda, et korteriomanik oleks kõiki arvel näidatud kulusid iseenesestmõistetavalt kohustatud kandma. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige majanduskavast, põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või korteriomanike kokkuleppest.

Korteriühistu majandamise alusdokumendiks on KrtS § 40 kohaselt majanduskava, mille kohaselt korteriomanik teeb ettemakseid vastavalt kaasomandi osa suurusele. Majanduskava eesmärgiks on kajastada KÜ peamised kulud ja tulud, anda ülevaade elamu seisukorrast ning kavandatud töödest. Maksekohustus laieneb ka sellistele kuludele, mille eest praktikas makstakse pärast kulu suuruse selgumist – küte, soojus, vee- ja kanalisatsiooniteenus, elekter. Korteriomanik teeb kulude katteks ettemakseid vastavalt kogusele ja selle põhjal arvestatud maksumusele.

Siiski võimaldab seadus korteriomaniku majandamiskulude kohustuse tekkimise tuletada ka korteriühistu põhikirjast, mis hõlmab eelkõige tegelikust tarbimisest sõltuvaid majandamiskulusid (KrtS § 41 lg 2). Silmas on peetud selliseid olukordi, kus tegemist on kuludega, mis tasutakse pärast teenuse saamist ja kas vastavalt korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule (vastavalt nt mõõdiku näidule). Seega ei teki korteriomanikul kohustust ettemakse tegemiseks sel juhul majanduskava alusel, vaid põhikirja alusel alles pärast teenuse tarbimist vastavalt tarbitud mahu ulatuses. Aktuaalseks võib põhikirja muutmine osutuda muutlike energiahindade ja eeloleva talve saabumise ajendil. Võib eeldada, et eelmise aasta hindade põhjal tehtud prognooside alusel majanduskavas kehtestatud ettemakse suurus kütte, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri eest võib osutuda ebapiisavaks ega pruugi katta tuleval talvel tekkivaid kulusid. Seega tasub korteriühistu põhikirja sisse kirjutada, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasub korteriomanik alles pärast kulude suuruse selgumist. Iseenesest ei ole välistatud samaaegselt ka ettemaksu ja tegeliku tarbimise järgi tasumise kombinatsiooni kasutamine. Ära ei tohiks unustada, et kui põhikirjas on ette nähtud tasumine tegeliku tarbimise järgi, siis peab põhikirjast nähtuma ka see, kuidas toimub selle suuruse kindlaks tegemine (nt arvesti põhiselt).

Praktikas ei ole harvaesinevad ka juhtumid, kus korteriühistul majanduskava puudub. Üldjuhul iseloomustab sellist olukorda pikema perioodi vältel väljakujunenud tava, mille kohaselt korteriomanikud kannavad majandamiskulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele ning teevad ettemakseid vastavalt vajadusele mõne vajaliku töö teostamiseks (nt remonttööd või elamu välist ilmet parendavad tegevused) või muu elamu majandamisega seotud tegevuse tarbeks (nt heakorra tööd jms.). Selline elukorraldus võib esmapilgul tunduda ju mõistlik, kuid teisest küljest soodustab see vaidluste tekkimist olukorras, kus mõni korteriomanik korteriühistu poolt esitatava kuluga ühel hetkel enam ei nõustu. Kui tegemist ei ole seejuures hädavajaliku kuluga, s.o tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes vajaliku kulutusega, puudub korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult sellise kulu kandmist. Välistada ei saa seda, et vaidluse lahendamine kulmineerub kohtu poolt antava hinnanguga sellele, kas tegemist on vajaliku või kasuliku kulutusega (TsÜS § 63 p 2). Olukorras, kus korteriomanikest enamus peab kulu tegemist igati põhjendatuks ja on selle kandmisega nõus, oleks mõne korteriomaniku poolt selle kandmata jätmine teiste kogukonnaelu arendamisest huvitatud korteriomanike suhtes ebaõiglane. Tulemuseks on ummikseis, kus elukeskkonna parendamine on takistatud, sest üks korteriomanik ei nõustu kulu kandmisega ning teised korteriomanikud ei nõustu keeldunud korteriomaniku eest kulu kandma.

Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 2-19-8045/46 p 11).

Seega võib majandamiskulu tasumise kohustus tekkida ka üksnes korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Näiteks võib selliselt eraldiseisvalt kehtestada remondifondi või hooldus- ja haldusfondi kogumise ja selle tarbeks korteriomanikule langeva kohustuse ulatuse. Tuleb märkida, et sellisel kujul majandamiskulude kehtestamine võib osutuda korteriomanike jaoks jällegi ebaülevaatlikuks, kui erinevate kulude kandmise alused tulenevad eri aegadel tehtud otsustest. Kui korteriühistul peaks aga kehtiv majanduskava olema, eeldab kohustuste ulatuse muutmine uue majanduskava kehtestamist korteriomanike üldkoosoleku poolt.

Majandamiskulude kandmise kohustus võib tekkida ka korteriomanike omavahelisest kokkuleppest, kui seadus sellist kokkulepet otse ei välista (KrtS § 13 lg 1). Kokkuleppe all tuleb mõista olukorda, kus kõik korteriomanikud on konsensuslikult kokkuleppe sisuga nõus.

Eeltoodu kokkuvõtteks ei välista üks teist, sest põhimõtteliselt võivad erisugused kohustused tekkida samaaegselt ka kõigist ülal esitatud kohustuse tekkimise alustest. Kõiki aluseid seob siiski üks oluline nimetaja – kohustusi saavad enesele tekitada üksnes korteriomanikud ise, s.o esimesel juhul, kas üldkoosolekul majanduskava kinnitamisega, põhikirja muutmisega või eraldiseisva kohustuse kehtestamisega ning teisel juhul võib see tulla korteriomanike omavahelisest kokkuleppest. Olgu öeldud, et korteriühistu juhatusel endal puudub õigus kehtestada korteriühistu liikmetele ehk korteriomanikele kohustusi.

            ******

Vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele peab juhatus esitama üldkoosolekule kinnitamiseks majanduskava, mis peab sisaldama kavandatavaid toiminguid, plaanitavaid tulusid ja kulusid ning milline on kulude jaotus korteriomanike vahel. Veel peab olema lisatud reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Sõltuvalt põhikirjast kajastatakse majanduskavas ka kommunaalmaksete prognoos. Kuid kas majanduskava on korteriomanike jaoks oluline?

Vastus on  – jah, on küll. Seadusandja mõte on, et korteriühistu juhatus kaardistab elamu tehnosüsteemide olukorra, võtab vajalike tööde kohta hinnapakkumised ja paneb kokku aasta kulude-tulude koondi ehk eelarve.

Majanduskava ongi tegelikult korteriühistu eelarve, mis kajastab reeglina ühe aasta haldus- ja hooldustegevused ning nende maksumuse ja fikseerib kulud jaotuvad kuude lõikes ning  korteriomandite vahel. Teiselt poolt peab juhatus plaanima korteriomandite lõikes ka ettemaksu piirmäära kaasomandi osa korrashoiu eest võttes proportsionaalse jaotuse aluseks põhikirja vastavad sätted. Põhikirja puudumise korral lähtutakse seaduses sätestatud üldreeglist, mis näeb ette majanduskulude jaotamise korterite pindala suuruse (m2-tes) alusel. 

Majanduskava koostamisel peab hoolikalt jälgima ka reservfondi olemasolu ja suurust. Vastavalt seadusele peab korteriühistul olema reservfond, mille suurus on vähemalt 1/12 aasta keskmisest majanduskulude summast, et kindlustada korteriühistule esitatavate arvete tasumine. Kui juhatus leiab, et olemasolev reservfond ei ole piisav, peab juhatus esimesel võimalusel kutsuma kokku üldkoosoleku tekkinud olukorra lahendamiseks.

*******

Uurige juba enne korteri ostmist, millisesse «perekonda» elama lähete. Korteriomanikuna seiske aga kogu maja hea käekäigu eest – nii leiavad ka teie mured varem või hiljem lahenduse, kirjutab Arco Vara Tallinna  elamispindade  osakonna juht Agur Tammistu.

Tihti näeb korteriühistu üldkoosolekutel vaid mõnd n-ö igavuse peletamiseks kohale tulnud pensionäri, kes kurdab külma radiaatori, hallitama tõmmanud toanurga või suure prahiveo kulu pärast. Koosoleku käigus läheb vaidluseks pisiasjade pärast ning söakamate naabrite isiklikeks arveteklaarimiseks, mis leiab aset mahlaka sõimu ja kibedate ähvarduste saatel.

Reaalselt ühistu juhtimises ning majandamises kaasa lüüa suutvad nooremad omanikud eelistavad lasta asjadel kulgeda isevooluteed, kuigi korterite majandamisega seotud probleeme pole võimalik lahendada ühe korteri kaupa ega suvalisel ajal, millal omanik seda vaid soovib.

Korteri valimine

Korteriühistu juhatus võib, kuid pole kohustatud korteriostjale ütlema, kui neil on probleemid. Teatud asju saate enne korteri ostmist küsida maaklerilt, korteri müüjalt ja korteriühistu juhatuselt. Teatud asjad peate aga ise välja selgitama ja alati tulevad mõned seigad välja alles pärast seda, kui teist on saanud korteriomanik ning ühistu täieõiguslik liige.

Samamoodi on ju ka probleemsete naabritega. Korteriühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõmmivaid teismelisi.

Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise silmad lahti. Kui näete trepikojas loomakarvu või grafitit, viitavad need koduloomadele ja teismelistele ega kao iseenesest.

Alustame kommunaalarvetest. Seal on kirjas ühistu kulud, juhtimistasud, üldelekter, kui palju tuleb maksta kütte eest, kas on võetud laenu ja milline on laenu igakuine tagasimakse. Kui haldus- ja hoolduskulu tundub liiga suur, tuleks ühistu juhatuselt uurida, mida need sisaldavad – milliseid teenuseid korteriomanik makstava raha eest saab?

Soovitan juba enne korteri ostmist tutvuda ühistu majandusaruandega ja küsida viimast korteriühistu üldkoosoleku otsust. Sealt on näha, kui palju ja kui pikaks ajaks on laenu võetud või kui kavatsetakse varsti laenu võtta.

Ülevaate saab ka sellest, mida on laenuga juba tehtud ning mis veel plaanis. Kui korrutate laenu igakuise tagasimakse ja laenuperioodi, näete, kui palju peate korteri ostuhinnale veel lisaks maksma.

Kui kõrvuti paikneb kaks kortermaja, millest üks on renoveeritud ja teine veel renoveerimata ning teil on võimalus valida, soovitan osta kodu renoveerimata majja.

Renoveeritud majades on korterid alati kallimad, kuid korteriühistu laenu kustutades maksate korteriostjana renoveerimise eest n-ö topelt. Kui ostate aga korteri veel korda tegemata majja ja ühistu hiljem ka laenu võtab, maksate seda kinni vaid ühe korra.

Korteriomanikud nurisevad sageli suurte kulude pärast ja kahtlustavad ühistu juhte halvas majandamises või raha kuritarvitamises. Ehkki korteriühistute juhtimises tuleb ette puudusi, ei tohiks kedagi alusetult süüdistada.

Algdokumendid

Majandamise kvaliteeti ja rahakasutust saab hinnata eelkõige ühistu dokumentide põhjal. Analüüsida võiks tegevusaruannet, bilanssi, ühistu liikmete võlgnevusi, maja laenukohustusi, palku ja juhtkonnale määratud kompensatsioone.

Majandusaruanne ei anna samas kunagi nii detailset infot nagu algdokumendid, milleks on korteriühistu lepingud, arved, tšekid ja maksed, mis peaksid kajastuma koos laekumistega pangakonto väljavõttel. Sellisele infole pääsevad peale raamatupidaja ligi ühistu juhatuse liikmed ja üldkoosoleku valitud revident, kes leitakse enamasti korteriomanike endi seast.

Tasub märkida, et lepingutest, raamatupidamisest ja maksetest arusaamiseks ning nende õiglaseks hindamiseks vajate tegelikult suurel hulgal lisateavet. Näiteks on alternatiivseid pakkumisi omamata ja neid olemasoleva lepinguga kõrvutamata pea võimatu öelda, kas korteriühistu maksis või maksab sisseostetavate tööde ja teenuste eest turuhinnast kõrgemat hinda või mitte.

Milliste reeglite järgi asjad konkreetses korteriühistus käivad, on üldjoontes määratud korteriühistu põhikirjas, mis ütleb ka, mitu juhatuse liiget peab üldse olema. Kus põhikiri lubab toimetada vaid ühe juhatuse liikmega, on raha kuritarvitamise risk alati suurem kui kolmeliikmelise juhatusega korterelamutes.

Põhikirja saab, nagu majandusaruandedki, kätte elektroonilisest äriregistrist. Maja reegleid kehtestatakse aga ka üldkoosolekutel ja juhatuse koosolekutel, kus võetakse vastu korteriomanike igapäevaelu ning tulevasi väljaminekuid mõjutavaid otsuseid.

Ettenägelikud korteriühistu juhid võtavad nii suuremate tööde ning mahukamate lepingute kui ka juhatuse otsuse põhjal tehtavate väljaminekute puhul vähemalt kolm pakkumist. Pangalaenuga finantseeritavate tööde puhul nõuab kolme pakkumise võtmist pank, kolme pakkumist nõutakse ka erinevate Kredexi toetuste taotlemisel.

Alternatiivide hindamine

Kui valik langeb kallimale pakkujale, peab sellest pakkumisest olema näha konkurentsieeliseid või selgelt välja toodud kliendi saadav suurem kasu. Kallimast pakkumisest tulenev kasu ei seisne alati tööde eest kohe välja käidavas rahas – selleks võivad olla detailne tööde ja materjalide kirjeldus, paremini maandatud riskid ja pikem garantii, mis väldivad võimalikke probleeme ja vaidlusi tulevikus.

Pisiremontide ja väiksemamahuliste teenuste puhul ei saa nõuda, et korteriühistu võtaks ilmtingimata kolm pakkumist. Põhjuseks on pakkumiste võtmisele kuluv aeg ning alternatiivsetest pakkumistest tulenev suhteliselt väike kasu.

Tasub meeles pidada, et korteriühistu juhatuse paljud liikmed töötavad siiani ühiskondlikel alustel või suhteliselt tagasihoidliku tasu eest, kuid see ei tähenda, et nad peaksid 24/7 korteriomanike kapriise rahuldama ning ka iga väljaantavat senti lõhki ajama.

Kui olete juba korteriomanik, saate olukorrast parima ülevaate üldkoosolekutest osa võttes ja maja kui terviku käekäigule kaasa elades. Võimalusel andke oma panus ka sellesse, et uus info ja kogu maja jaoks parimad pakkumised jõuaksid ühistu juhatuseni, juhtkond saaks teie märgatud olulistest asjadest aru ning langetaks õigeid otsuseid.

Korteriühistu täiuslikku juhtimist ihaledes küsige aga endalt, kui palju olete isiklikult valmis selle eest maksma ja kas te ise teeksite juhatuses olles teiste korteriomanike heaks seda, mida juhatuselt parasjagu saada soovite.

http://majandus24.postimees.ee/

Otsuse formaalne õiguspärasus eeldab koosoleku kokkukutsumise nõuete järgmist. Juhul, kui üldkoosoleku kokkukutsumise protseduurilist korda on oluliselt rikutud, kaasneb sellega tõesti kõigi vastuvõetud otsuste õigustühisus.

Riigikohus selgitas, et üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ning mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada.

Näiteks on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult, aga ka see, kui päevakord on puudlik või ebaselge. Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui enne koosolekut ei tehta kättesaadavaks dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse. Põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel. Samuti võib koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine olla see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus ja millal koosolek toimub (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi selgitused kohtuasjas nr 2-17- 13391, p 37).

*

28.08.2019

Andmekaitse Inspektsioon (väljavõte)

Ühistu koosolekut mõistetakse kui piiratud osalejate ringiga arutlusvormi. Üldiseks põhimõtteks on, et kui salvestada ainult isiklikuks otstarbeks, on salvestamine lubatud.

Heaks tavaks ja erinevate probleemide ennetamiseks on mõistlik oma salvestav seade panna koosoleku ruumis nähtavasse kohta, et ka teised teavad salvestamise faktist.

Ilma teavitamata salvestamisel tuleb arvestada, et koosoleku sisu reprodutseerimist iseenda tarbeks ei saa kindlasti ükski seadus küll keelata, kuid salvestise jõudmisel kolmandate isikuteni võib kaasa tulla probleeme, sest enam ei ole tegemist isiklikuks otstarbeks salvestamisega ja kõik olukorrad, kuhu on kaasatud teised inimesed, ei ole enamasti enam sinu kontrolli all.

See tähendab, et kuna sa ei tea, milline võib olla ühe (digi)salvestise edasine võimalik teekond või kuidas kasutatakse salvestises olevaid isikuandmeid, on salvestise jagamises ainult juba vaid ühele teisele inimesele, sees suur oht rikkuda kellegi õigusi või põhjustada talle kahju.

Kui salvestamine toimub ühistu enda otsuse alusel, toimub see reeglina järelkuulamise võimaluse andmiseks ning sel juhul peavad salvestamise ja jagamise reeglid olema kokku lepitud ühistu üldkoosoleku otsusega.

************************

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 20 kohaselt kinnitatakse majandusaasta aruanne üldkoosoleku otsusega, seejuures tuleb niisuguse koosoleku teatega koos esitada liikmetele majandusaasta aruande projekt tutvumiseks või märkida koht, kus on võimalik tutvuda majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Õigusaktidega ei ole korteriühistutele pandud kohustust valida revident või moodustada revisjonikomisjon, kuna juhatuse tegevuse üle teostab järelevalvet korteriomanike üldkoosolek. Küll aga võib üldkoosolek oma otsusega määrata revisjoni või audiitorkontrolli. Revisjoni tulemuste esitamine üldkoosolekule koos revisjoniaktiga võib olla sätestatud ka põhikirjaga.

Kui koosoleku kokkukutsumisel (eelnõuga ja revisjoniaktiga ei ole olnud võimalik tutvuda) või otsuse vastuvõtmisel on rikutud seadusega või põhikirjaga kehtestatud korda, võib olla võimalik, et vastav otsus ei ole kehtiv või on hoopiski on tühine. Tühisuse tuvastamiseks tuleb esitada avaldus hagita menetlusse maakohtusse.

***********

Tänapäeval on tavaline, et ühe perekonna kasutuses on rohkem kui üks sõiduauto ja masinate parkimiseks kortermaja ümber kohti ei jätku. Eriti keeruliseks kujuneb olukord, kui läheduses ei ole muid parkimisvõimalusi.

Autode parkimiskorralduse üle otsustamisel tuleb lähtuda  KrtS § 30 sätetest: (1) Korteriomanikul on õigus:
  1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga;
  2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.   (2) Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. (3) Käesolevas paragrahvis sätestatud õigused on ka korteriomandit kasutaval isikul.   (4) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu.

Seaduse järgi on igal korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, seejuures hoidudes tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kui näiteks aiaalale ei ole kasutuskorda kehtestatud on iga korteriomaniku õigus kasutada seda puhkamiseks, lõõgastumiseks. Kõik muud kasutusviisid peavad toimuma korteriomanike kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. See tähendab, et korteriomanikul tuleb autoparklat kasutada seaduse, korteriomanike kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Korteriomanike kokkuleppe saavutamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolek. Seega ei saa parkimise korraldamist korraldada piiratud osalejatega korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Selline otsus on ebaseaduslik ning tõenäoliselt kohtus tühistatav. Lisaks ei ole see ka aluseks parkimiskoha müümiseks koos korteriga. Riigikohus on korduvalt rõhutanud parkimise korraldamisel korteriomanike kokkuleppe vajalikkust.

Parkimist korraldav kokkulepe võib olla notariaalselt kinnitatud ja kantud kinnistusraamatusse. Kui parkimisalad pole notariaalselt kinnitatud, kasutuskorraga määratud ja nende korteriomanikele kuuluvus kinnistusraamatusse kantud, siis ei saa keegi juriidiliselt korteriomanikku kaasomandi kasutamisel takistada. Kui kaasomanikud aga ei saavuta kokkulepet, siis tuleb parkida Liiklusseaduse ja Liikluseeskirjade kohaselt ja teisel korteriomanikul ega juhatusel pole õigust öelda, et „antud kohale” parkida ei tohi.

Parkimiskohtade probleemi leevendamiseks võiks korteriühistu vaadata maja ümbruses ringi, ehk on läheduses kasutamata maalapp. Sellisel juhul võib taotleda kohalikult omavalitsuselt isikliku kasutusõiguse seadmist sellele maatükile korteriühistu kasuks. Kasutusõiguse seadmine toob kasu nii ühistule kui ka üldisemalt, muutes linnaruumi praktilisemaks ja esteetilisemaks.

********

Üldkoosolekul  aastaaruande arutelu käigus ilmnes, et veevarustuse sisendil tekkinud lekke (veeavarii) likvideerimine toimus uue liitumise väljaehitamise teel. Uue liitumise kulu 6000  € on juhatuse poolt ehitajale tasutud täies ulatuses, vaatamata sellele, et Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) alusel oli kohustus tasuda torustiku paigaldamise eest ainult elamust kuni liitumispunktini. ÜVVKS sätestab ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ulatuse järgmiselt:

  § 3 (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt.  (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

Enne veevarustuse avariid kehtis liitumisleping sisendtorustiku kohta, mis näidatud joonisel peene sinise joonega.

Joon.   Veevarustuse liitumise trassid (endine: peene sinise joonega, uus trass: paksu sinise joonega).

Nagu jooniselt selgub, asub liitumispunkt väljaspool ühistu territooriumi avalikul maa-alal, kuid kaugemal kui 2 meetrit kinnistu piirist.

Veevarustus katkes 2022. a detsembris toru lekkimise tõttu.  Lekke kohta välja ei selgitatud ega püütud parandada kuna vee-ettevõte soov oli välja ehitada uus liitumine.

Ühisveevärgi ja elamu vahelise uue liitumise trassi pikkus on 50 meetrit, millest 37  meetrit , ehk 74  %   asub avalikult kasutataval maa-alal. Seega ühistu territooriumil asub 13 meetrit, ehk 26 %. Uus liitumispunkt, mis peaks asuma avalikult kasutataval maa-alal kuni 1 meeter väljaspool ühistu krundi piiri jäeti ehitamata (vt. ÜVVS § 3 (2).

ÜVVS § 3 sätestab: (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt. (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

ÜVVS § 5.   Liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga.   (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omanik või valdaja peab lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning kinnistu kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud tingimuste kohaselt.

  (2) Kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga toimub kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omaniku või valdaja taotlusel tema ja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja vahel sõlmitud lepingu alusel. Veemõõdusõlm peab olema vee-ettevõtja poolt registreeritud ja plommitud. Mõõdusõlme kohta kehtivad nõuded on täitmata.

ÜVVS § 3. Liitumistasu osaline tagastamine. Kui ühisveevärk või -kanalisatsioon on ehitatud üksnes vee-ettevõtja sellise kliendi tarbeks, kes on tasunud liitumistasu liitumiseks tehtud kulutuste täies ulatuses, kuna vee-ettevõtjal ei olnud piirkonnas teada võimalikke teisi liitujaid, ning selle ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitub seitsme aasta jooksul täiendavalt kliente, tagastab vee-ettevõtja kolme kuu jooksul pärast iga uue kliendi liitumist varem liitumistasu tasunud kinnistute omanikele osa tasutud liitumistasust. Tagastatava liitumistasu osa arvutamisel lähtutakse liitumiseks tehtud kulutustest ja liitumistasu arvutamise metoodikast ning võetakse arvesse ühisveevärgi või -kanalisatsiooni põhivara kulum.

Seoses ülaltooduga ja arvestades, et ühistu poolt kantud kulu on 6000 €, peab ühistu nõudma vee-ettevõttelt tasaarvestuse tegemist summas 4 440 € korteriühistu kasuks. Kui vee-ettevõte ei nõustu tasaarveldama ja piiritlusakti koostama, tuleb pöörduda kohaliku omavalitsuse poole kelle pädevusse kuulub vee- ja kanalisatsiooniteenuse korraldamine.

NB! Vastavalt seadusele peab juhatuse liige lähtuma ühistule kohustuste võtmisel ja kulutuste tegemisel üldkoosoleku otsustest ja majanduskavast ning täitma oma kohustusi tavaliselt oodatava hoolsusega. Kui juhatuse liige on selle sätte vastu eksinud, saab kohaldada juhatuse liikme vastust ja kui tegevusega on ühistule tekkinud kahju, saab nõuda kahju hüvitamist.

16. juulil 2024 laekus vallavalitsuse nõudel vee-ettevõtjalt vastus avaldaja pöördumisele, mille sisu vt. allpool:

Elamu veetorustikul tekkis kinnistusisene leke (lõhkemine). Ühistu juhatus konsulteeris ja kaalus erinevaid variante rikke likvideerimisel. Esmane pöördumine oligi meie, kui vee-ettevõtja poole. Olukorra lahendamiseks oli kaalumiseks kaks varianti. Esiteks olemasoleva kinnistusisese torustiku rikkekoha kindlaks tegemine ja parandamine või  teisena vee-ettevõtja poolt pakutud alternatiiv – teise liitumispunkti kasutamine.

Ühistu juhatus otsustas veeühenduse taastamiseks kasutada uut liitumispunkti, kus tööde läbiviimine toonases olukorras tagas oluliselt kiirema lahenduse. Võib-olla ka odavama, sest ühistu vana (lõhkenud toru) paiknes hoone asfalteeritud sissekäikude all aga kuna vana toru rikkekohta lõplikult välja ei selgitatud, siis on tegemist oletusega.

Korteriühistu juhatus ja vee-ettevõtja  tegid olukorra lahendamiseks koostööd ja vesi tagati ühistule võimalikult kiiresti ning vastastikusel mõistmisel. Pöörduja põhiline erinevus seisukohtades tuleneb oletusest, etvee-ettevõtja sundis ühistut liituma uude liitumispunkti, kuid tegemist oli ühistu juhatusega koostöös leitud kiirema ja ilmselt ka odavama alternatiiviga.

Kõige üldisem juhatuse liikme kohustus on hoolsuskohustus, mis tuleneb TsÜS §-st 35 ning mille alusel juhatuse liige peab tegutsema heas usus, informeeritult korteriühistu huvides.
Korteriühistu poolt juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks on juhatuse liikme poolt juhatuse liikme kohustuse rikkumine, varaline kahju on tekkinud või tekib ühistule, põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel ning ka juhatuse liikme vastutus rikkumise eest (st. kui juhatuse liige ei ole järginud MTÜS § 32 lg 2 teises lauses sätestatud tavapärast
hoolsusstandardit).

………………………………………

§ 19.  Üldkoosoleku pädevus

  (1) Üldkoosoleku pädevusse kuulub:
  1) põhikirja muutmine;
  2) juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine;
  3) volinike valimine ja tagasikutsumine;
  4) juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (§ 31) liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine;
  5) majandusaasta aruande kinnitamine;

§ 20.  Üldkoosoleku kokkukutsumine

  (1) Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus.

  (2) Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad.

  (3) Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.

  (4) Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

  (5) Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

  (6) Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (7) Kui pärast üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmist päevakorda liikmete nõudel muudetakse, tuleb päevakorra muutmisest teatada enne üldkoosoleku toimumist samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmisel.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 20¹.  Üldkoosoleku päevakord

  (1) Üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra.

  (2) Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus.

  (3) Liikmed võivad käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud õigust enne üldkoosolekut kasutada mitte hiljem kui kolm päeva pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist. Põhikirjaga võib ette näha pikema tähtaja.

  (4) Liikmed ei või käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud õigust enne üldkoosolekut kasutada, kui sama koosoleku päevakorda on käesoleva paragrahvi lõikest 2 tulenevalt juba üks kord muudetud ja päevakorra muutmisest on liikmetele käesoleva seaduse § 20 lõike 7 kohaselt teatatud.

  (5) Küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet.

  (6) Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 21.Üldkoosoleku läbiviimine

 (6) Üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.
[RT I, 23.05.2020, 2 – jõust. 24.05.2020]

  (7) Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (8) Juhatuse, vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmete või vähemalt kuue mittetulundusühingu liikme nõudel, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, peab üldkoosoleku protokoll olema notariaalselt tõestatud. Mittetulundusühingu liikmete vastav kirjalik nõue peab olema juhatusele esitatud kolme päeva jooksul üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamisest arvates, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Üldkoosoleku protokolli notariaalse tõestamise kulud võib jätta üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud vähemalt 2/3 üldkoosolekul esindatud häältest, protokolli notariaalset tõestamist taotlenud liikmete kanda.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (9) Üldkoosoleku korraldamise kulud kannab mittetulundusühing. Kui üldkoosolek kutsutakse kokku liikmete nõudel või nad kutsuvad selle ise kokku, võib üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud vähemalt 2/3 üldkoosolekul esindatud häältest, jätta kulud üldkoosoleku kokkukutsumist taotlenud või kokku kutsunud liikmete kanda.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 22.  Üldkoosoleku otsus

(1) Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

  (1¹) Isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

§ 23.  Põhikirja muutmine

  (1) Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 25.  Volinike koosolek

  (1) Mittetulundusühingu põhikirjaga võib näha ette, et üldkoosoleku ülesandeid täidab põhikirjaga määratud ulatuses mittetulundusühingu liikmete poolt ja nende seast valitud volinike koosolek. Volinike arv ja nende valimise kord nähakse ette põhikirjas. Igal mittetulundusühingu liikmel on õigus osaleda volinike valimises.

  (2) Volinike koosolekule kohaldatakse käesolevas seaduses üldkoosoleku kohta sätestatut, kui seaduses või põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (3) Põhikirjaga võib näha ette, et volinike koosoleku teatud otsused jõustuvad pärast nende heakskiitmist mittetulundusühingu liikmete poolt. Hääletamise aeg ja kord tuleb ette näha põhikirjas.

  (4) Volinike koosolekul ei ole õigust muuta põhikirja selles osas, mis reguleerib üldkoosoleku ja volinike koosoleku vahelist pädevuse jaotust. Volinike koosoleku ettenägemine ei välista ega piira üldkoosoleku kokkukutsumist mittetulundusühingu liikmete poolt.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (1¹) Põhikirjas ettenähtud mittetulundusühingu eesmärgi muutmiseks on vajalik vähemalt 9/10 liikmete nõusolek, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Muutmist otsustanud üldkoosolekul mitteosalenud liikme nõusolek peab olema esitatud kirjalikult.

  (2) Põhikirjamuudatus jõustub selle registrisse kandmisest. Põhikirjamuudatuse registrisse kandmise avaldusele lisatakse põhikirja muutmise otsustanud üldkoosoleku protokoll ja põhikirja uus tekst. Põhikirja uuele tekstile peab alla kirjutama vähemalt üks juhatuse liige või kui juhatuse liikmed on õigustatud ühingut esindama ainult ühiselt, siis kõik ühiselt esindama õigustatud juhatuse liikmed.

§ 26.Juhatus

  (2) Juhatuse liige peab olema teovõimeline füüsiline isik.

  (2¹) Juhatuse liikmeks ei või olla isik, kelle suhtes kohus on vastavalt karistusseadustiku §-le 49 või 49¹ kohaldanud juhatuse liikmena tegutsemise keeldu või ettevõtluskeeldu, samuti isik, kellel on keelatud tegutseda samal tegevusalal, millel tegutseb mittetulundusühing, või kellel on keelatud olla juhatuse liige seaduse või kohtulahendi alusel.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (3) [Kehtetu – RT I, 20.04.2017, 1 – jõust. 15.01.2018]

§ 27.  Juhatuse esindusõigus

  (1) Juhatuse igal liikmel on õigus esindada mittetulundusühingut kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (2) Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada mittetulundusühingut ainult ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang ainult siis, kui see on kantud registrisse.

  (3) Juhatuse liikmed on mittetulundusühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud mittetulundusühingu suhtes järgima põhikirjas ettenähtud või üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud piiranguid. Esindusõiguse piiramine ei kehti kolmandate isikute kohta.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (4) Juhatus võib mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega ja selles otsuses ettenähtud tingimustel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud piirang kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud registrisse.

  (5) Mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud üldkoosolek. See ei kehti tehingu kohta, mis tehakse mittetulundusühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (6) Juhatuse liikmel ei ole õigust esindada mittetulundusühingut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustab esindaja määramise eraldi üldkoosolek.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 28.  Juhatuse määramine ja pädevus

  (1) Juhatuse liikmeks määramiseks on vajalik tema nõusolek.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (1¹) Juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat. Juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Registrisse kantud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsus tuleb esitada viivitamata registripidajale.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (2) Juhatuse liikme võib üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda. Temaga sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.01.2010]

  (3) Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.

  (3¹) Juhatuse liige võib juhatusest tagasi astuda sõltumata põhjusest, teatades sellest enda määranud organile. Juhatuse liikmega sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule. Juhatuse liikme lepingu ülesütlemisele kohaldatakse võlaõigusseaduses käsunduslepingu ülesütlemise kohta sätestatut. Eelmist lauset kohaldatakse ka juhatuse liikme tagasikutsumisele.
[RT I 2009, 51, 349 – jõust. 15.11.2009]

  (3²) Kui juhatuse liikme kohta registrisse tehtud kanne muutub juhatuse liikme tagasikutsumise või tagasiastumise tõttu ebaõigeks, kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 82 sätestatut.
[RT I 2009, 51, 349 – jõust. 15.11.2009]

  (4) [Kehtetu – RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

  (5) Juhatus peab andma mittetulundusühingu liikmetele vajalikku teavet juhtimise kohta ja esitama nende nõudel vastava aruande, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

  (6) [Kehtetu – RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 28¹.  Juhatuse liikme tasustamine

  (1) Kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega.

  (2) Üldkoosolek peab juhatuse liikme tasustamise korra ning tasude ja muude hüvede suuruse määramisel ning juhatuse liikmega lepingu sõlmimisel tagama, et juhatuse liikmele mittetulundusühingu poolt tehtavate maksete kogusumma oleks mõistlikus vastavuses juhatuse liikme ülesannete ja mittetulundusühingu majandusliku olukorraga.

  (3) Kui mittetulundusühingu majanduslik olukord halveneb oluliselt ja juhatuse liikmele määratud või temaga kokku lepitud tasude edasimaksmine või muude hüvede jätkuv võimaldamine oleks mittetulundusühingu suhtes äärmiselt ebaõiglane, võib ühing nõuda tasude ja muude hüvede vähendamist.

  (4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud vähendamine ei puuduta juhatuse liikmega sõlmitud lepingu muid tingimusi. Juhatuse liikmel on tasude või muude hüvede vähendamise nõude esitamise korral õigus temaga sõlmitud leping ühekuulise etteteatamisega erakorraliselt üles öelda.

  (5) Kui välja kuulutatakse mittetulundusühingu pankrot ja juhatuse liikme leping lõpeb, võib juhatuse liige pankrotimenetluses nõuda lepingu lõppemisest tekkinud kahju hüvitamist lepingu lõppemisest alates kuni ühe aasta eest.
[RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

§ 29.  Juhatuse otsus

  (1) Juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet.

  (2) Kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

  (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut järgimata võib juhatus vastu võtta otsuse koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed ja põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

  (4) [Kehtetu – RT I 2009, 13, 78 – jõust. 01.07.2009]

************************

Valvekaamerate kasutamise tingimustes peavad üldmääruse artiklist 13 tulenevalt olema välja toodud korteriühistu kontaktandmed, viide võimalusele tutvuda enda kohta kogutud isikuandmetega, isikuandmete töötlemise eesmärk ja õiguslik alus ning täpsustatud peab olema ka see, kellel on valvekaamera salvestistele juurdepääs, milline on isikuandmete säilitamise aeg jne. Juhul, kui valvekaamerate paigaldamist plaanitakse otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega, tuleb kõigile korteriomanikele anda võimalus tutvuda enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise tingimustega. Tutvumine vajadus tuleneb hea usu põhimõttest (KrtS § 12 lg 2) tulenevalt selleks, et kõik korteriomanikud saaksid hinnata tingimusi ja kujundada seisukoha, kas tingimused vastavad määruses loetletud nõuetele. Kohtukolleegium on selgitanud, et piisab ka sellest, kui üldkoosoleku kutses on viide, kus korteriomanikud saavad valvekaamerate kasutamise tingimustega tutvuda. Meie ühistus on nimetatud nõuded täitmata. Nõude rikkumine tähendab kohtukolleegiumi arvates korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulist rikkumist, mis toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 järgi (p. 15 ja 16).

Valvekaamerate paigaldamine võib olla tavapärane valitsemine, mille üle korteriomanikud otsustavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuid võib endast kujutada ka eseme majandusliku otstarbe muutmist, mille jaoks on KrtS § 38 lg 1 kohaselt vajalik vormistada korteriomanike kokkulepe. Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata häälteenamusest, kuid kokkulepe võib olla vajalik juhul, kui kaasomandi territooriumil toimuvat jäädvustanud video kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. Meie ühistus viitavad Isikuandmete kaitse seaduse olulisele rikkumisele allpool näidatud väljavõtted salvestusest, mis on avaldatud juhatuse poolt kuigi mingit õigusrikkumist ei ole toimunud. Tegu on näitega, mis tõendab, et seadust on oluliselt rikutud.

***************************************

• Üldkoosoleku 26.05.2023 otsus 2022 aasta tulemiaruandes fikseeritud kahjumi summas 975 eurot katta järgnevate perioodide halduskulude vähendamise teel, on täitmata;
• Veevarustuse avarii likvideerimise käigus maksis juhatus kinni avalikul tänaval, AS-le Valga Vesi kuuluva uue liitumise 37 m pikkuse (74  % üldpikkusest) ehitamise maksumuse, tekitades kahju 4400 eurot. Ehitaja arve tasumiseks vormistati 5000 eurot laenu ilma üldkoosolekut korraldamata ja asja sisu arutamata;
• 2024 aasta juulis nõuti sisse 1288 eurot prügimaja ehitanud firma tegemata tööde eest, varjunime all “Avariiline remont”. Kulu ei ole majanduskavas plaanitud, summa on jaotatud ebaseaduslikult ja üldkoosolekult luba küsimata;

• Eesti õigusbüroo juristi poolt koostatud PRETENSIOON 12.05.2017 korduskoosoleku otsuse kohta avaldatud järeldus otsuse tühisuse kohta ja ettepanek teha uus otsus. Kehtetu otsuse alusel on remondireservi  kogutud 6 kuud x 30 € summa jagatud korteriomanike vahel korterite arvu alusel ja on seetõttu vastuolus seadusega.
• Juhatusele saadetud teavitused ebaseaduslikult sisse nõutud summade kohta on jäetud tähelepanuta, tasaarveldused on tegemata.

• 10 aastase lähimineviku jooksul ei ole raamatupidaja sideandmeid teatavaks tehtud, mistõttu ei ole võimalik temaga suhelda. Aastaaruannete, jooksvate arvete, majanduskava jne. õigsuse, vigade põhjuste järelepärimise võimalus puudub.

• Korteriühistu otsuste vaidlustamist takistatakse protokollide avaldamata jätmise kaudu, venitatakse kuni kaebeõiguse periood lõpeb. Üldkoosoleku otsused ei ole 14 päeva jooksul kunagi teatavaks tehtud.
• Soo 2 koduleht oli Internetis üleval 2013 kuni 2015, kuid juhatuse vastuseisu tõttu koduleht suleti. Info juhatuse tegevuse kohta ei levi.

• 2.05.2017 korduskoosoleku otsus:  “Alates juunist 2017. a välja lastavatele arvetele kuni novembris (2017. a) välja lastud arvetele lisandub iga kuu korteri kohta 30 eurot remondireserviks” on Eesti Õigusbüroo juristi poolt loetud tühistatavaks ja soovitatud teha uus otsus. Pretensioon ja soovitus on senini täitmata.

• Üldkoosoleku 26.04.2015.a  p.2: “Soo 2 revidendi tagasi kutsumine ja uue valimine“ otsus on oma olemuselt tühine, kuna protokollis sisalduv selgitus: „Ühistu liige hr. Eino Rebane kaebas kohtusse 30.04.2014 aasta üldkoosoleku otsuse “Trepikodade akende vahetamise maksumus jaotada korterite vahel võrdselt kohta ning esitas lahkumissoovi revisjonikomisjoni esimehe kohalt” ei vasta tõele. Eino Rebane ei ole lahkumiseks sooviavaldust esitanud, mistõttu on tegemist valetamise teel tehtud otsusega ja seega algusest peale tühine. Otsuse tühisuse fakt kuulub kohtus tuvastamisele.

• Täitmata on KrtS nõuded  korteriomanikele teabe andmise kohustuse kohta;

• Täitmata on MTÜS nõuded juhatuse tegevuse üle järelevalve teostamise kohta ja täitmata on ka vastav säte põhikirjas (p. 9.1 – 9.4);
• Saladuse loor katab teavet juhatuse tegemiste kohta: ühtegi juhatuse otsust ei ole korteriomanikele teatavaks tehtud, kus asuvad dokumendid ja raamatupidaja, telefon ja/ e-posti andmed on salastatud jne;
• Kaugtöö puhul täidab töötaja poolte kokkuleppel oma igapäevaseid tööülesandeid väljaspool tööandja asukohta. Kaugtööd tehakse poolte kokkuleppel. Kaugtöö tegemise kokkulepe tuleks sõlmida kirjalikult.
• Majandusaasta aruande revideerimist ei ole juba aastate jooksul toimunud, seega on täitmata ka vastavad põhikirja nõuded;
• Põhikirja p. 5.1.7 nõue saada teavet ühistu tegevuse ja juhatuse otsuste kohta ei ole kunagi täidetud;
• Põhikirja säte 6.2 tasuda teenuste eest üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras ei vasta KrtS sätetele;
• Loomata on ühistu reservkapital. (KrtS § 48). Majanduskavas vastav kirje puudub;
• Põhikirja p. 6.1.5 säte kulude jaotamise osas ei vasta KrtS sätetele;
• Põhirjas p. 6.2.1  „Maksete alused ja kord“ (üldelekter krt arvule; prügi inim.arv; elamu rem. Ük otsus; halduskulud ühe reaga; koristamine krt. arvule; üldvesi krt.arvule) ei vasta KrtS nõuetele ?
• 8.4.8 majaelanike registrit ei peeta;
• 8.4.10  Ühistu liikmetele vajaliku operatiivse teabe andmist ei toimu.
• Põhikirja p. 8.5.3 ettenähtud õigus, kutsuda kokku üldkoosolek, ei ole rakendatav kuna revidendi ametikoht on täitmata;
• 8.6.1 Üldkoosolekud on toimunud alati korduskoosolekutena kuna korteriomanikud ei saa eelnevalt infot otsustamisele tulevate küsimuste kohta, mis mõjutab teadlikku otsustamist ja osavõtjate arvu;
• Põhikirja p. 8.6.6 Üldkoosoleku otsustusvõimelisuse aluseks on registreerimisleht, kuid lihtkirjalikke volitusi ei lisata ega nende sisu ei avaldata. Selline fakt viitab volikirjas antud volituste ulatusega manipuleerimise võimalusele ja KrtS nõuete eiramisele;
• 8.6.7 Üldkoosoleku juhatajaks on alati olnud juhatuse esimees, ka koosolekutel, kus toimub juhatuse valimine;
• Põhikirja p. 9.7.5 ettepanekutega üldkoosoleku päevakorra täiendamiseks juhatus ei arvesta ega soovi koosolekuid läbi viia omanikke kokku kutsumata;
• 9.7.8 Üldkoosolekute ja juhatuse otsused jäetakse liikmetele teatavaks tegemata, vastava korra kehtestamist ei ole päevakorda võetud.

                                                *****

     Põhiseaduse § 25:  Igaühel on õigus talle ükskõik kelle poolt õigusvastaselt tekitatud moraalse ja materiaalse kahju hüvitamisele.

      TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/12  vaidlustamise kohta.    Kuupäev: 09.12.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

1).  Arve nr.5/12  haldustasu 13,41 € on  ekslik, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu  kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2  alusel: 

0,25 * 38,5 =  9,575 € ;   13,41- 9,575 = 3,84 €  ja;

• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel:  4,50 – (1,35 *1)  = 3,15 €.
• Kokku:  arvestan detsembris 2022 ettemaksusks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Eino Rebane, krt. 5 esindaja.

**********************************

TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/10  vaidlustamise kohta.                 Kuupäev: 16.10.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

1).  Arve nr.5/10  haldustasu 13,47 € on  ekslik, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu  kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2  alusel: 

0,25 * 38,5 =  9,575 € ;   13,41- 9,575 = 3,84 €  ja;

• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel:  4,50 – (1,35 *1)  = 3,15 €.
• Kokku:  arvestan oktoobris ettemaksusks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Krt. 5 esindaja.

****************************

TEAVITUS KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/11 vaidlustamise kohta. Kuupäev: 08.11.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
1). Arve nr.5/10 haldustasu 13,41 € on ekslik, sest 2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.
Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:
 haldustasu kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2 alusel:
0,25 * 38,5 = 9,575 € ; 13,41- 9,575 = 3,84 € ja;
 kaamerate tasu ÜK otsuse alusel: 4,50 – (1,35 *1) = 3,15 €.
 Kokku: arvestan oktoobris ettemaksuks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Krt. 5 esindaja.

****************

TEAVITUS KÜ Soo 2 juhatusele. Kuupäev: vt. digiallkiri
Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kulu jaotamist, mis erineb KrtS § 40 lg 1 saab teha ainult põhikirja sätete põhjal. Soo 2 põhikirjas ehituskulude seadusest erineva jaotuse alus puudub.
11.06.2021 üldkoosolekul prügimaja ehitamiseks kogutava summa jaotamise otsus, on vastuolus KrtS § 40 lg 1 sätestatuga, mistõttu on maja ümbruse korrastuseks 19,94 euro ja prügimaja ehitamiseks kogutud 56 euro sissenõudmine ebaseaduslik.
Arvutus: 1) 55 * 75,94 / 2647,80 = 1,5774 (tariif)
2) 1,5774 * 38,3 = 60,415 (tasuda m2 alusel)
3) 75,94 – 60,42 = 15,52 (enammakstud)
Ülaltoodu alusel arvestan summa 15,52 eurot tulevaste majanduskulude ettemaksuks.

krt.5 omanik.
******************

TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/8 ja 5/9  vaidlustamise kohta.                 Kuupäev: 14.09.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

Loetletud kahe arve teenustasude real on haldustasu hinna aluseks  0,35  €/m2  ja nõutavad summad  13,41*3 = 26,82 €  ekslikud, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata (15.07.2022 koosolekul ei saanud hääli piisavalt).

Seoses ülaltooduga arvutan 2 kuu haldustasu  kehtiva tariifi 0,25 €/m2  alusel:

                           0,25 * 38,5 * 2 =  19,15 € 

Summade erinevuse 26,82 – 19,15 = 7,67 € arvestan tulevaste kulude ettemaksuks.

Krt.5 omaniku volituse alusel

***************

Märgukiri KÜ Soo 2 juhatusele     

Läbi lugenud 11.06.2021 kordusüldkoosoleku kohta koostatud protokolli, (jättes tähelepanuta keelelised ebatäpsused ja lohaka lauseehituse), juhin alljärgnevaga juhatuse tähelepanu ainult ÜK otsuse juriidilistele puudustele:

1. Protokollis olev tekst: „Otsustati korjata 14 euri iga  korteri pealt kolm kuud ja neljandal kuul korjata perekonnaga korteritest, üksielavate pensionäride soodustus. Hääletas 13 ja erapooletu oli 1.“ ei väljenda ÜK seisukohta piisava täpsusega ja on vastuolus kehtiva Seadusega. Vastuolu Seadusega seisneb selles, et:

• tegemist on prügimaja ehitamisega, mis on üks osa ühiselt kasutatava ruumi ehitusprojektist, kus  domineerival kohal on vajalikust suurema pindalaga kõvakattega sõidutee ehitamine, autode parkimisalade muutmine, valvekaamerate paigaldamine,  sõidutee valgustatuse parendamine ning jäätmekonteinerite ümberpaigutamine ja  jäätmejaama ehitamine.  Sellise suure  kaasomandi eseme ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. (vt. KrtS §38 (1) ja Riigikohtu lahendid).
• Prügimaja ehitamise projekti rahastamiseks vajaliku summa (3000 eurot) jaotamine korterite arvu põhjal ja suvaline diferentseerimine isikuandmete põhjal  on taunitav, ei ole kinni peetud  võrdse kohtlemise printsiibist ega  hea usu põhimõttest.  Kirjeldatud puuduste tõttu on otsus tühine.  Olukorra kestmise korral  saab korteriomanik  sihtotstarbeliste kulude kandmisest keelduda. Seaduse kohaselt peavad  korteriomanikud tegema majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma  kaasomandi osa suurusele  (vt. KrtS § 40 (1)).   Summa jaotamise viisi kohta tuleb teha uus otsus.
• Ettevalmistused prügimaja ehitamiseks on tegemata:  jäätmemaja arhitektuurne eskiisprojekt (sealhulgas asendiplaan koos selgitusega), mis on kooskõlastatud vallaarhitektiga, on koostamata,  detailplaneeringu sisu  ei ole koosolekule selgitatud,  toetust omavalitsuselt  ei ole taotletud jne. Kirjeldatud puuduste tõttu ehitusluba ei anta.
• Prügimaja ehitamiseks on nõutava kolme pakkumise asemel on võetud ainult üks hinnapakkumine, mistõttu  ei ole turuhinna väljaselgitamine võimalik.  Soodsaima hinnapakkumise  puudumine on takistuseks ka toetuse taotlemisel.
• Juhatus ei ole suhelnud planeeringualal olevate KÜ-te juhatusega, ega püüdnud leida võimalused ühise prügimaja ehitamiseks.

2.   Tekstist:  “ Kaamerate tasu jagati autoomanikele summas 4.50euri ja teistele 1.35 euri. Hääletati 13 häälega poolt“ saan aru, et kaamerate tasu küsimust arutati väljaspool päevakorda ja toimus hääletamine st. otsuse langetamine. Kuna väljaspool päevakorda tehtud otsus on tühine,  on rikutud seadusandlust ja hea tava põhimõtet. Protokollist ei selgu ka, millise sedusesätte  alusel on see kummaline  kulude jaotamise viis kasutusele võetud.  Kokkuvõtteks: vastuvõetud „otsus“ tuleb muuta KrtS vastavaks.

Ettepanekud: 

1. KÜ üldkoosolekuid hakata läbi viima korteriomanikke kokku kutsumata (KrtS § 21 ). Põhjuseid, mis sunnivad senikasutatud korda muutma on palju, põhjused on üldtuntud, seetõttu siin neid ei loetle.

2. Elu on näidanud, et KÜ Soo 2 põhikiri ei ole algusest peale töötanud, ei ole konkreetne, ei  täienda ega täpsusta KrtS  sisu, vaid annab rohkelt võimalusi sisu suvaliseks tõlgendamiseks, tekitades konflikte. Mõistlik  on ebaõnnestunud põhkikiri ümber töötada või üldse kehtetuks tunnistada.

3. KÜ kaasomandit käsitlevate projektide koostamisel  lähtuda kinnitatud detailplaneeringust.

Juhatuse seisukohta ootama jäädes, lugupidamisega, krt. 5 omaniku esindaja

13.09.2021.

Korteriühistu Soo tn 2 juhatus

Tasu valvekaamerate eest.

11.06.2021. a. üldkoosoleku otsusega kohustati korteriomanikke tasuma tasu valvekaamerate eest selliselt korteriomanikud, kellel on auto, 4,50 eurot kuus ja korteriomanikud, kellel ei ole autot 1,35 eurot.

Korteriomaniku XXX isal YYY on sõiduk olemas, kuid see on vajalik raske liikumispuudega YYY abikaasale liikumise võimaldamiseks. Lisaks on sõiduk pargitud Soo tn 4 maja juurde, seega ei pargi YYY sõidukit alal, mis jääb valvekaamerate vaatevälja, siit tulenevalt on valvekaamerate tasu suuruses 4,50 eurot nõudmine korteriomanikult vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 3 järgi korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Ülaltoodu alusel teavitab korteriomanik, et keeldub tasumast valvekaamerate tasu summas 4,50 eurot. Korteriomanik on nõus tasuma tasu summas 1,35 eurot.

24 kuu jooksul makstud valvekaamerate tasu summas 88 eurot, millest on lahutatud 24×1,35 = 32,40 hinnaga valvekaamerate tasu 88 – 32,40 = 55,60 eurot käsitleb korteriomanik kui korteriühistule tehtud ettemaksu.

Lugupidamisega, juristi allkiri

******************************

KÜ Soo 2 juhatus

Avaldaja:                  XXX

                                 Avaldaja esindaja:                lepinguline esindaja /Eesti Õigusbüroo jurist/

PRETENSIOON

1. Eesti Õigusbüroo OÜ kliendiks on XXX (edaspidi avaldaja). Avaldaja on KÜ Soo 2 (edaspidi KÜ) liige. Avaldajale sai 28.06.2017 teatavaks 12.05.2017 korduskoosoleku protokoll, mille p 3 kohaselt määrati ära remondireservi raha kogumise suurus. Vastavalt protokollile otsustati, et alates juunist 2017. a välja lastavatele arvetele kuni novembris (2017. a) välja lastud arveni lisandub iga kuu korteri kohta 30 eurot remondireserviks.  

Õiguslik põhjendus

5. Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 15¹ lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Ka korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

6. Eeltoodust tuleneb, et remondireservi rahaliste vahendite kohumisel tuleb makstava summa suurusel lähtuda kohustatud isikule kuuluva osa suurusega kaasomandist. Ehk tasu suurus peab olema sõltuvuses korteri suurusest ega saa olla samasugune erineva suurusega korterite puhul. Seega on 12.05.2017 koosoleku protokolli p-s 3 väljendatud otsustus vastuolus seadusega ja seega tühine.

7. Oluline on märkida ka, et KOS-s ette nähtud võimalus seadusest tulenevat kohustuste jaotumise alust (pindala alusel) saab muuta üksnes korteromanike kokkuleppel. Esmalt märgib avaldaja, et valdusalusel koosolekul (s.o 12.05.2017) ei ole otsustatud majanduskulude jaotamise üle seadusest erineval viisil. Tehtud on üksnes otsustus sellest, millises summas toimun tasumine remondireservi. Viimane ei väljenda selgelt isegi seda, kas koosolekul osalenud isikud said või pidid aru saama, et ostustus võiks kuidagi mõjutada nende seadusest tulenevas õiguse piiramist või muutmist. Teiseks ei saa kolmandad isikud, ka mitte korteriühistu üldkoosolek otsustada avaldaja seadusjärgsete õiguste muutmise üle. Nimelt näeb KOS selgelt ette, et igasugune kõrvalekaldumine KOS § 13 lg-s 1 toodust on võimalik kaasomanike kokkuleppe alusel, see tähendab kokkulepet iga kaasomanikuga. Viimast ei saa asendada kolmandate isikute ega hääletamise tehtud otsusega.

Eeltoodust tulenevalt ning KÜS § § 15¹ lg 1 ja KOS § 14 lg 1 alusel:

palun:

1. tühistada 12.05.2017 korduskoosolekul tehtud otsustus, mille kohaselt otsustati, et alates juunist 2017. a välja lastavatele arvetele kuni novembris (2017. a) välja lastud arveni lisandub iga kuu korteri kohta 30 eurot remondireserviks;
2. teha antud küsimuses hiljemalt 21.08.2017 uus otsustus, millega kooskõlas KÜS-ga ja KOS-ga arvestatakse remondireservi makstav summa vastavalt kaasomandiosa suurusele (pindalale).

Lugupidamisega (juristi allkiri)

XXX lepinguline esindaja: Arvutasin ettemaksuks 15,43 €

********************************

  Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/3 vaidlustamise kohta.   08.03.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,81 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Eino Rebane krt. 5 omaniku esindaja.       

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/4 vaidlustamise kohta.   07.04.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Krt. 5 omaniku esindaja. 

***************************      

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/5 vaidlustamise kohta.   08.05.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Krt. 5 omaniku esindaja.       

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/6 vaidlustamise kohta.   07.06.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

KOKKU olen arvutanud ettemaksusks 156,28 €.  Palun tasarveldus teostada seisuga 01.06.2023.

Krt. 5 omaniku esindaja.