KÜ Soo 2 juhatusele 
   

                                                      Vastuväide                          Saadetud  18.12.2025 

Tere juhatusele. 

Käesolevaga esitan vastuväite arvete 5/9,  5/10, 5/11 ja 5/12  kohta, mis sisaldavad kahjuhüvitise maksmise nõuet kogusummas 126,20 eurot. 

Vastuväite alused: 

• Korteri nr.5 omanik Lauri Rebane ei  ole kahju tekitamises süüdi ja ei saagi olla, sest põhjuslik seos P. Filatovile kahju tekitamisega puudub (VÕS § 127  (4)). 

• Seose puudumine on tõendatud  faktiga, et korteril nr. 5 (I trepikojas) puudub võimalus IV trepikojas asuva  kanalisatsioonipüstiku ummistamise teel korterile 43 kahju tekitamiseks (VÕS  § 138  (2)).  

• Kahjuhüvitis ei ole majanduskava alusel sissenõutav makse.  

• Kahjuhüvitise summa majanduskavasse lülitamine ja selle alusel korteriomanikelt sissenõudmine on tühine, kuna kahjuhüvitis ei ole majanduskulu KrtS mõttes. Võlaõigusseaduse kohaselt on kahjuhüvitis õiguslik tagajärg lepingu rikkumisele või õigusvastasele teole. See ei ole majandustegevuse kulu, vaid õiguslik kohustus hüvitada teisele isikule õigusvastaselt tekitatud kahju.  

Õigusvastaselt tekitatud kahju sissenõudmise aluseks saab olla üksnes korteriühistu üldkoosoleku või maakohtu otsus.  

• Kokkuvõtteks: Õiguslik alus P.Filatovi poolt esitatud kahjuhüvitise sissenõudmiseks korteriomanikelt puudub, (nõue ei põhine kehtival otsusel)mistõttu olen sunnitud kasutama KrtS § 40 (3) antud õigust.  

Eino Rebane.                                               (allkiri digitaalne) 

Krt. 5 omaniku volitatud esindaja. 

Kahjunõude esitamine on teema, mille puhul tuleks esmalt välja selgitada kahju hüvitamise nõude õiguslikud alused. Esmalt peab teadma, et antud juhul on tegemist lepinguvälise kahjuga. 

Tõsi, valdavalt on kahju tekitamine näiteks omandit vms õigust kahjustades juba eelduslikult õigusvastane.  

Lepinguvälise vastutuse korral hinnatakse ka kahju tekitaja süüd ja kahju tekitaja ei vastuta, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi. 

Kahju tekitaja süü võib seisneda nii tahtluses kui hooletuses. Hooletus tähendab käibekohustuse täitmata jätmist, midagi mis selles olukorras oleks igalt isikult oodatud. Käibekohustus tähendab kõigi abinõude kasutamist selleks, et ära hoida sinu tegevusega kaasneva või sinu kontrolli all oleva ohu realiseerumist. Käibekohustuseks võib pidada sõltuvalt olukorrast näiteks rõduäärele raske lillevaasi asetamisel selle tugevat kinnitamist, majaesise tänava puhastamist kiilasjääst, teeremondi ala tähistamist piirete ja ohumärkidega jms. 

Kahju hüvitamise peamine põhimõte on, et kahju kannatajale tuleb taastada varaline olukord, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kui kahju ei oleks esinenud. Kahjunõude alusest võib aga sõltuda hüvitise täpne ulatus.  

Samas lepinguvälise vastutuse puhul on reeglina suvaliselt nõutud kahjude hüvitamine välistatud. Kaitstud on vaid konkreetne õigushüve (näiteks remondikulud kahjustatud korteri omanikule), mitte vara tervikuna (näiteks saamata jäänud tulu korteri üürimisel). 

Kahju hüvitamise nõude esmane eeldus on kahju tekitav tegu, kuid erandjuhtudel piisab ka tegevusetusest. Tegevusetusdelikti keskne eeldus on see, et isikul on käitumiskohustus hoida ära mingi kahju, kuid ta ei tee seda. Selline kohustus võib tuleneda otse seadusest või siis käibekohustusest st üldiselt tunnustatud arusaamast, et mingi kahju vajab ärahoidmist. Käibekohustuse rikkumisel põhinev vastutus lähtub arusaamast, et kui keegi on loonud ohuallika või valitseb seda, siis peab ta tegema ka kõik mõistliku selleks, et see oht ei realiseeruks. 

Kahju hüvitamise nõude esitamisel tuleb arvestada sellega, et kahju tekitav tegu (või tegevusetus) oleks kahju tekkimisega põhjuslikus seoses. See tähendab seda, et kahju peab olema tekkinud teo tagajärjel. See tähendab, et kahju on teo põhjuseks vaid siis, kui teo ära- jäämise korral oleks ära jäänud ka kahju. Lisaks on kõigi kahjunõuete puhul oluline, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Vastav regulatsioon lähtub arusaamast, et igal kohustusel on oma kaitse-eesmärk hoida ära just teatud liiki kahju.  

Nõuete aluseks saavad olla VÕS §-d 115 ja 1043. 

Kasutatud allikas: Advokaadibüroo Lepmets & Nõges OÜ 

Küsimused, mida on võimalik reguleerida põhikirjas seadusest erinevalt
MTÜS § 23 lg 1: Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on
hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja
põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
NB! Kuni 31.12.2017 kehtinud regulatsioon (KÜS § 4 lg 1): Korteriühistu põhikirja
võtab vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või
muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
MAJANDAMISKULUDE JAOTUS

• KrtS § 40: Lg 2: Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
  ÜLDKOOSOLEK
• KrtS § 20 lg 2: Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel
  osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
  Üldkoosoleku otsustusvõime seadusjärgseks eelduseks on nii häälte kui ka
  kaasomandi osade enamuse esindajate kohalolek!
• MTÜS § 20 lg 5: Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
• MTÜS § 20 lg 6: Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.
• MTÜS § 201 lg 2: Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus.
  Lg 3: Liikmed võivad käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud õigust enne
  üldkoosolekut kasutada mitte hiljem kui kolm päeva pärast üldkoosoleku
  kokkukutsumisest teatamist. Põhikirjaga võib ette näha pikema tähtaja.
• MTÜS § 201 lg 5 Küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet.
• MTÜS § 21 lg 2: Juhatuse, vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmete või vähemalt kuue mittetulundusühingu liikme nõudel, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, peab üldkoosoleku protokoll olema notariaalselt tõestatud. Mittetulundusühingu liikmete vastav kirjalik nõue peab olema juhatusele esitatud kolme päeva jooksul üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamisest arvates, kui põhikirjaga ei ole ette
  nähtud pikemat tähtaega.
• MTÜS § 22 lg 1: Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
• MTÜS § 22 lg 11 Isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
• MTÜS § 23 lg 1: Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on
  hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
• KrtS § 21 lg 2 teine lause (Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata):
  Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
• KrtS § 21 lg 3: Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
• KrtS § 22 Lg 3: Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole
  korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema
  häälteenamuse nõuet.
• KrtS § 22 lg 5: Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära.
• KrtS § 69 Lg 2: Mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et käesolevas seaduses nimetatud korteriomanike enamuse otsuste tegemine on iga kinnisasja korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.
• KrtS § 22 lg 1: Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.
• KrtS § 35 lg 1: Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise
  küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.
  JUHATUS
• MTÜS § 31 lg 1: Põhikirjaga võib ette näha, et teatud tehingute tegemiseks
  määratakse lisaks juhatusele muu organ, mille pädevus ja moodustamise kord nähakse ette põhikirjas.
• MTÜS § 20 lg 3: Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab
  kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.
• MTÜS § 201 lg 1: Üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. /…/
• KrtS § 24 lg 2: Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha käesolevas lõikes sätestatust erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära.
• KrtS lg 2: Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada mittetulundusühingut ainult ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang ainult siis, kui see on kantud registrisse.
• KrtS lg 3: Juhatuse liikmed on mittetulundusühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud mittetulundusühingu suhtes järgima põhikirjas ettenähtud või üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud piiranguid.
• MTÜS § 27 lg 4: Juhatus võib mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega ja selles otsuses ettenähtud tingimustel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud piirang kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud registrisse.
• MTÜS § 28 Lg 11 :Juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat.
• MTÜS 28 lg 2: Juhatuse liikme võib üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda. Temaga sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule.
  lg 3: Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes
  kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral
  mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.
• MTÜS § 28 lg 5: Juhatus peab andma mittetulundusühingu liikmetele vajalikku teavet juhtimise kohta ja esitama nende nõudel vastava aruande, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
• MTÜS § 281 Lg 1: Kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega.
• Lg 1: Juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet.
• Lg 2: Kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
• MTÜS § 29 lg 3: Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut järgimata võib juhatus vastu võtta otsuse koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed ja põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
• MTÜS § 32 Lg 3: Juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui mittetulundusühingu põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega.

         31.08.2025

• Vandeadvokaat on P.Filatovi nõuet edastades jätnud tähelepanuta fakti, et kaebaja on ise (koos teiste 4-ja korteri omanikega) tekitanud kahju. Vandeadvokaat on jätnud olulised andmed ja õigluse põhimõtted kõrvale;
• Kanalisatsioonipüstaku ummistuse põhjused on loogiliselt mõeldes ja füüsikale tuginedes teada, kuid aktides, ummistuse kohas leitud tahked heitmed on jäänud kirjeldamata (vt.  Akt.odt ja Akt -1.odt). Koostatud aktid ei võimalda ummistuse tekitanud heitmete põhjal lähtekohta tuvastada ega kirjeldada, aktide vorm ja sisu ei vasta dokumendi põhinõuetele;
• Kompromissileping on ebaseaduslik, kuna juhatuse liikmel (V. Katšan)  puudus P. Filatov-ga kokkuleppe sõlmimiseks üldkoosoleku otsus ja juhised.

Olemasoleva dokumentatsiooniga ja pildimaterjaliga tutvumise järel leian, et:

• P. Filatovil puudub nõudeõigus korteriühistu vastu, kuna ummistus tekkis püstiku ebaõigest kasutamisest  tema enda (krt.43) ja korterite 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt;
• P.  Filatov ja loetletud korterite omanikud  on tekitanud kahju mitte ainult endile  vaid ka ühistule, vähemalt summas, mis ühistu on kulutanud ummistuse likvideerimisele;  
• Jah,  vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu siis kui  esemes tekkis rike (purunemine, läbiv rooste vms), kuid antud juhul lasub kahju tekitamise süü püstiku kasutajatel ehk korteriomanike grupil;
• Kohus võib õigluse põhimõttele toetudes määrata hüvituseks väiksema summa, kui oli tegelik kahju või kulutused, või jätta see üldse määramata näiteks juhul, kui kahju või kulutuste suuruse on tinginud kaebaja enda süü.   

NB! Kompromissleppe alusel on võimalik kahjusumma kokku leppida, kuid kui korteriomanikud lepet heaks ei kiida, tekib risk, et kahju jääb juhatuse kanda.

ETTEPANEKUD:

Kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorras on:

• KÜ Soo 2 kehtiva põhikirja kehtivuse lõpetamine ja uue põhikirja vastvõtmine;
• P. Filatovi kahjunõude kohta otsuse langetamine;
• Juhatuse poolt sõlmitud kompromissleppe kohta otsuse langetamine;
• 02. oktoobri 2012  otsuse (treppide pesija töötasu kohta) tühistamine;
• 2025 aasta majanduskava muutmine;
• Mõttevahetus korteriomanikke huvitavatel teemadel (ilma otsust tegemata).

1. Omalt poolt olen nõus toetama koosoleku ettevalmistamist ja olema koosolekul põhikirja arutelul ettekandjaks. Samuti olen nõus printima eelnõu 4 -s eksemplari ja looma korteriomanikele võimalus eelnõuga tutvumiseks.

Heade soovidega,  

Eino Rebane.

Korter 5 omaniku esindaja

Õigussüsteemis tähendab heas usus käitumine kohustust käituda nagu ausalt ja õiglaselt mõtlev isik. Heas usus käitumine tähendab muu hulgas poolte kohustust teha koostööd, kaitsta üksteise huve, edastada informatsiooni.

Hea usu põhimõtte eesmärk on tagada eraõiguses aususe, õigluse ja mõistlikkuse standardid. Hea usu põhimõte on abstraktne ning vajab igal konkreetsel juhul eraldi sisustamist. Sellest hoolimata võib hea usu põhimõte tõrjuda kõrvale nii lepingu kui seadusesätte, juhul kui nende kohaldamine viiks ilmselgelt ebaõiglase tulemuseni.

Võlaõigusseaduse § 6 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Mõistlikkuse põhimõte

Võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks.

Mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid.

***************************

Milleks majanduskava?

Vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele peab juhatus esitama üldkoosolekule kinnitamiseks majanduskava, mis peab sisaldama kavandatavaid toiminguid, plaanitavaid tulusid ja kulusid ning milline on kulude jaotus korteriomanike vahel. Veel peab olema lisatud reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Sõltuvalt põhikirjast kajastatakse majanduskavas ka kommunaalmaksete prognoos. Kuid kas majanduskava on korteriomanike jaoks oluline?

Vastus on  – jah, on küll. Seadusandja mõte on, et korteriühistu juhatus kaardistab elamu tehnosüsteemide olukorra, võtab vajalike tööde kohta hinnapakkumised ja paneb kokku aasta kulude-tulude koondi ehk eelarve.

Majanduskava ongi tegelikult korteriühistu eelarve, mis kajastab reeglina ühe aasta haldus- ja hooldustegevused ning nende maksumuse ja fikseerib kulude jaotamise kuude lõikes ning  korteriomanike vahel. Teiselt poolt peab juhatus plaanima korteriomandite lõikes ka ettemaksu piirmäära kaasomandi osa korrashoiu eest võttes proportsionaalse jaotuse aluseks põhikirja vastavad sätted. Põhikirja puudumise korral lähtutakse seaduses sätestatud üldreeglist, mis näeb ette majanduskulude jaotamise korterite pindala suuruse (m2-tes) alusel. 

Majanduskava koostamisel peab hoolikalt jälgima  reservfondi olemasolu ja suurust. Vastavalt seadusele peab korteriühistul olema reservfond, mille suurus on vähemalt 1/12 aasta keskmisest majanduskulude summast, et kindlustada korteriühistule esitatavate arvete tasumine. Kui juhatus leiab, et olemasolev reservfond ei ole piisav, peab juhatus esimesel võimalusel kutsuma kokku üldkoosoleku tekkinud olukorra lahendamiseks.

*******

Nõudekirja sisu kohta.

Korteriühistule esitatud nõudekiri, mis nõuab korteriühistult kahju summas 9567,49 eurot, on õigusvastane, kuna ei sisalda teavet süüdlaste kohta, sisaldab ebaõiget tehnilist teavet, ebaõigeid järeldusi, seaduse nõuete rikkumisi. Loetlen vaid olulisemad: 1) ummistatud püstikut kasutavad ainult korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 elanikud, kes ei ole kanalisatsiooni kasutades hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31(1) ; 2) reostuse suure ulatuse korteris 43 põhjustas P.Filatov ise, kuna jättis täitmata korteriomaniku kohustuse korraldada oma korteriomandi valitsemine ajal, kui ise viibis sellest eemal (KrtS § 31 (5).” 3) ummistatud püstiku tehnilise seisukorra ja hooldamise kohta on esitatud tõendamata arvamisi.

Vandeadvokaat, erilise usaldusseisundiga asjatundjana, on nõudekirjas väitnud: “Kanalisatsiooniummistus toimus püstaku torustikus, mille korrasoleku eest vastutab korteriühistu, viimane ei täitnud oma kohustust nõuetekohaselt, selle tulemusena sattus reovesi P.Filatovi korterisse ja põhjustas talle varalist kahju.” See teave on ebaõige, ei ole tõendatud ega selgita sisu!   Püstik on paigaldatud elamu ehitamise ajal, on ühistu poolt hooldatud ja hoitud töökorras. Püstik on suuteline kanaliseerima heitmeid, milleks kanalisatsioon on ette nähtud, kuid loomulikult on ummistatav ebaõige kasutamise korral. Nõudekirjas sisalduv ebaõige teave ja sellest tulenev ebaõige järeldus on viinud juhatuse ebaõigele arusaamisele, oma kohustuste väärale täitmisele. Juhatus on tuginenud ainult vandeadvokaadi kui erilise usaldusseisundiga juristi arvamusele ja jätnud üldkoosoleku nõudekirja sisu üle otsuse vastuvõtmiseks kokku kutsumata. Juhatus tegi ilmselt kohtuga hirmutamise tõttu rutates ebaseadusliku rahalise ülekande ja seda eelnevalt koosolekul hääletamata, millega tekitas ühistule 6940 eurot kahju.

Nõudekirjas on tuginetud VÕS § 115 (1) sätetele vaid osaliselt, välja on jäetud lause teine pool: “…välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele“. Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral , kuid ei ole vastutav majaelanike kohustuste rikkumiste eest.

Tähelepanu väärib (VÕS § 1048): “Teisele isikule varalises küsimuses ebaõiget teavet või ebaõige arvamuse andnud või teabe või arvamuse, vaatamata uutele teadmistele, parandamata jätnud asjatundja käitumine loetakse õigusvastaseks, kui kahju tekitajale kuulub tema kutsealase tegevuse tõttu eriline usaldusseisund ja teabe või arvamuse saaja võis sellele usaldusele tugineda”.

Nõudekirjas nõutud kahjusumma kohta.

Antud juhtumi lahendamisel tuleb tugineda VÕS § 1043 sätetele: “Teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele”.  

Ummistuse tekkekoht oli kanalisatsioonisüsteemi ühes püstikus. See on kindlaks tehtud Akt.odt ja Akt -1.odt alusel ja keegi vaidle selle vastu. Ummistatud püstik on korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 ainukasutuses, mis tuleneb ehitusest ja ei ole vaieldav. Et korter 43 sai kahju püstiku ummistamise tõttu on samuti ümberlükkamatu tõde.

Loetletud faktide alusel langeb ummistuse tekitamise süü ja vastutus tekitatud kahju eest loetletud korterite omanikele, kes on kanalisatsiooni kasutanud lubamatul viisil, vanasõna “mõisa köis, las lohiseb” põhimõttel ja on nüüd on vastutavad hüvitise maksmise eest VÕS § 137 alusel omavahel solidaarselt.

Küll aga on arusaamatuks jäänud kahjuhüvitise summa 9567,49 eurot arvutamise alused, kuna ehituseksperdi arvamust, hinnapakkumisi vms ei ole P. Filatov ühistule esitatud. Jääb mulje, et ta soovib ja proovib juhtunust “vilja” lõigata st alusetult rikastuda teiste korteriomanike arvel, tõsta korteri väärtust ja kasutamise mugavust, mis kõik omakorda võimaldavad küsida kõrgemat üüri. VÕS § 127 (1): Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahjusumma kindlaksmääramisel on mõistlik lähtuda hinnapakkumises pakutud töödest need, mille läbiviimine täidab VÕS § 127 (1) eesmärgi. .

KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

VÕS § 110 ja § 111 – täitmisest keeldumise ja tasaarvestuse reeglid: Kui kahju hüvitamise nõue on olemas, võib võlgnik kasutada tasaarvestust või täitmisest keeldumist. See välistab olukorra, kus kannatanu saaks alusetu rikastumise kaudu „topelthüvitise“.

VÕS § 6 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust  tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Kuigi juhtum on erakordne ja korteri 43 omanikule kahjulike tagajärgedega, on küsimus terve aasta jooksul üldkoosoleku päevakorda võtmata, tekkinud olukord korteriomanikele lahti seletamata ja üldkoosoleku otsus vastu võtmata. Juhatuse tegemata tööst järeldub, et alusetu rikastumise võimaldamises on süüdi juhatuse liikmed.

25.märtsil  2025. sõlmis juhatus ilma üldkoosoleku otsuseta F Filatoviga kompromisslepingu, millega võttis korteriühistule kohustuse tasuda Pjotr Filatovile 6940 eurot kahjutasu ja sama aasta mai kuus kandis kokkulepitud rahasumma üle remondifondist, millega rikkus fondi kasutamise reegleid ja seadust VÕS § 127(6) , mis sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus.

08.08.2025 üldkoosolekul kui otsustati majanduskava kehtestada, jäeti arvestamata, et kahjunõue ei ole majanduskulu, et kahjunõude küsimuses üldkoosoleku otsus puudub, et kulu 6940 eurot lisamine majanduskavasse ja kompromissleping P.Filatoviga on KrtS § 35 (1) alusel tühised.

Leian, et: P. Filatovil on õigus nõuda kahju hüvitamist korterite, 43, 46, 49, 52 ja 55 omanikelt VÕS § 137 ja 138 alusel, mis sätestavad, et kui mitu isikut vastutavad kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt.

VÕS  § 138 sätestab kahju eest ühise vastutuse.   Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt.   Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud.  

ERLEX OÜ hinnapakkumise alusel on korteri 43 koristamise maksumuseks pakutud 288 eurot. Kui üldkoosolek otsustab koristamise maksumuse heaks kiita ja Seaduse järgi tegutseb, siis 288 eurot on summa, mida peavad oma kohustust rikkunud (viis korterit) maksma. Kui lähtuda seadusest ja pakkumisest, siis ilmneb, et ka kompromiss (6940 €) on kordades üle paisutatud.

Ebaseadusliku makse tagasinõudmise alus on (VÕS § 1028. (1):

Kui isik (P.Filatov)) on teiselt isikult (korteriühistu) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, või kui kohustus langeb hiljem ära. P.Filatov peab andma korteriühistule välja temalt õigusliku aluseta saadu (VÕS § 1027).

Summa (6940 eurot) tagasinõudmise võimalus on olemas, sest juhatus on raha maksnud ilma aluseta küsimuses, mis kuulub üldkoosoleku pädevusse. Väljamakse on õigusvastane. Korteriühistul on õigus summa P.Filatovilt tagasi nõuda. Tagasinõude aluseks on juhatuse pädevuse ületamine, korteriomanike õiguste rikkumine, alusetu rikastumise tekitamine. Juhatuse otsused, mis ületavad pädevust, ei loo korteriomanikele siduvaid kohustusi. Ühistul tuleb nõuda raha tagastamist, sest makse ei põhine üldkoosoleku otsusel.

Korteriühistu üldkoosolek peab otsuste tegemisel aluseks võtma Riigikohtu otsused ja Võlaõigusseaduse sätted:

Riigikohus: Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51). (p 14)

NB! Juhatuse pädevus on piiratud. Korteriühistu juhatus ei saa ilma üldkoosoleku otsuseta esitada korteriomanikele kohustusi või kahjunõudeid. Juhatus võib otsustada üksnes igapäevase ja tavapärase majandamise küsimusi (nt prügivedu, lumetõrje, koristus). Suuremad või erakorralised kulutused vajavad üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsust. Seadusest tulenevaid sätteid arvestades tuleb nelja kuu jooksul alusetult nõutud kahjuhüvitis korteriomanikele tagastada või arvestada ettemaksuks.

  VÕS § 137 (2): Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikute omavahelises suhtes jaguneb vastutus, võttes arvesse kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi, samuti riisiko astet, mille eest iga isik vastutab.

  VÕS 137 (3): Kui üks kahju hüvitamiseks kohustatud isikutest võib esitada vastuväite, mis välistaks tema vastutuse kahju hüvitamist nõudva isiku ees või piiraks vastutuse ulatust, väheneb kahju hüvitamise nõue teiste võlgnike vastu ulatuses, mis langeb kahju hüvitamiseks kohustatud isikute omavahelises suhtes vastuväite esitamiseks õigustatud isikule.

VÕS  § 138 (1): Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt.   (2) Kahju hüvitamiseks kohustatud isik vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et tema kahju ei tekitanud.  (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul võib igalt isikult nõuda kahju hüvitamist määral, mis vastab tõenäosusele, mil määral isik võis kahju tekkimise põhjustada.

VÕS § 139 (1): Kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.  (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.

VÕS § 140 (1): Kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.

Eino Rebane.

Lp Kalju Kutsar
kalju@valgejauiga.ee
KÜ SOO 2 juhatuse vastus nõudekirjale
digiallkirjastamise kuupäev
Edastasite KÜ SOO 2 juhatusele nõudekirja, milles andiste teada, et 04.jaanuaril 2025 ühistus
toimunud kanalisatsiooniummistuse tõttu sai olulisi kahjusid Pjotr Filatovile kuuluv korteriomand nr 43.
Kirjutate, et 43,19 m2 ulatuses tuleb välja vahetada põrand, paigaldada uued põrandaliistud,
vahetada osaliselt tapeet, asendada kolm ust ning kokku on tööde ja vajalike materjalide eeldatav maksumus 9567,49 eurot. Samas ei ole nõudekirjale lisatud mitte ühtegi hinnapakkumist kõnealuste tööde kohta ega ka muid tõendeid, mis eelnimetatud summat ja/või kulusid/kahjusid tõendaksid.
KÜ SOO 2 juhatus nõustub siinkohal, et selline kahetsusväärne intsident tõesti aasta alguses
ühistus aset leidis ja ühistu liikme omand ka kahjusid sai, kuid ei nõustu sellega, et kahju (vajalike materjalide ja tööde) maksumuseks on 9567,49 € või et tekkinud ummistuse eest vastutab n.ö ainuisikuliselt korteriühistu.
Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi
hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine s.h maja ühiskanalisatsiooni
hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib (teatud juhtudel) vastutada korteriühistu. Kuid KÜ juhatus on veendunud, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul siiski korteriomanik. Ja kui korteriomanik ise alaliselt kohapeal ei ela ning tal pole ka üürilisi, siis võibki tekkida olukord, mis juhtus ka k.a 4.jaanuaril.
KÜ SOO 2 juhatus leiab, et korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb esmalt välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest. KÜ SOO 2 juhatus kinnitab Teile, et korteriühistu ja selle juhatuse poolt on kõik vajalikud kohustused olnud alati täidetud ja selle tulemusel ei saanud korter nr 43 omanikule kahjusid tekkida.
Korterelamu kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis, seega oli/on kaasomandis ka ummistunud kanalitoru. Korteriomanikule tuleneb korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5 kohustus hoida korras ka kaasomandi eset, sh lasub omanikul kohustus jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda.
Korteriomanikul on seega kohustus hoida korras ka kaasomandisse kuuluvat
kanalisatsioonitorustikku, mis asub tema eriomandi piires. KÜ SOO 2 juhatus on arvamusel, et
kortermaja tehnosüsteemid on küll vanad, kuid mitte täielikult amortiseerunud. Ja kuna
ummistus võib tekkib üldjuhul siiski vaid korteriomanike tarbimiste ja toidujäätme vms
kanalisatsiooni laskmisel, siis sel korral sai suuramahulise kahju tekkimisel oluliseks see asjaolu, et korteris nr 43 ei viibinud nn õnnetuse toimumise hetkel mitte ühtegi inimest, kes oleks ummistuse algust näinud, tekkinud ohuolukorrast ühistu juhatust teavitanud või püüdnud olukorda ära hoida (korteriomaniku vastutus).
Viitate nõudekirjas Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 1. KÜ juhatuse arvates tuleneb nimetatud sättest kahju hüvitamise suuruse arvestamise põhimõte, mida nimetatakse diferentsihüpoteesiks. See tähendab pärast kahju tekitanud sündmust isiku varalise olukorra võrdlus selle hüpoteetilise olukorraga, mis oleks esinenud kahju tekitanud sündmuse ärajäämisel, aga näidates ära kahju tekitanud sündmuse kasuaalsed tagajärjed. Korteriomanike puhul peab kahju korral seega võrdluse aluseks võtma tema situatsiooni kahju tekkimise eelsel ja sellele järgneval perioodil. Selgitamaks välja olukorda, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud sündmus puuduks. VÕS § 127 lg 5 sätestab, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvestada igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekkimise tõttu. See põhimõte tuleneb otsest diferentsihüpoteesi kohaldamisest.
Õigusnormi eesmärgiks on välistada kannatanu rikastumine kahju tekitaja kahju hüvitamise
kohustuse läbi. See tähendab, et kannatanu ei tohi pärast kahju tekkimise aluseks olevat sündmust olla paremas olukorras, kui ta muidu oleks olnud. Sellega välistatakse ühtlasi ka kahju tekitaja karistamine kahju hüvitamise instituudi kaudu.
KÜ SOO 2 juhatus on küsinud erinevatelt ehitusega tegelevatelt ettevõtjatelt arvamust kõnealuse juhtumi kohta ning palunud hinnapakkumisi kahju saanud korteri taastamiseks, s.h on arvestatud ka Teie poolt loetletud töödega. Võrreldes nüüd ERLEKS Ehituse OÜ esitatud hinnapakkumist (vt manust), summas 6579,83€ ning nõudekirjas loetletud tööde ja materjali nn eeldatavat maksumust- 9567,49 € on nende kahe summa vahe ca 3000 eurot. On selge, et juba ainuüksi sellist kulude vahet ei pea ühistu juhatus mõistlikuks.
Lisaks toetub ka KÜ Soo 2 juhatus Riigikohtu praktikale ning leiab, et krt. 43 omanikule saaks ette heita kaasomandi eseme alalhoiu kohustuse rikkumist. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt tähendab see eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt 2-18-13649/57, p 16).
Samale lahendile toetudes leiab KÜ SOO 2 juhatus, et kuna reovee leke lähtus Pjotr Filatovile
kuuluv korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et
korteriomanik rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Seega peaks Pjotr Filatov vastutusest vabanemiseks tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav.
Eelöeldule tuginedes ei ole KÜ SOO 2 juhatus nõus korteriomanik Pjotr Filatovile ühistu rahadest hüvitama küsitavat summat.
Lugupidamisega
allkirjastatud digitaalselt
Vladimir Katšan
KÜ SOO 2 juhatuse liige

***************************

Nõudekiri

Pöördun Teie, kui korteriühistu Soo 2 juhatuse liikme, poole OÜ Advokaadibüroo Valge & Uiga kliendi hr Pjotr Filatovi nimel ja ülesandel.
P.Filatovile kuulub Valgas Soo 2-43 asuv korteriomand
04.jaanuaril 2025.a toimus Soo 2 asuva maja neljandas trepikojas kanalisatsiooniummistus, mille tagajärjel sattus reovesi P.Filatovile kuuluvasse korterisse, mis sai ulatuslikke kahjustusi. Vajalik on välja vahetada põrand 43,19 m2 ulatuses, paigaldada uued põrandaliistud, vahetada osaliselt tapeet, asendada kolm ust. Kokku on tööde ja vajalike materjalide eeldatav maksumus 9567,49 eurot.
Kanalisatsioonitorustik kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse ning selle nõuetekohase toimimise eest vastutab korteriühistu. Käesoleval juhul tekkis P.Filatovile kahju, kuna kanalisatsioon ummistus, reovesi tõusis torustikus esimese korruseni ja ujutas korteri põrandad üle.
Võlaõigusseaduse § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
Riigikohtu praktika kohaselt võib kahjustatud korteri omanik nõuda korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud, rikkumine ei ole vabandatav, korteriomanikule on tekkinud kahju, mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
Käesoleval juhul on kõik eelnimetatud tingimused täidetud. Kanalisatsiooniummistus toimus püstaku torustikus, mille korrasoleku eest vastutab korteriühistu, viimane ei täitnud oma kohustust nõuetekohaselt, selle tulemusena sattus reovesi P.Filatovi korterisse ja põhjustas talle varalist kahju
Võlaõigusseaduse § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
Käesoleval juhul on Pjotr Filatovile tekkinud kahju kõrvaldamiseks vajalike materjalide tööde maksumus kokku 9567,49 eurot (koos käibemaksuga) ning ta soovib selle summa hüvitamist.
Vajadusel olen valmis andma Teie täiendavat informatsiooni kahju tekkimise asjaolude ning kahju suuruse kohta.
Ootan Teie vastust hiljemalt 05.märtsiks 2025.a aadressile kalju@valgejauiga.ee
Juhul, kui nimetatud kuupäevaks Teilt vastust ei laeku on Pjotr Filatov teinud mulle ülesandeks esitada hagiavaldus kahju hüvitamise nõudega kohtusse, millega paratamatult kaasneksid täiendavad kulud.

Lugupidamisega

Kalju Kutsar
Vandeadvokaat
Tel 5113011

08.08.2025 Üldkoosolek

27.07.2025 Üldkoosolek

21/07/2025Dokumendid Muuda

KUTSE!
KÜ SOO 2 KORTERIOMANIKE
ÜLDKOOSOLEK
toimub
PÜHAPÄEVAL, 27.07.2025.a. algusega
kell 11.00
aadressil: Valga linn, Soo tn 2 kinnistul (maja ees)
Päevakord:

1. Korteriühistu olukorrast

• lühiülevaate olukorrast ja asjaajamisest ühistus annab juhatus ja külalisena
  koosolekule palutud nõustaja

1. 2024.a majandusaasta aruande kinnitamine

• aruanne saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele ja paberkandjal
  tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

1. 2025.a majanduskava kehtestamine

• majanduskava projekt saadetud elektroonselt korteriomanikele/esindajatele ja
  paberkandjal tutvumiseks võimalik küsida juhatuse liikme käest, krt nr 31

1. Juhatuse valimine

• korteriomanikel palun mõelda, keda valida juhatusse
• vajadusel juhatuse liikme(te) tasu määramine/kinnitamine
• vajadusel ühistu sidevahendite täpsustamine

1. Jooksvad küsimused

• muud tekkivad küsimused
  NB! Iga korteri omaniku ja/või volitatud esindaja kohalolek oluline!
  Kui tekib enne üldkoosoleku toimumist küsimusi, helista julgesti!
  PS! Juhatusel on palutud üldkoosolekut läbi viima nõustajana, R. Kõvask
  Lugupidamisega
  KÜ SOO 2 juhatus (11.07.2025

NB! Koosolekut ei toimunud ebapiisava osalejate arvu tõttu.

**************************

31.05.2025 Üldkoosolek

                                           

KÜ SOO 2 KORDUSKOOSOLEK

31.05.2025 a. Kell 17:30(õuealal) Kohal 17 elanikku

PROTOKOLL

Koosoleku juhatajaks valiti Vladimir Katšan ja Protokollijaks Jelena Katšan.

1.KÜ SOO 2 -2024 aastaaruande tutvustamine ja kinnitamine. Kinnitati 17 häälega ,vastu 0.

2. 2025 a. Majanduskava tutvustamine ja kinnitamine. Kinnitati 17 häälega ,vastu 0.

Juhatuse tagasi astumine ja uue valimine. 1) KÜ Soo 2 Anne Viira viimane päev oli 31.12.2024a.

2) KÜ Soo 2 uue juhatuse liikmeteks valiti Vladimir Katšan ja Maido Koemets. Kinnitati 17 häälega,vastu 0.

3) KÜ Soo 2  juhatuse liiget  valiti 2 aastaks.

4. Soo 2-43 avariilise remondi maksmine summas 6940 eur. Summa 6940 eur. jagatakse võrdselt 55 korteri vahel 4 kuuks. Tagasimaksmine toimub alates juulikuust.

5. Remondiresservi tõstmine 0,10 eur/s.-0,20 eur/s. Kinnitati 17 häälega,vastu 0. 6.Jooksvad küsimused:

1) KÜ SOO 2 maja parklas seisvaid autosi ei tohi olla, kõik autod peavad liikuma. Koosoleku viibijad olid kõik nõus.

2) Korterite kviitungite pealt 1 eur. trepikoja koristus ära likvideerimine ja selle võrra haldustasu tõstmine 0,35eur/s-0,37 eur/s.

Lisa: kohalolijate nimekiri. Koosolek lõppes kell:18.45 Koosoleku protokollis: Jelena Katšan

NB! Protokollis sisalduvate vigade tõttu lükkas Register protokolli ja selles sisalduvad otsused tagasi. Registripidaja määrust puuduste kõrvaldamiseks ei ole üldkoosolekule esitatud. Juhatus otsustas kutsuda kokku uus üldkoosolek.

********************************

ERIARVAMUS 31.05.2025 korduskoosoleku otsuste kohta.

• Protokolli koostamisel on MTÜS § 21 lõige 6 nõuded täitmata;
• Protokollis puudub kordusüldkoosoleku päevakord;
• Korteri nr. 31omanike perekonnast viibisid koosolekul 2 pereliiget:  Jelena Katšan andis allkirja osavõtjate nimekirjas st. korteriomanikuna ja Vladimir Katšan viibis koosolekul tagasiastunud juhatuse liikmena. Vladimir tegi ettepaneku  valida protokollijaks oma abikaasa Jelena ja ise jätkas koosoleku avamist ja juhtimist. Teisi ettepanekuid ei tehtud ja hääletamist ei korraldatudki. Koosoleku juhtimine jätkus üheperefirma juhtimise stiilis, mis antud koosolekul omab tähtsust kuid protokollija seda erisust protokollis ei ole kirjeldanud;
• Protokollis on fikseeritud, et kõik hääletamised andsid tulemuse  “kinnitatud 17 häälega” ei vasta tõele. Tegelikult hääletamisi mitte ühegi otsuse vastuvõtmiseks ei  toimunud.
• Protokollile on lisatud vaid üldkoosolekust osavõtnute nimekiri kuid volikirjad,   kirjalikud ettepanekud ja avaldused (näiteks taotlus varem vastuvõetud õigusnormidele mittevastavate otsuste tühistamiseks) on lisamata.
• Protokollitud on eelnevalt päevakorda võtmata küsimused  ja vastu võetud  otsused, millega on rikutud MTÜS § 20¹  (6)  ja KrtS § 40(1)sätted. Nimetatud põhjustel on kohtu poolt tühiseks tunnistatavad järgmised otsused:
• „Soo 2-43 avariilise remondi maksmine summas 6940 eur.   Summa 6940 eur. jagatakse võrdselt 55 korteri vahel 4 kuuks.Tagasimaksmine toimub alates juulikuust“  
• „Remondireservi tõstmine 0,10 eur/s.-0,20 eur/s.“
• “Korterite kviitungite pealt 1 eur. trepikoja koristus ära likvideerimine ja selle võrra haldustasu tõstmine 0,35eur/s-0,37 eur/s.“
• Üldkoosoleku kokkukutsumise korda majanduskava kinnitamiseks on oluliselt rikutud sest  kava sisaldab ainult  kahjuhüvitise summat, mis  V. Katsan ütluse kohaselt on ühistu juhatuse otsuse alusel juba  tasutud, kuid kahju tekkimise põhjuste kohta dokumente ei ole tutvustatud, korteriomanikke ei ole teavitatud,  ei ole selgitanud ka, miks juhatuse otsus raha ülekandmise kohta heaks kiitmata on.  Tekkinud teadmatuses ei olnud koosolekul võimalik informeeritult hääletada.  
• Majanduskavas on plaanitud võtta laen 25000 €,  elektrisüsteemi renoveerimiseks kuid koosolekul sellest ei räägitud ühtegi sõna. Kavas ei ole  seadusega nõutud reservkapitali, puuduvad ka andmed kommunaaltenuste hindade ja mahtude kohta, juhatuse otsust kava esitamiseks ÜK-e ei ole, isegi koostaja andmed ja telefon on lisamata, puudub  ka märge kava kehtestamise kohta.
•   Protokollis: „ Kinnitati 17 häälega ,vastu 0.“  ei vasta tõele. Otsuste tekste koosolijaile ette ei loetud, hääletamisi ja häälte lugemist ei toimunud.

Eriarvamuse esitas:     Eino Rebane.   

                             ………………………………..

Vastus, 31.08.25 esitatud ettepanekule. 04.09.2025

Tere, lp E. Rebane.

KÜ Soo 2 juhatus tänab Teid edastatud (märgu)kirjade ning ettepanekute eest, kuid jätkaks ühistu juhtimisega nüüdsest iseseisvalt, võttes Teie heasoovlikkust arvesse.
Kuid nüüd vastuseks Teie kirjale.
Me ei aruta rohkem kahjunõude teema üksikasju. Selgitame veelkord.
Kahju korterile nr 43 tekkis ja nõue oli ühistule esitatud.
Ühistu juhatus saavutas (nõustaja toel) kohtuvälise kokkuleppe ja see on meie meelest hea tulemus.
Kahju hüvitamises osalevad kõik korterid. Ka kahjukannataja pöördus pärast korduvüldkoosolekut ning arve saamist juhatuse ja nõustaja R. Kõvaski poole, sest talle tundus kummaline, et peab ka enda kahjuhüvitise kogumises osalema, kuid nõustaja tegi selles osas talle olukorra selgeks.
Infoks veel niipalju, et kaasomandi puudustest tulenev kahjunõue esitatakse ühistu vastu.
Kui esineb mingi kahju põhjustanud mõjutus, mis lähtus kaasomandi esemest, saab kahjustatud korteri omanik alati esitada tema eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamise nõude ühistu vastu. Sellist liiki vastutuse tekkimiseks piisab sellest, et kahjulik mõjutus lähtus kaasomandi esemest eriomandi esemele ning tema ainukasutusse
antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju.
Võite ka nt ise lisaks lugeda: https://www.juristaitab.ee/et/korteriuhistu-1
Selles foorumis on selgelt öeldud: Hoone osad, mis ei kuulu ühegi eriomandi koosseisu, kuuluvad korteriomanikele ühiselt kaasomandina. Kanalisatsioonitoru püstak on kaasomandi eseme osa, mida hoitakse korras korteriühistu kaudu.
See, et uputus tekkis korteris nr 43, on ausalt öeldes veel hästi. Avarii oleks võinud ka nt korrus kõrgemal olla ja kahjud oleksid oluliselt suuremad olnud….. Kuid kohe kindlasti ei nõustu me Teie väitega, et ummistus tekkis püstaku ebaõigest kasutamisest korterite 43, 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt ning seetõttu puudus P. Filatovil nõudeõigus korteriühistu vastu. Leiame hoopis, et juhatuse
liikmel (V. Katšanil) oli lausa kohustus kompromisslepingu sõlmimiseks ja olukorra kiirele lahendus leidmiseks, et hoida kulusid kontrolli all. Või oleks Teie arvates kohtusse minek parem variant olnud?
Kohus oleks mõistnud välja kogu nõutud hüvitise ja lisaks ka poolte menetluskulud ja seda juhatus ei soovinud. Seetõttu said ka sellised otsused tehtud.
Majanduskavas on kajastatud nii kahjuhüvitise üle kandmine, kui ka selle hüvitise ulatuses raha tagasi kogumine, sest ühistul ei ole selliseid vabu rahalisi vahendeid, et kahjunõudeid kinni katta. Selleks tuleb igal korteriomanikul ikka oma panus anda.
Eelöeldule toetudes anname Teile teada, et ametis olev juhatus tegeleb KÜ SOO 2 põhikirja uue redaktsiooni väljatöötamisega hetkel ja kui see valmis saab, siis teeb ka juhatus otsuse korteriomanike
üldkoosoleku kokku kutsumise või kirjaliku hääletuse kohta.
PS! 2025.a Majanduskava on korteriomanike poolt kehtestatud ja juhatus ei plaani hetkel seda muutma hakata. Seetõttu ei saa juhatus ka Teie poolt n.ö välja pakutud teemadega üldkoosolekut kokku kutsuda.
KÜ Soo2 juhatuse nimel ja nõustajaga kooskõlastatult
Lugupidamisega
Vladimir Katšan
KÜ Soo 2 juhatuse esimees

********

ETTEPANEKUD SEOSES  KAHJUNÕUDE JA MAJANDUSKAVAGA.         31.08.2025

• Vandeadvokaat on P.Filatovi nõuet edastades jätnud tähelepanuta fakti, et kaebaja on ise (koos teiste 4-ja korteri omanikega) tekitanud kahju ühistule. Vandeadvokaat on jätnud ka õigluse põhimõtted kõrvale;
• Kanalisatsioonipüstaku ummistuse põhjused on loogiliselt mõeldes ja füüsikale tuginedes teada, kuid aktid ummistuse täpse koha ja sealt leitud tahked esemed on kirjeldamata (vt.  Akt.odt ja Akt -1.odt). Koostatud aktid ei võimalda ummistuse põhjuseid piisavalt kirjeldada ega vasta dokumendi koostamise põhinõuetele;
• Kompromissileping on ebaseaduslik, kuna juhatuse liikmel (V. Katšan)  puudus P. Filatov-ga kokkuleppe sõlmimiseks üldkoosoleku otsus ja juhised.

Olemasoleva dokumentatsiooniga ja pildimaterjaliga tutvumise järel leian, et:

• P. Filatovil puudub nõudeõigus korteriühistu vastu, kuna ummistus tekkis püstiku ebaõigest kasutamisest  tema enda (krt.43) ja korterite 46, 49, 52 ja 55 omanike poolt;
• P.  Filatov ja loetletud korterite omanikud  on tekitanud kahju mitte ainult endile  vaid ka ühistule, vähemalt summas, mis ühistu on kulutanud ummistuse likvideerimisele;  
• Jah,  vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu siis kui  esemes tekkis rike (purunemine, läbiv rooste vms), kuid antud juhul lasub kahju tekitamise süü püstiku kasutajatel ehk korteriomanike grupil;
• Kohus võib õigluse põhimõttele toetudes määrata hüvituseks väiksema summa, kui oli tegelik kahju või kulutused, või jätta see üldse määramata. Näiteks juhul, kui kahju või kulutuste suuruse on tinginud kaebaja enda süü.   

NB! Kompromissleppe alusel on võimalik kahjusumma kokku leppida, kuid kui korteriomanikud lepet heaks ei kiida, tekib risk, et kahju jääb juhatuse kanda.

ETTEPANEKUD:

Kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorras on:

• KÜ Soo 2 kehtiva põhikirja kehtivuse lõpetamine ja uue põhikirja vastvõtmine;
• P. Filatovi kahjunõude kohta otsuse langetamine;
• Juhatuse poolt sõlmitud kompromissleppe kohta otsuse langetamine;
• 02. oktoobri 2012  otsuse (treppide pesija töötasu kohta) tühistamine;
• 2025 aasta majanduskava muutmine;
• Mõttevahetus korteriomanikke huvitavatel teemadel (ilma otsust tegemata).

1. Omalt poolt olen nõus toetama koosoleku ettevalmistamist ja olema koosolekul põhikirja arutelul ettekandjaks. Samuti olen nõus printima eelnõu 4 -s eksemplari ja looma korteriomanikele võimalus eelnõuga tutvumiseks.
2. Ettepanekud 08.08.2025 a. kinnitatud majanduskava muutmiseks:
   1. kava TULUDE real kustutada rida „Trepikodade koristus“  summas 660 €;
   1. kava KULUDE real muuta „Juhatus:“ sisestada tekst: „Juhatuse esimehe hüvitis“ summas 145 € (bruto) + sotsiaalmaks; kulu aastas = 2314 €
   1. kava HOOLDUSKULUD real 2 muuta tekst järgmiselt“ Treppide pesija töötasu 115 € (bruto) + sotsiaalmaks,  kulu aastas = 1836 €
   1. kava HOOLDUSKULUD real 3 muuta tekst järgmiselt: „Õueala koristaja töötasu 120 € (bruto) + sotsiaalmaks, kulu aastas = 1915 €
3. REMONDIFONDI ridadel:
   1. Rida „avariifond (krt. 43 kahjunõue 9) kustutada, kuna kulu on juba kantud.
   1. Rida „Laen el. süsteemi renoveerimiseks summas 25000 € kustutada, kuna puudub üldkoosoleku otsus;
   1. Lisada rida RESERVKAPITAL.   Korteriühistus omandi suurusel põhineva summa  kogumiseks on paar võimalust: maksed ja eelmise aasta tulem. Reservkapitali summa peaks meil olema vähemalt 1/12 majanduskulude aastasummast.  2024 kulu (74600 EUR) arvestades, peaks koosolek kehtestama reservkapitali suuruseks 6200  EUR .

14.06.2024 üldkoosoleku otsuse alusel  peaks olema reservkapitali kontol 2852 + 3116 = 5 968 € See kirje tuleb majanduskavas sisse kanda.

Heade soovidega,   Eino Rebane

*****************************************

 KÜ Soo 2 juhatusele                                                                                                   13.08.2025

                                                     M Ä R G U K I R I

08.08.2025  üldkoosoleku tulemuste kohta.

Otsuste formuleerimisel ja vastuvõtmisel  ei tehtud vahet päevakorrapunktide ja jookvate küsimuste vahel. Üldkoosolekul nõustajana osalenud  Reet Kõvask väljendas oma mõtet, et üldkoosolek saab jooksvate küsimuste all vastu võtta ka siduvaid otsuseid kuid  MTÜS  § 20 prim (6) seda ei võimalda:  Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.) Siit järeldus, et jooksvaid  küsimusi saab arutada kuid siduvaid otsuseid vastu võtta ei saa.   

MTÜS  regulatsioon on õigustatud, kuna  „Jooksvad küsimused“  ei ole konkreetsed nagu on päevakorrapunktid.  Koosoleku päevakorras olevad „päevakorrapunkt“ ja „jooksvad küsimused“ mõisted erinevad oluliselt nii sisult kui ka otsuste vastuvõtmise korra poolest. „Päevakorrapunkt“ all tuleb mõista konkreetselt ette valmistatud teemat, mis esitatakse koos taustmaterjalide ja ettepanekutega.  „Jooksev küsimus“ aga tähendab vähemolulist teemat, mis kerkib üles  tavaliselt koosoleku lõpus . Ta ei pruugi olla eelnevalt päevakorda lisatud, ta ei sisalda ettevalmistust ega ole mõeldud siduva otsuse vastuvõtmiseks.  Seega 08.08.2025 koosolek jooksvate küsimuste all siduvaid otsused vastu võtta ei saanud, kui võeti, siis on nad tühised.

II

Üldkoosolekul  Reet Kõvaski esinemisest jäi kõlama selgitus, et majanduskulude  jaotamisel  tuleb lähtuda  kehtiva  põhikirja sätetest.

Juhin tähelepanu seadusandlusele:

• KrtS § 40 (1):  Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
• § 40 (2):  Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.  

  Reet Kõvask ei selgitanud, et põhikiri, mis on vastu võetud enne 01.01.2018, kehtib niivõrd, kuivõrd tema sätted ei ole vastuolus uue seadusega. Aga põhikirja p 6.2.6  säte (…vastavalt koosoleku otsusele) on vastuolus seadusega (… vastavalt oma kaasosa suurusele). Siit järeldus, et ka kehtiva põhikirja puhul tuleb kulud jaotada m2 – põhiselt.

Kui soovitakse jaotada seadusest erinevalt, tuleb vormistada korteriomanike kokkulepe ja selle tingimused loetleda põhikirjas.  Aga see viitab juba ebatavalisele valitsemisele.

                                                     III

Kahjuhüvitise nõude (6940 €) rahuldamisel on juhatuse poolt tehtud mitu viga.  Tegutsetud on põhjendamatult  rutates. Rahalisi vahendeid on juhatus üle kandnud selleks üldkoosoleku otsust omamata. Kahjuhüvitise küsimus peab olema otsustatud korteriomanike häälteenamuse alusel (vt. KrtS § 35).

• Kahjunõue V. Katsani ütluste kohaselt on kahjusumma P. Filatovile üle kantud k.a. mai kuus  ilma üldkoosoleku otsuseta ja majanduskavaga arvestamata;
• Korteriomanikele on  10.08.2025 esitatud arved, kus kulu nimetuseks „kahjuhüvitis“ , mis tähendab, et juba tasutud  6940 € plaanitakse omanikelt sisse nõuda  just kui teist korda?!
• Omanikelt sissenõutav summa 6940 € on jaotatud korterite arvu põhjal, mis on KrtS § 40 (1) rikkumine.   

Taolised meelevaldsed tegevused on lubamatud. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige korteriomanike kokkuleppest, üldkoosoleku otsusest, põhikirjast ja majanduskavast lähtudes.  Kahjuhüvitise küsimus on kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimus, mille lahendamine kuulub üldkoosoleku pädevusse. (KrtS 35 (1)

Majanduskavas ei saa tagasiulatuvaid kulutusi sisse kirjutada. Antud juhul on kahjuhüvitis juba makstud, mistõttu tuleb järgmisel koosolekul vastu võtta otsus majanduskava muutmise kohta.

                                                                IV

KrtS § 48.  Reservkapital

• Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.

Reservkapitali moodustamise nõue on KÜ -s täitmata, reservkapitali olemasolu ja/või muutumise andmed majanduskavas puuduvad.   14.06.2024 korduskoosoleku otsus „2023 a. tulem (summa 3116 €) kanda reservfondi ja 2025 aasta majanduskavva“ on tänaseni täitmata.

Lõpetuseks: Ma ei kavatse kasutada õigusorganite abi ebaseaduslike otsuste tühisuse tuvastamiseks. Ma palun märkustega arvestada ja teha korteriomanikega koostööd, et kõrvaldada puudused ja lõpetada tühiste otsuste „tootmine“ ning viia juhtimises ellu vajalikud uuendused. Prioriteediks palun seada uue põhikirja vastuvõtmine. Põhikirja eelnõu link:  http://www.einorebane.ee

Parimate soovidega,  Eino Rebane     

Juuli kuus esitatud arve näitab, et “avariilise remondi” eest peab iga korteriomanik tasuma 23,42 €, mis toob ühistule kokku kulu 1288,32 eurot juhatuse poolt tekitatud kahju katteks. Summa kohta on 14. juuni 2024 a. korduskoosoleku jooksvate küsimuste all tekst: “Prügimaja puitdetailide vahetusega summa 1288,32 jagatakse juuli kuul võrdselt korterite vahel”.

Korduva koosoleku “otsus” maksu kehtestamise ja selle jaotamise kohta korteriomanike vahel on tühine järgmistel põhjustel:

1. Siduvaid otsuseid üldkoosoleku päevakorras olevate jooksvate küsimuste all ei saa vastu võtta, kuna jooksvate küsimuste sisu ei ole koosoleku kutses avaldatud, mistõttu ei saa korteriomanikud informeeritult hääletada;
2.  Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS §40 (1).

Praktikas tuleb tihti ette olukordi, kus võetakse kasutusele krooniliseks muutunud “oskused” seadusest mööda vaadata, raskematel juhtudel isegi valetada.

Antud juhul on juhatus valetanud, et prügimaja võõpamine kaitsevahendiga on avariiline töö. Tegelikult on prügimaja ehitatud 2 aastat tagasi ja avariilise töö tegemiseks põhjust ei ole. Külla aga on prügimaja asukoht vastuolus eeskirjadega, sest takistab päästetehnika ligipääsu elamule ja on elamu akendele liiga ligidal. Tegelikult on avariiliseks tööks tituleeritud valla ehitusjärelevalve spetsialisti ettepanek, mitte ettekirjutus prügimaja asukohast lähtuvate puuduste kõrvaldamiseks, mille eest juhatus vastutab.

Kõik plaanitud ettevõtmised, eeskätt mahukate tööde rahastamine, peab olema üldkoosoleku poolt otsustatud ja majanduskavva sisse kirjutatud. Seda põhinõuet püüab juhatus rikkuda mõiste “avariiline töö” kasutamisega, et korteriomanikud ei saaks sekkuda raha kulutamise üksikasjadesse. Kuna käsitletava töö läbiviimiseks puuduvad nii ettekirjutus, üldkoosoleku otsus ja sissekanne majanduskavas, jääb prügimaja puitdetailide kaitsevahendiga töötlemisele kulutatud summa 1288,32 € sissenõutavaks juhatuselt kahjumina kui üldkoosolek “avariilist tööd” otstarbekaks ei pea.

Kummaline on ka juhatuse otsus kutsuda võõpama firma, mis ei ole prügimaja ehituslikes puudustes süüdi. Vastutust prügimaja ohutu kasutamise eest kannab ehitaja, kes andis ehitisele garantii. Miks juhatus tegi kulutusi töödele, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei ole? Miks juhatus varjas tegelikku olukorda ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise töö” nime all? Vastuseid nendele küsimustele ei ole antud. On ilmne, et juhatuse tegevuse küsimus tuleb võtta üldkoosoleku päevakorda ja juhatuse otsus “avariilise töö” eest tehtud kulutuse põhjendatuse üle langetada otsus üldkoosolekul.

Kuna juhatus on maksu kehtestamisega rikkunud seadust, on korteriomanikel õigus maksmisest keelduda.

Kokkuvõtteks: Juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja on tõe varjamiseks korteriomanikele valetanud, mis kasvatas korteriomanike usaldamatust juhatuse liikmete suhtes.

**********

“Avariiline remont”?

Arvutus näitab, et “avariilise remondi” maksumus on 23,42 x 55 = 1 288 eurot.

Tegemist on järjekordse võltsimisega juhatuse poolt. Tegelikkuses toimus prügimaja puitdetailide töötlemine tulekaitsevõõbaga, mis on eeskirjades loetletud üks võimalus tuleleviku tõkestamiseks kahjutule korral. Nimetatud võimaluse nimetas teiste võimaluste hulgas valla ehitusjärelevalve spetsialist. Jah, võõpamine on küll abinõu tule leviku tõkestamiseks kuid antud juhul ei ole sellel mingit mõtet, sest teisi maju elamu läheduses (vahemaa alla 8 m) ei ole. Prügimaja praeguses asukohas on hoopis takistuseks päästetehnika juurdesõiduteel elamu juurde ja päästetööde läbiviimisel.

Kummaline on, et juhatus ei kohustanud puudusi kõrvaldama mitte prügimaja ehitanud firma, kes andis ehitise üleandmisel oma tööle ka garantii, vaid tellis korteriomanike raha eest hoopis teise firma, millel ei ole antud objekti puhul kohustusi. Miks juhatus tegi kulutusi ehitustööle, milleks otsest ettekirjutust järelevalve poolt ei olnud? Miks juhatus varjas ja valetas korteriomanikele, vormistades võõpamise “avariilise tööna”? Kuna vastuseid küsimustele juhatus ei ole andnud, tuleb küsimus võtta üldkoosoleku päevakorda ja vastu võtta otsus korteriomanikele “avariilise töö” eest nõutud summa hüvitamiseks.

Tõsi on, et juhatus ja ehitaja ei teinud prügimaja ehitamisel koostööd ehitusseaduses ettenähtud ulatuses, ega informeerinud kohalikku omavalitsust ehitamise alustamisest. Tulemuseks on eeskirjadele mittevastav ehitis, mille vastavusse viimiseks ei piisa tulekaitsevõõba pealekandmisest, vaid vajab ümberpaigutamist teise kohta.

Lisaks ülaltoodule ei ole prügimaja võõpamise maksumust majanduskavva võetud, samuti puudub üldkoosoleku luba selle töö eest tasumiseks. Järeldub, et juhatus on korteriomanike raha kulutanud omavoliliselt ja valetanud, näidates arvetel kulu avariiliste tööde real.

Tänapäeval on tavaline, et ühe perekonna kasutuses on rohkem kui üks sõiduauto ja masinate parkimiseks kortermaja ümber kohti ei jätku. Eriti keeruliseks kujuneb olukord, kui läheduses ei ole muid parkimisvõimalusi.

Autode parkimiskorralduse üle otsustamisel tuleb lähtuda  KrtS § 30 sätetest: (1) Korteriomanikul on õigus:
  1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga;
  2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.   (2) Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. (3) Käesolevas paragrahvis sätestatud õigused on ka korteriomandit kasutaval isikul.   (4) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu.

Seaduse järgi on igal korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, seejuures hoidudes tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kui näiteks aiaalale ei ole kasutuskorda kehtestatud on iga korteriomaniku õigus kasutada seda puhkamiseks, lõõgastumiseks. Kõik muud kasutusviisid peavad toimuma korteriomanike kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. See tähendab, et korteriomanikul tuleb autoparklat kasutada seaduse, korteriomanike kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Korteriomanike kokkuleppe saavutamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolek. Seega ei saa parkimise korraldamist korraldada piiratud osalejatega korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Selline otsus on ebaseaduslik ning tõenäoliselt kohtus tühistatav. Lisaks ei ole see ka aluseks parkimiskoha müümiseks koos korteriga. Riigikohus on korduvalt rõhutanud parkimise korraldamisel korteriomanike kokkuleppe vajalikkust.

Parkimist korraldav kokkulepe võib olla notariaalselt kinnitatud ja kantud kinnistusraamatusse. Kui parkimisalad pole notariaalselt kinnitatud, kasutuskorraga määratud ja nende korteriomanikele kuuluvus kinnistusraamatusse kantud, siis ei saa keegi juriidiliselt korteriomanikku kaasomandi kasutamisel takistada. Kui kaasomanikud aga ei saavuta kokkulepet, siis tuleb parkida Liiklusseaduse ja Liikluseeskirjade kohaselt ja teisel korteriomanikul ega juhatusel pole õigust öelda, et „antud kohale” parkida ei tohi.

Parkimiskohtade probleemi leevendamiseks võiks korteriühistu vaadata maja ümbruses ringi, ehk on läheduses kasutamata maalapp. Sellisel juhul võib taotleda kohalikult omavalitsuselt isikliku kasutusõiguse seadmist sellele maatükile korteriühistu kasuks. Kasutusõiguse seadmine toob kasu nii ühistule kui ka üldisemalt, muutes linnaruumi praktilisemaks ja esteetilisemaks.

********

Üldkoosolekul  aastaaruande arutelu käigus ilmnes, et veevarustuse sisendil tekkinud lekke (veeavarii) likvideerimine toimus uue liitumise väljaehitamise teel. Uue liitumise kulu 6000  € on juhatuse poolt ehitajale tasutud täies ulatuses, vaatamata sellele, et Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) alusel oli kohustus tasuda torustiku paigaldamise eest ainult elamust kuni liitumispunktini. ÜVVKS sätestab ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ulatuse järgmiselt:

  § 3 (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt.  (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

Enne veevarustuse avariid kehtis liitumisleping sisendtorustiku kohta, mis näidatud joonisel peene sinise joonega.

Joon.   Veevarustuse liitumise trassid (endine: peene sinise joonega, uus trass: paksu sinise joonega).

Nagu jooniselt selgub, asub liitumispunkt väljaspool ühistu territooriumi avalikul maa-alal, kuid kaugemal kui 2 meetrit kinnistu piirist.

Veevarustus katkes 2022. a detsembris toru lekkimise tõttu.  Lekke kohta välja ei selgitatud ega püütud parandada kuna vee-ettevõte soov oli välja ehitada uus liitumine.

Ühisveevärgi ja elamu vahelise uue liitumise trassi pikkus on 50 meetrit, millest 37  meetrit , ehk 74  %   asub avalikult kasutataval maa-alal. Seega ühistu territooriumil asub 13 meetrit, ehk 26 %. Uus liitumispunkt, mis peaks asuma avalikult kasutataval maa-alal kuni 1 meeter väljaspool ühistu krundi piiri jäeti ehitamata (vt. ÜVVS § 3 (2).

ÜVVS § 3 sätestab: (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni vahelise piiri määrab liitumispunkt. (2) Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Liitumispunkt on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni oluline osa. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.

ÜVVS § 5.   Liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga.   (1) Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omanik või valdaja peab lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning kinnistu kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud tingimuste kohaselt.

  (2) Kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga toimub kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omaniku või valdaja taotlusel tema ja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja vahel sõlmitud lepingu alusel. Veemõõdusõlm peab olema vee-ettevõtja poolt registreeritud ja plommitud. Mõõdusõlme kohta kehtivad nõuded on täitmata.

ÜVVS § 3. Liitumistasu osaline tagastamine. Kui ühisveevärk või -kanalisatsioon on ehitatud üksnes vee-ettevõtja sellise kliendi tarbeks, kes on tasunud liitumistasu liitumiseks tehtud kulutuste täies ulatuses, kuna vee-ettevõtjal ei olnud piirkonnas teada võimalikke teisi liitujaid, ning selle ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitub seitsme aasta jooksul täiendavalt kliente, tagastab vee-ettevõtja kolme kuu jooksul pärast iga uue kliendi liitumist varem liitumistasu tasunud kinnistute omanikele osa tasutud liitumistasust. Tagastatava liitumistasu osa arvutamisel lähtutakse liitumiseks tehtud kulutustest ja liitumistasu arvutamise metoodikast ning võetakse arvesse ühisveevärgi või -kanalisatsiooni põhivara kulum.

Seoses ülaltooduga ja arvestades, et ühistu poolt kantud kulu on 6000 €, peab ühistu nõudma vee-ettevõttelt tasaarvestuse tegemist summas 4 440 € korteriühistu kasuks. Kui vee-ettevõte ei nõustu tasaarveldama ja piiritlusakti koostama, tuleb pöörduda kohaliku omavalitsuse poole kelle pädevusse kuulub vee- ja kanalisatsiooniteenuse korraldamine.

NB! Vastavalt seadusele peab juhatuse liige lähtuma ühistule kohustuste võtmisel ja kulutuste tegemisel üldkoosoleku otsustest ja majanduskavast ning täitma oma kohustusi tavaliselt oodatava hoolsusega. Kui juhatuse liige on selle sätte vastu eksinud, saab kohaldada juhatuse liikme vastust ja kui tegevusega on ühistule tekkinud kahju, saab nõuda kahju hüvitamist.

16. juulil 2024 laekus vallavalitsuse nõudel vee-ettevõtjalt vastus avaldaja pöördumisele, mille sisu vt. allpool:

Elamu veetorustikul tekkis kinnistusisene leke (lõhkemine). Ühistu juhatus konsulteeris ja kaalus erinevaid variante rikke likvideerimisel. Esmane pöördumine oligi meie, kui vee-ettevõtja poole. Olukorra lahendamiseks oli kaalumiseks kaks varianti. Esiteks olemasoleva kinnistusisese torustiku rikkekoha kindlaks tegemine ja parandamine või  teisena vee-ettevõtja poolt pakutud alternatiiv – teise liitumispunkti kasutamine.

Ühistu juhatus otsustas veeühenduse taastamiseks kasutada uut liitumispunkti, kus tööde läbiviimine toonases olukorras tagas oluliselt kiirema lahenduse. Võib-olla ka odavama, sest ühistu vana (lõhkenud toru) paiknes hoone asfalteeritud sissekäikude all aga kuna vana toru rikkekohta lõplikult välja ei selgitatud, siis on tegemist oletusega.

Korteriühistu juhatus ja vee-ettevõtja  tegid olukorra lahendamiseks koostööd ja vesi tagati ühistule võimalikult kiiresti ning vastastikusel mõistmisel. Pöörduja põhiline erinevus seisukohtades tuleneb oletusest, etvee-ettevõtja sundis ühistut liituma uude liitumispunkti, kuid tegemist oli ühistu juhatusega koostöös leitud kiirema ja ilmselt ka odavama alternatiiviga.

Kõige üldisem juhatuse liikme kohustus on hoolsuskohustus, mis tuleneb TsÜS §-st 35 ning mille alusel juhatuse liige peab tegutsema heas usus, informeeritult korteriühistu huvides.
Korteriühistu poolt juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks on juhatuse liikme poolt juhatuse liikme kohustuse rikkumine, varaline kahju on tekkinud või tekib ühistule, põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel ning ka juhatuse liikme vastutus rikkumise eest (st. kui juhatuse liige ei ole järginud MTÜS § 32 lg 2 teises lauses sätestatud tavapärast
hoolsusstandardit).

………………………………………

• Üldkoosoleku 26.05.2023 otsus 2022 aasta tulemiaruandes fikseeritud kahjumi summas 975 eurot katta järgnevate perioodide halduskulude vähendamise teel, on täitmata;
• Veevarustuse avarii likvideerimise käigus maksis juhatus kinni avalikul tänaval, AS-le Valga Vesi kuuluva uue liitumise 37 m pikkuse (74  % üldpikkusest) ehitamise maksumuse, tekitades kahju 4400 eurot. Ehitaja arve tasumiseks vormistati 5000 eurot laenu ilma üldkoosolekut korraldamata ja asja sisu arutamata;
• 2024 aasta juulis nõuti sisse 1288 eurot prügimaja ehitanud firma tegemata tööde eest, varjunime all “Avariiline remont”. Kulu ei ole majanduskavas plaanitud, summa on jaotatud ebaseaduslikult ja üldkoosolekult luba küsimata;
• Juhatusele saadetud teavitused ebaseaduslikult sisse nõutud summade kohta on jäetud tähelepanuta, tasaarveldused on tegemata.

• Korteriühistu otsuste vaidlustamist takistatakse protokollide avaldamata jätmise kaudu, venitatakse kuni kaebeõiguse periood lõpeb. Üldkoosoleku otsused ei ole 14 päeva jooksul kunagi teatavaks tehtud.

• Täitmata on KrtS nõuded  korteriomanikele teabe andmise kohustuse kohta;

• Täitmata on MTÜS nõuded juhatuse tegevuse üle järelevalve teostamise kohta ja täitmata on ka vastav säte põhikirjas (p. 9.1 – 9.4);
• Saladuse loor katab teavet juhatuse tegemiste kohta: ühtegi juhatuse otsust ei ole korteriomanikele teatavaks tehtud, kus asuvad dokumendid ja raamatupidaja, telefon ja/ e-posti andmed on salastatud jne;
• Majandusaasta aruande revideerimist ei ole juba aastate jooksul toimunud, seega on täitmata ka vastavad põhikirja nõuded;
• Põhikirja säte 6.2 tasuda teenuste eest üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras ei vasta KrtS sätetele;
• Loomata on ühistu reservkapital. (KrtS § 48). Majanduskavas vastav kirje puudub;
• Põhikirja p. 6.1.5 säte kulude jaotamise osas ei vasta KrtS sätetele;
• Põhirjas p. 6.2.1  „Maksete alused ja kord“ (üldelekter krt arvule; prügi inim.arv; elamu rem. Ük otsus; halduskulud ühe reaga; koristamine krt. arvule; üldvesi krt.arvule) ei vasta KrtS nõuetele ?
• 8.4.8 majaelanike registrit ei peeta;
• Põhikirja p. 8.5.3 ettenähtud õigus, kutsuda kokku üldkoosolek, ei ole rakendatav kuna revidendi ametikoht on täitmata;
• 8.6.1 Üldkoosolekud on toimunud alati korduskoosolekutena kuna korteriomanikud ei saa eelnevalt infot otsustamisele tulevate küsimuste kohta, mis mõjutab teadlikku otsustamist ja osavõtjate arvu;
• Põhikirja p. 8.6.6 Üldkoosoleku otsustusvõimelisuse aluseks on registreerimisleht, kuid lihtkirjalikke volitusi ei lisata ega nende sisu ei avaldata. Selline fakt viitab volikirjas antud volituste ulatusega manipuleerimise võimalusele ja KrtS nõuete eiramisele;
• 8.6.7 Üldkoosoleku juhatajaks on alati olnud juhatuse esimees, ka koosolekutel, kus toimub juhatuse valimine;
• Põhikirja p. 9.7.5 ettepanekutega üldkoosoleku päevakorra täiendamiseks juhatus ei arvesta ega soovi koosolekuid läbi viia omanikke kokku kutsumata;
• 9.7.8 Üldkoosolekute ja juhatuse otsused jäetakse liikmetele teatavaks tegemata, vastava korra kehtestamist ei ole päevakorda võetud.

                                                *****

     Põhiseaduse § 25:  Igaühel on õigus talle ükskõik kelle poolt õigusvastaselt tekitatud moraalse ja materiaalse kahju hüvitamisele.

      TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/12  vaidlustamise kohta.    Kuupäev: 09.12.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

1).  Arve nr.5/12  haldustasu 13,41 € on  ekslik, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu  kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2  alusel: 

0,25 * 38,5 =  9,575 € ;   13,41- 9,575 = 3,84 €  ja;

• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel:  4,50 – (1,35 *1)  = 3,15 €.
• Kokku:  arvestan detsembris 2022 ettemaksusks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Eino Rebane, krt. 5 esindaja.

**********************************

TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/10  vaidlustamise kohta.                 Kuupäev: 16.10.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

1).  Arve nr.5/10  haldustasu 13,47 € on  ekslik, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu  kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2  alusel: 

0,25 * 38,5 =  9,575 € ;   13,41- 9,575 = 3,84 €  ja;

• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel:  4,50 – (1,35 *1)  = 3,15 €.
• Kokku:  arvestan oktoobris ettemaksusks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Krt. 5 esindaja.

****************************

TEAVITUS KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/11 vaidlustamise kohta. Kuupäev: 08.11.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
1). Arve nr.5/10 haldustasu 13,41 € on ekslik, sest 2022 majanduskava on vastu võtmata ja kaamerate tasu nõudmine summas 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega.
Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:
 haldustasu kehtiva majanduskava tariifi 0,25 €/m2 alusel:
0,25 * 38,5 = 9,575 € ; 13,41- 9,575 = 3,84 € ja;
 kaamerate tasu ÜK otsuse alusel: 4,50 – (1,35 *1) = 3,15 €.
 Kokku: arvestan oktoobris ettemaksuks 3,84 +3,15 = 6,99 €

Krt. 5 esindaja.

****************

TEAVITUS KÜ Soo 2 juhatusele. Kuupäev: vt. digiallkiri
Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kulu jaotamist, mis erineb KrtS § 40 lg 1 saab teha ainult põhikirja sätete põhjal. Soo 2 põhikirjas ehituskulude seadusest erineva jaotuse alus puudub.
11.06.2021 üldkoosolekul prügimaja ehitamiseks kogutava summa jaotamise otsus, on vastuolus KrtS § 40 lg 1 sätestatuga, mistõttu on maja ümbruse korrastuseks 19,94 euro ja prügimaja ehitamiseks kogutud 56 euro sissenõudmine ebaseaduslik.
Arvutus: 1) 55 * 75,94 / 2647,80 = 1,5774 (tariif)
2) 1,5774 * 38,3 = 60,415 (tasuda m2 alusel)
3) 75,94 – 60,42 = 15,52 (enammakstud)
Ülaltoodu alusel arvestan summa 15,52 eurot tulevaste majanduskulude ettemaksuks.

krt.5 omanik.
******************

TEAVITUS  KÜ Soo 2 juhatusele arve nr. 5/8 ja 5/9  vaidlustamise kohta.                 Kuupäev: 14.09.2022

Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 alusel  teevad korteriomanikud  majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. 

Loetletud kahe arve teenustasude real on haldustasu hinna aluseks  0,35  €/m2  ja nõutavad summad  13,41*3 = 26,82 €  ekslikud, sest  2022 majanduskava on vastu võtmata (15.07.2022 koosolekul ei saanud hääli piisavalt).

Seoses ülaltooduga arvutan 2 kuu haldustasu  kehtiva tariifi 0,25 €/m2  alusel:

                           0,25 * 38,5 * 2 =  19,15 € 

Summade erinevuse 26,82 – 19,15 = 7,67 € arvestan tulevaste kulude ettemaksuks.

Krt.5 omaniku volituse alusel

***************

Märgukiri KÜ Soo 2 juhatusele     

Läbi lugenud 11.06.2021 kordusüldkoosoleku kohta koostatud protokolli, (jättes tähelepanuta keelelised ebatäpsused ja lohaka lauseehituse), juhin alljärgnevaga juhatuse tähelepanu ainult ÜK otsuse juriidilistele puudustele:

1. Protokollis olev tekst: „Otsustati korjata 14 euri iga  korteri pealt kolm kuud ja neljandal kuul korjata perekonnaga korteritest, üksielavate pensionäride soodustus. Hääletas 13 ja erapooletu oli 1.“ ei väljenda ÜK seisukohta piisava täpsusega ja on vastuolus kehtiva Seadusega. Vastuolu Seadusega seisneb selles, et:

• tegemist on prügimaja ehitamisega, mis on üks osa ühiselt kasutatava ruumi ehitusprojektist, kus  domineerival kohal on vajalikust suurema pindalaga kõvakattega sõidutee ehitamine, autode parkimisalade muutmine, valvekaamerate paigaldamine,  sõidutee valgustatuse parendamine ning jäätmekonteinerite ümberpaigutamine ja  jäätmejaama ehitamine.  Sellise suure  kaasomandi eseme ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. (vt. KrtS §38 (1) ja Riigikohtu lahendid).
• Prügimaja ehitamise projekti rahastamiseks vajaliku summa (3000 eurot) jaotamine korterite arvu põhjal ja suvaline diferentseerimine isikuandmete põhjal  on taunitav, ei ole kinni peetud  võrdse kohtlemise printsiibist ega  hea usu põhimõttest.  Kirjeldatud puuduste tõttu on otsus tühine.  Olukorra kestmise korral  saab korteriomanik  sihtotstarbeliste kulude kandmisest keelduda. Seaduse kohaselt peavad  korteriomanikud tegema majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma  kaasomandi osa suurusele  (vt. KrtS § 40 (1)).   Summa jaotamise viisi kohta tuleb teha uus otsus.
• Ettevalmistused prügimaja ehitamiseks on tegemata:  jäätmemaja arhitektuurne eskiisprojekt (sealhulgas asendiplaan koos selgitusega), mis on kooskõlastatud vallaarhitektiga, on koostamata,  detailplaneeringu sisu  ei ole koosolekule selgitatud,  toetust omavalitsuselt  ei ole taotletud jne. Kirjeldatud puuduste tõttu ehitusluba ei anta.
• Prügimaja ehitamiseks on nõutava kolme pakkumise asemel on võetud ainult üks hinnapakkumine, mistõttu  ei ole turuhinna väljaselgitamine võimalik.  Soodsaima hinnapakkumise  puudumine on takistuseks ka toetuse taotlemisel.
• Juhatus ei ole suhelnud planeeringualal olevate KÜ-te juhatusega, ega püüdnud leida võimalused ühise prügimaja ehitamiseks.

2.   Tekstist:  “ Kaamerate tasu jagati autoomanikele summas 4.50euri ja teistele 1.35 euri. Hääletati 13 häälega poolt“ saan aru, et kaamerate tasu küsimust arutati väljaspool päevakorda ja toimus hääletamine st. otsuse langetamine. Kuna väljaspool päevakorda tehtud otsus on tühine,  on rikutud seadusandlust ja hea tava põhimõtet. Protokollist ei selgu ka, millise sedusesätte  alusel on see kummaline  kulude jaotamise viis kasutusele võetud.  Kokkuvõtteks: vastuvõetud „otsus“ tuleb muuta KrtS vastavaks.

Ettepanekud: 

1. KÜ üldkoosolekuid hakata läbi viima korteriomanikke kokku kutsumata (KrtS § 21 ). Põhjuseid, mis sunnivad senikasutatud korda muutma on palju, põhjused on üldtuntud, seetõttu siin neid ei loetle.

2. Elu on näidanud, et KÜ Soo 2 põhikiri ei ole algusest peale töötanud, ei ole konkreetne, ei  täienda ega täpsusta KrtS  sisu, vaid annab rohkelt võimalusi sisu suvaliseks tõlgendamiseks, tekitades konflikte. Mõistlik  on ebaõnnestunud põhkikiri ümber töötada või üldse kehtetuks tunnistada.

3. KÜ kaasomandit käsitlevate projektide koostamisel  lähtuda kinnitatud detailplaneeringust.

Juhatuse seisukohta ootama jäädes, lugupidamisega, krt. 5 omaniku esindaja

13.09.2021.

Korteriühistu Soo tn 2 juhatus

Tasu valvekaamerate eest.

11.06.2021. a. üldkoosoleku otsusega kohustati korteriomanikke tasuma tasu valvekaamerate eest selliselt korteriomanikud, kellel on auto, 4,50 eurot kuus ja korteriomanikud, kellel ei ole autot 1,35 eurot.

Korteriomaniku XXX isal YYY on sõiduk olemas, kuid see on vajalik raske liikumispuudega YYY abikaasale liikumise võimaldamiseks. Lisaks on sõiduk pargitud Soo tn 4 maja juurde, seega ei pargi YYY sõidukit alal, mis jääb valvekaamerate vaatevälja, siit tulenevalt on valvekaamerate tasu suuruses 4,50 eurot nõudmine korteriomanikult vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 3 järgi korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Ülaltoodu alusel teavitab korteriomanik, et keeldub tasumast valvekaamerate tasu summas 4,50 eurot. Korteriomanik on nõus tasuma tasu summas 1,35 eurot.

24 kuu jooksul makstud valvekaamerate tasu summas 88 eurot, millest on lahutatud 24×1,35 = 32,40 hinnaga valvekaamerate tasu 88 – 32,40 = 55,60 eurot käsitleb korteriomanik kui korteriühistule tehtud ettemaksu.

Lugupidamisega, juristi allkiri

******************************

KÜ Soo 2 juhatus

Avaldaja:                  XXX

                                 Avaldaja esindaja:                lepinguline esindaja /Eesti Õigusbüroo jurist/

PRETENSIOON

1. Eesti Õigusbüroo OÜ kliendiks on XXX (edaspidi avaldaja). Avaldaja on KÜ Soo 2 (edaspidi KÜ) liige. Avaldajale sai 28.06.2017 teatavaks 12.05.2017 korduskoosoleku protokoll, mille p 3 kohaselt määrati ära remondireservi raha kogumise suurus. Vastavalt protokollile otsustati, et alates juunist 2017. a välja lastavatele arvetele kuni novembris (2017. a) välja lastud arveni lisandub iga kuu korteri kohta 30 eurot remondireserviks.  

Õiguslik põhjendus

5. Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 15¹ lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Ka korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

6. Eeltoodust tuleneb, et remondireservi rahaliste vahendite kohumisel tuleb makstava summa suurusel lähtuda kohustatud isikule kuuluva osa suurusega kaasomandist. Ehk tasu suurus peab olema sõltuvuses korteri suurusest ega saa olla samasugune erineva suurusega korterite puhul. Seega on 12.05.2017 koosoleku protokolli p-s 3 väljendatud otsustus vastuolus seadusega ja seega tühine.

7. Oluline on märkida ka, et KOS-s ette nähtud võimalus seadusest tulenevat kohustuste jaotumise alust (pindala alusel) saab muuta üksnes korteromanike kokkuleppel. Esmalt märgib avaldaja, et valdusalusel koosolekul (s.o 12.05.2017) ei ole otsustatud majanduskulude jaotamise üle seadusest erineval viisil. Tehtud on üksnes otsustus sellest, millises summas toimun tasumine remondireservi. Viimane ei väljenda selgelt isegi seda, kas koosolekul osalenud isikud said või pidid aru saama, et ostustus võiks kuidagi mõjutada nende seadusest tulenevas õiguse piiramist või muutmist. Teiseks ei saa kolmandad isikud, ka mitte korteriühistu üldkoosolek otsustada avaldaja seadusjärgsete õiguste muutmise üle. Nimelt näeb KOS selgelt ette, et igasugune kõrvalekaldumine KOS § 13 lg-s 1 toodust on võimalik kaasomanike kokkuleppe alusel, see tähendab kokkulepet iga kaasomanikuga. Viimast ei saa asendada kolmandate isikute ega hääletamise tehtud otsusega.

Eeltoodust tulenevalt ning KÜS § § 15¹ lg 1 ja KOS § 14 lg 1 alusel:

palun:

1. tühistada 12.05.2017 korduskoosolekul tehtud otsustus, mille kohaselt otsustati, et alates juunist 2017. a välja lastavatele arvetele kuni novembris (2017. a) välja lastud arveni lisandub iga kuu korteri kohta 30 eurot remondireserviks;
2. teha antud küsimuses hiljemalt 21.08.2017 uus otsustus, millega kooskõlas KÜS-ga ja KOS-ga arvestatakse remondireservi makstav summa vastavalt kaasomandiosa suurusele (pindalale).

Lugupidamisega (juristi allkiri)

XXX lepinguline esindaja: Arvutasin ettemaksuks 15,43 €

********************************

  Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/3 vaidlustamise kohta.   08.03.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,81 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Eino Rebane krt. 5 omaniku esindaja.       

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/4 vaidlustamise kohta.   07.04.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Krt. 5 omaniku esindaja. 

***************************      

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/5 vaidlustamise kohta.   08.05.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

Krt. 5 omaniku esindaja.       

Teavitus KÜ Soo 2 juhatusele 2023 aasta arve 5/6 vaidlustamise kohta.   07.06.2023.

Teatan, et:

• kaamerate tasu 4,50 on vastuolus hea usu põhimõttega;
• haldustasu 13,41 on arvutatud valedel alustel;
• laenu tagasimakse suurendamiseks puudub üldkoosoleku otsus.

Seoses ülaltooduga arvutan ettemaksuks:

• haldustasu osas (0,25 x 38,39 – 13,41 =  3,84 €
• kaamerate tasu ÜK otsuse alusel 4,50 – 1,35 = 3,15 €
• laenu tagasimakse osas 19,92 – 16,85 = 3,07

                                                         Kokku:  10,03 €

KOKKU olen arvutanud ettemaksusks 156,28 €.  Palun tasarveldus teostada seisuga 01.06.2023.

Krt. 5 omaniku esindaja.