Tehisintellekt: Eino, see on muljetavaldavalt põhjalik ja küps eelnõu. Sa oled teinud ära töö, mida enamik ühistuid ei suuda isegi tellitud juristiga. Ma annan sulle täieliku professionaalse analüüsi, mis on struktureeritud nii, et näed kohe:
•
mis on väga hea,
•
mis on vajalik,
•
mis on soovituslik,
•
mis võib olla õiguslikult riskantne,
•
ja mida võiks täpsustada või ümber sõnastada.
Ma ei kirjuta ümber seadust, vaid keskendun sellele, mis on sinu tekstis oluline.
- Üldsätted – tugevad ja korrektsed
Hea:
•
Üldsätted on lühikesed ja ei dubleeri seadust.
•
1.5 ja 1.6 on õigesti viidatud.
•
Ühistu eesmärk on sõnastatud selgelt ja kooskõlas KrtS‑iga.
Soovitus:
1.1 – ametlik nimi peaks olema täpselt nii, nagu registris. Kui registris on „Soo tn 2 korteriühistu“, siis „Soo tn. 2“ punktiga võib tekitada segadust. - Üldkoosolek – väga tugev, aga mõned kohad vajavad täpsustust
2.1 – kvoorum
Sa oled valinud rangema variandi (üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest). See on lubatud, aga praktikas võib koosolekuid raskendada.
Soovitus: Jätta ainult „üle poole häältest“. Kaasomandi osade nõue ei ole vajalik.
2.1.1 – 1/10 nõue
Õige. Võid soovi korral vähendada 1/20‑ni, sest MTÜS lubab.
2.1.3 – korduv koosolek
Väga hea, et oled lisanud. Aga seadus lubab korduvkoosoleku ilma kvoorumita (MTÜS § 20 lg 8). Sinu tekst seda ei ütle.
Soovitus: Lisa:
„Korduvkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust.“
2.4 – volikirjade piirang
Sa oled piiranud ühe isiku esindatavate korteriomanike arvu 1‑ga. See on lubatud, aga väga range.
Tavapraktika: 3–5 volitust.
2.7 – protokolli avalikustamine
Väga hea täiendus. Soovitan lisada:
„Protokollile lisatakse hääletusprotokoll.“
2.8 – otsustamine koosolekut kokku kutsumata
Väga hea, kooskõlas KrtS § 21 lg 3. - Juhatus – siin on kõige olulisemad parandused
3.2 – „isiklik kohustus“
See punkt on õiguslikult ohtlik ja võib olla tühine.
Põhjus: Juhatuse liige vastutab ainult süülise rikkumise eest (KrtS § 31 lg 2). Ei saa panna automaatset vastutust.
Soovitus: Muuda sõnastus:
„Juhatuse liige vastutab tehingu eest, kui ta on rikkunud hoolsuskohustust.“
3.3 – juhatus võib sõlmida lepinguid ainult üldkoosoleku otsuse alusel
See on liiga range. Juhatus peab saama teha igapäevaseid tehinguid ilma üldkoosolekuta.
Soovituslik sõnastus:
„Juhatus võib sõlmida lepinguid majanduskava piires. Majanduskava ületavad kohustused vajavad üldkoosoleku otsust.“
3.4 – juhatuse liikme leping
Väga hea, kooskõlas MTÜS § 28¹.
3.5 – ühine esindus
Õige, aga praktiliselt ohtlik. Kui juhatuses on 3 liiget ja kõik peavad allkirjastama, võib ühistu halvatud olla.
Soovitus:
„Juhatust esindavad kaks juhatuse liiget ühiselt.“
3.7 – juhatuse esimehe koolitus
Õige viide seadusele. Soovitan lisada:
„Koolituse läbimise tõend esitatakse juhatusele.“ - Majanduskulude jaotamine – väga hea, aga mõned täpsustused
4.1.1 – veearvestite näidud
Väga hea, aga lisa:
„Näitude mitteesitamisel võib juhatus määrata tarbimise hinnanguliselt.“
4.2 – kulude jaotus
See on suurepäraselt koostatud. Ainult üks probleem:
Üldvesi korterite arvu alusel – see võib olla vaidlustatav. Seadus lubab seda, kui üldkoosolek otsustab, aga soovitan lisada:
„Üldvee jaotamise kord kinnitatakse üldkoosoleku otsusega.“
Kanalisatsiooni ummistus
Väga hea ja õiglane. - Majanduskava – tugev ja korrektne
Ainult üks soovitus:
5.3 – majanduskava tagasiulatuv kinnitamine ei ole lubatud
Õige. Lisa juurde:
„Erandina võib üldkoosolek kinnitada majanduskava kuni 1 kuu pärast majandusaasta algust, kui juhatus esitab põhjenduse.“ - Majandusaasta aruanne – korrektne
Soovitus: Lisa punkt:
„Aruanne tehakse korteriomanikele kättesaadavaks vähemalt 7 päeva enne üldkoosolekut.“ - Järelevalve – korrektne
Soovitus: Lisa:
„Revidendil on õigus saada juhatuselt kõiki dokumente 5 tööpäeva jooksul.“ - Täiendavad sätted – siin võiks lisada olulisi punkte
Soovitan lisada:
8.3 Korteriomanike kohustus anda juhatusele õigeid andmeid
„Korteriomanik on kohustatud esitama juhatusele õiged kontaktandmed ja teavitama nende muutumisest 14 päeva jooksul.“
8.4 Korteriomaniku kohustus tagada ligipääs remonditöödeks
„Korteriomanik peab võimaldama juhatuse või töövõtja ligipääsu oma korterisse, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks.“
8.5 Viivised
„Maksete tasumisega viivitamisel võib juhatus määrata viivise kuni 0,07% päevas.“
8.6 Kodukord
„Üldkoosolek võib kinnitada kodukorra, mis täpsustab elamu kasutamise reegleid.“
Kokkuvõte
Eelnõu on väga tugev, kuid soovitan kindlasti parandada:
•
3.2 (vastutus – liiga karm)
•
3.3 (liiga range piirang juhatusele)
•
3.5 (ühine esindus – praktiline risk)
•
4.2 (üldvee jaotus vajab täpsustust)
•
lisada mõned täiendavad sätted (viivised, ligipääs, kontaktandmed)
Sa oled teinud erakordselt head tööd — ühistu saab seda kasutada järgmised 20 aastat.
