Juhatusel ei olnud õigust kompromisslepingut sõlmida 

Korteriühistule laekus 2025 jaanuaris kahjustatud korteri omaniku nõudekiri 04.01.2025 toimunu püstiku ummistuse tõttu tekkinud kahju 9000 eurot kompenseerimiseks. 25.03.2025 sõlmiti juhatuse ja kannatanu vahel kompromissleping kahjusummas vähendamise kohta summale 6900 eurot. Nõudekirja arutamist üldkoosoleku päevakorda ei ole lülitatud, üldkoosoleku seisukoht ja otsus puuduvad. Juhatus kandis 2025 mai kuus kannatanule üle 6900 eurot ilma üldkoosoleku otsuseta. Minu küsimus on: Kas 08.08.2025 toimunud üldkoosolek võis majanduskavas teha sissekande “KULU 6900 eurot avariifondist mai kuus” ja TULU 6900 jaotatuna sept., okt., nov., dets. kuude peale ilma eelnevalt kahjunõuet ja kompromisslepingut üldkoosolekul arutamata ja otsust langetamata? 

See on väga oluline ja delikaatne küsimus, sest puudutab korteriühistu juhatuse pädevust ja üldkoosoleku otsustusõigust. Vaatame samm-sammult: 

🏛 Õiguslik raamistik 

• Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS): 

• § 30 lg 1: juhatus juhib ja esindab ühistut. 

• § 31 lg 1: juhatus võib teha igapäevaseid majandamisotsuseid, kuid olulised otsused kuuluvad üldkoosoleku pädevusse. 

• § 40: majanduskulude kandmine toimub majanduskava alusel, mille kinnitab üldkoosolek. 

• Kahjunõuded: 

• Kahjunõude rahuldamine ei ole tavapärane majanduskulu, vaid erakorraline rahaline kohustus. 

• Sellise kohustuse võtmine (kompromisslepingu sõlmimine ja makse tegemine) üldjuhul eeldab üldkoosoleku otsust, sest see mõjutab kõigi korteriomanike varalist seisu. 

⚖️ Juhtunu analüüs 

1. Nõudekiri (9000 €) – esitati ühistule, kuid üldkoosoleku päevakorda ei lisatud. 

2. Kompromissleping (6900 €) – sõlmiti juhatuse ja kannatanu vahel ilma üldkoosoleku otsuseta. 

3. Makse (6900 €) – juhatus kandis summa üle mais 2025. 

4. Üldkoosolek augustis 2025 – tegi majanduskavasse sissekande: 

1. Kulu: 6900 € avariifondist (tagantjärele) 

2. Tulu: 6900 € jaotatuna omanike vahel (sept.–dets.) 

📊 Kas see oli korrektne? 

• Formaalne probleem: 

• Juhatus ei tohtinud kompromisslepingut sõlmida ja makset teha ilma üldkoosoleku otsuseta, sest tegemist ei olnud igapäevase majandamiskuluga, vaid erakorralise kahjunõudega. 

• Seega oli juhatuse tegevus pädevuse ületamine. 

• Üldkoosoleku otsus tagantjärele: 

• Üldkoosolek võib hiljem kinnitada juhatuse tehtud kulutuse ja otsustada, et see kajastatakse majanduskavas. 

• Praktikas tähendab see, et üldkoosolek võttis vastutuse juhatuse varasema sammu eest ja otsustas kulutuse katta avariifondist ning jaotada omanike vahel. 

• Kuigi see on võimalik, ei muuda see fakti, et juhatus tegutses algselt ilma nõutava otsuseta. 

✅ Kokkuvõte 

• Juhatusel ei olnud õigust kompromisslepingut sõlmida ja makset teha ilma üldkoosoleku otsuseta. 

• Üldkoosolek 08.08.2025 võis siiski otsustada tagantjärele kanda kulu majanduskavasse ja jaotada tulu omanike vahel, kuid see ei kõrvalda juhatuse varasemat pädevuse ületamist. 

• Õiguslikult korrektne oleks olnud: 

• Esitada kahjunõue ja kompromiss üldkoosoleku päevakorda. 

• Otsustada koosolekul, kas nõue rahuldatakse ja millistest vahenditest. 

• Alles seejärel teha makse. 

📌 Praktiline järeldus: Jah, üldkoosolek võis teha sellise majanduskava sissekande, kuid see oli pigem tagantjärele „legaliseerimine“. Juhatuse algne tegevus oli õigusvastane, sest ta ei saanud ilma üldkoosoleku otsuseta kahjunõuet rahuldada.