Teemaks on 4. jaanuaril 2025 avastatud korteri nr. 43 põrandate reostus, mis tekkis kanalisatsiooni ummistuse tagajärjel. Korteri omanik ise viibis pikemat aega korterist eemal, üürnikke ei ole võtnud, korterit jälgima oma äraoleku ajaks kedagi ei palunud, millega tekitas olukorra, kus korteri olukorda ei jälginud keegi. Kirjeldatud olukorra tekitamisega rikkus korteriomanik oma kohustusi. KrtS § 31 (5): Korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. KrtS §31 (1):  Hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15) Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (2-18-13649/57, p 16). (p 17) Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et selle korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Kui kahjustus lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi selle korteriomandi omanik vastutusest vabanemiseks tõendama, et tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav. Korteriomandist eemalviibimine ei vabasta korteriomanikku oma kohustusest korraldada korteriomandi valitsemist (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). (p 18). Alus: Kohtuasi number 2-19-9543.

Kahju hüvitamise nõude eesmärk on algse olukorra taastamine. Kui tekkinud kahju eest osutub vastutavaks püstikut kasutanud 5 korteriomanikku või korteriühistu, tuleb korter panna samasse olukorda, milles ta oleks olnud, kui talle ei oleks kahju tekitatud. Pöördvõrdena tuleneb siit ka see, et kahju hüvitamise nõude eesmärk ei saa olla süüdlase karistamine. Süüdlaselt ei saa välja nõuda rohkem kahju kui ta on tekitanud ning kahju hüvitamine ei tohi viia korteri 43 omaniku rikastumiseni vaid ainult algse olukorra taastamiseni.

On ilmselge, et korteri kahjustuse põhjustas kanalisatsioonipüstiku (kaasomandi) kasutamine viisil, milleks see ei ole ette nähtud, mis tähendab, et süüdi ei ole korteriühistu vaid kahjustatud korteri omanik KrtS § 31 lg 5 alusel ja 4 korteriomanikku, kes ei täitnud teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustust. VÕS § 138 (1)   Ühine vastutus kahju eest:

 Kui tekkinud kahju eest võivad vastutada erinevad isikud ja on kindlaks tehtud, et kahju võis tekitada neist igaüks, võib kahju hüvitamist nõuda neilt kõigilt. ………Õiglase otsuse peab tegema korteriühistu üldkoosolek või kohus. Kohus võib
õigluse põhimõttele toetudes määrata hüvituseks väiksema summa, kui oli
tegelik kahju või kulutused, või jätta see üldse määramata – näiteks juhul, kui
kahju või kulutuste suuruse on tinginud kaebaja enda süü.

VÕS § 139. (1) Kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

 VÕS § 140 lg1: Kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.

Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik või üks kaasomanikest. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. Kuna antud juhtumi puhul on ilmselge, et ummistuse said tekitada ja tegelikkuses tekitasidki vaid püstikut kasutanud korteriomanikud, ei saa kahju kannatanud 43. korteri omanik kahjunõuet korteriühistule esitada ja seeläbi kõiki ühistu liikmeid oma kohustuste rikkumises süüdistada.

  

**********