Lp Kalju Kutsar
kalju@valgejauiga.ee
KÜ SOO 2 juhatuse vastus nõudekirjale
digiallkirjastamise kuupäev
Edastasite KÜ SOO 2 juhatusele nõudekirja, milles andiste teada, et 04.jaanuaril 2025 ühistus
toimunud kanalisatsiooniummistuse tõttu sai olulisi kahjusid Pjotr Filatovile kuuluv korteriomand nr 43.
Kirjutate, et 43,19 m2 ulatuses tuleb välja vahetada põrand, paigaldada uued põrandaliistud,
vahetada osaliselt tapeet, asendada kolm ust ning kokku on tööde ja vajalike materjalide eeldatav maksumus 9567,49 eurot. Samas ei ole nõudekirjale lisatud mitte ühtegi hinnapakkumist kõnealuste tööde kohta ega ka muid tõendeid, mis eelnimetatud summat ja/või kulusid/kahjusid tõendaksid.
KÜ SOO 2 juhatus nõustub siinkohal, et selline kahetsusväärne intsident tõesti aasta alguses
ühistus aset leidis ja ühistu liikme omand ka kahjusid sai, kuid ei nõustu sellega, et kahju (vajalike materjalide ja tööde) maksumuseks on 9567,49 € või et tekkinud ummistuse eest vastutab n.ö ainuisikuliselt korteriühistu.
Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi
hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine s.h maja ühiskanalisatsiooni
hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib (teatud juhtudel) vastutada korteriühistu. Kuid KÜ juhatus on veendunud, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul siiski korteriomanik. Ja kui korteriomanik ise alaliselt kohapeal ei ela ning tal pole ka üürilisi, siis võibki tekkida olukord, mis juhtus ka k.a 4.jaanuaril.
KÜ SOO 2 juhatus leiab, et korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb esmalt välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest. KÜ SOO 2 juhatus kinnitab Teile, et korteriühistu ja selle juhatuse poolt on kõik vajalikud kohustused olnud alati täidetud ja selle tulemusel ei saanud korter nr 43 omanikule kahjusid tekkida.
Korterelamu kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis, seega oli/on kaasomandis ka ummistunud kanalitoru. Korteriomanikule tuleneb korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5 kohustus hoida korras ka kaasomandi eset, sh lasub omanikul kohustus jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda.
Korteriomanikul on seega kohustus hoida korras ka kaasomandisse kuuluvat
kanalisatsioonitorustikku, mis asub tema eriomandi piires. KÜ SOO 2 juhatus on arvamusel, et
kortermaja tehnosüsteemid on küll vanad, kuid mitte täielikult amortiseerunud. Ja kuna
ummistus võib tekkib üldjuhul siiski vaid korteriomanike tarbimiste ja toidujäätme vms
kanalisatsiooni laskmisel, siis sel korral sai suuramahulise kahju tekkimisel oluliseks see asjaolu, et korteris nr 43 ei viibinud nn õnnetuse toimumise hetkel mitte ühtegi inimest, kes oleks ummistuse algust näinud, tekkinud ohuolukorrast ühistu juhatust teavitanud või püüdnud olukorda ära hoida (korteriomaniku vastutus).
Viitate nõudekirjas Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 1. KÜ juhatuse arvates tuleneb nimetatud sättest kahju hüvitamise suuruse arvestamise põhimõte, mida nimetatakse diferentsihüpoteesiks. See tähendab pärast kahju tekitanud sündmust isiku varalise olukorra võrdlus selle hüpoteetilise olukorraga, mis oleks esinenud kahju tekitanud sündmuse ärajäämisel, aga näidates ära kahju tekitanud sündmuse kasuaalsed tagajärjed. Korteriomanike puhul peab kahju korral seega võrdluse aluseks võtma tema situatsiooni kahju tekkimise eelsel ja sellele järgneval perioodil. Selgitamaks välja olukorda, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud sündmus puuduks. VÕS § 127 lg 5 sätestab, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvestada igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekkimise tõttu. See põhimõte tuleneb otsest diferentsihüpoteesi kohaldamisest.
Õigusnormi eesmärgiks on välistada kannatanu rikastumine kahju tekitaja kahju hüvitamise
kohustuse läbi. See tähendab, et kannatanu ei tohi pärast kahju tekkimise aluseks olevat sündmust olla paremas olukorras, kui ta muidu oleks olnud. Sellega välistatakse ühtlasi ka kahju tekitaja karistamine kahju hüvitamise instituudi kaudu.
KÜ SOO 2 juhatus on küsinud erinevatelt ehitusega tegelevatelt ettevõtjatelt arvamust kõnealuse juhtumi kohta ning palunud hinnapakkumisi kahju saanud korteri taastamiseks, s.h on arvestatud ka Teie poolt loetletud töödega. Võrreldes nüüd ERLEKS Ehituse OÜ esitatud hinnapakkumist (vt manust), summas 6579,83€ ning nõudekirjas loetletud tööde ja materjali nn eeldatavat maksumust- 9567,49 € on nende kahe summa vahe ca 3000 eurot. On selge, et juba ainuüksi sellist kulude vahet ei pea ühistu juhatus mõistlikuks.
Lisaks toetub ka KÜ Soo 2 juhatus Riigikohtu praktikale ning leiab, et krt. 43 omanikule saaks ette heita kaasomandi eseme alalhoiu kohustuse rikkumist. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt tähendab see eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt 2-18-13649/57, p 16).
Samale lahendile toetudes leiab KÜ SOO 2 juhatus, et kuna reovee leke lähtus Pjotr Filatovile
kuuluv korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et
korteriomanik rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Seega peaks Pjotr Filatov vastutusest vabanemiseks tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav.
Eelöeldule tuginedes ei ole KÜ SOO 2 juhatus nõus korteriomanik Pjotr Filatovile ühistu rahadest hüvitama küsitavat summat.
Lugupidamisega
allkirjastatud digitaalselt
Vladimir Katšan
KÜ SOO 2 juhatuse liige
***************************