Parkimise korraldamine
Kuidas saab korraldada korteriomanike parkimist korteriühistu parklas?
Sellele küsimusele otsitakse vastust tihti ja vastus on alati ühesugune, lühike ja konkreetne: korteriühistu parklas saab korraldada parkimist kõigi korteriomanike kokkuleppel. Parkimise korraldusse puutuvaid küsimusi ei saa otsustada häälteenamusega korteriomanike üldkoosolekul või mingil muul moel.
Harju Maakohtu 23.09.2019 kohtumääruses tsiviilasjas 2-16-5173 OÜ J avaldus parkimiskorra kindlaksmääramiseks Xxxx kinnistul kirjutab kohus (p 28): Kohus selgitab, et KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, mistõttu on igal korteriomanikul seadusest tulenev õigus kasutada korterite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Nimetatud õigust saab üksnes välistada või piirata korteriomanike kokkuleppega. /…/ Kohus märgib, et KrtS ei näe ette parkimiskorra kindlaksmääramist korteriomanike häälteenamuse alusel /…/
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.11.2016 kohtumääruses 3-2-1-87-16 Margus Soonetsi, Carolina Hundi, Helin Pihlaku ja Heigo Pihlaku parkimiskorra kindlaksmääramise avaldus kirjutab kõrgem kohus (p 14): Kolleegium on varasemas praktikas selgitanud, et kinnistul parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine kaasomanike jaoks oluline küsimus, mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike üksmeel (AÕS § 72 lg-d 3 ja 5).
Varasem praktika millele Riigikohus viitab, on muuhulgas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.01.2011 kohtumäärus 3-2-1-151-10 M. G avaldus parkimiskorra kindlaksmääramiseks. Lahendi punktis 10 selgitab kõrgem kohus: Kolleegium leiab, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Eeltoodud järeldust toetavad ka AÕS § 72 lg-d 3 ja 5, mis sätestavad kaasomanikele kohustuse käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ning kohustuse mitte takistada teiste kaasomanike kaaskasutust. Kolleegium märgib lisaks, et viidatud asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetest tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus.
********
Kas korteriühistu koosolekut tohib salvestada?
Kui oled kahelnud selles, kas tohib koosolekut salvestada oma isikliku seadmega või mitte, siis allolev vastus korteriühistu näitel aitab edaspidi õigesti toimida.
Heaks tavaks ja erinevate probleemide ennetamiseks on mõistlik oma salvestav seade panna koosoleku ruumis nähtavasse kohta, et ka teised teavad salvestamise faktist. Kui aga kehtib kokkulepe, et salvestada ei tohi, kehtib see ka Sinu mistahes seadmetele.
Ilma teavitamata salvestamisel tuleb arvestada, et koosoleku sisu reprodutseerimist iseenda tarbeks ei saa kindlasti ükski seadus küll keelata, kuid salvestise jõudmisel kolmandate isikuteni võib kaasa tulla probleeme, sest enam ei ole tegemist isiklikuks otstarbeks salvestamisega ja kõik olukorrad, kuhu on kaasatud teised inimesed, ei ole enamasti enam sinu kontrolli all. See tähendab, et kuna sa ei tea, milline võib olla ühe *salvestise edasine võimalik teekond või kuidas kasutatakse salvestises olevaid isikuandmeid, on salvestise jagamises ainult juba vaid ühele teisele inimesele sees suur oht rikkuda kellegi õigusi või põhjustada talle kahju.
Kogu eelnev jutt kehtib Sinu individuaalse seade kasutamise puhul. Kui salvestamine toimub ühistu enda otsuse alusel, toimub see reeglina järelkuulamise võimaluse andmiseks ning sel juhul peavad salvestamise ja selle jagamise reeglid olema kokku lepitud ühistu üldkoosoleku otsusega.
Allikas: Andmekaitse Inspektsioon
********
Kas juhatuse liige on õiguslikult puutumatu?
Pealkirjas öeldu ei tähenda siiski seda, et juriidilise isiku juhatuse liige on õiguslikult puutumatu. Kui juhatuse liige rikub oma kohustust juriidilise isiku ees ja selle tõttu jääb juriidilisel isikul lasuv kohustus täitmata, vastutab juhatuse liige selle rikkumise eest juriidilise isiku enese ees.
Ülaltoodu tõendamiseks toon lihtsa näite: Kui korteriühistu jätab koristamata jääpurika, mille tulemusel algatatakse väärteo- või kriminaalmenetlust, siis vähemalt üldjuhul juhatuse liige isiklikult karistusõiguslikult selle eest ei vastuta. Küll aga tuleb kõne alla juhatuse liikme vastutus tsiviilõiguslikult korterite omanike ees.
Korteriühistu ei eksisteeri vaakumis. Kui korteriühistu jätab jääpurikad oma katuselt eemaldamata, siis on tegemist mõne inimese tegemata jäänud tööga. Praktikas heidetakse hoolsuskohustuse rikkumist sageli ette korteriühistu juhatuse liikmetele. Selline käsitlus on ka loogiline, sest juriidiline isik tegutseb oma juhatuse kaudu ning sellest tulenevalt on lihtne omistada juriidilise isiku tegu tema juhatuse liikmetele.
Siiski on riigikohus selgitanud, et juriidilise isiku ja tema juhatuse liikme kohustusi ei saa samastada ja üldjuhul juhatuse liige juriidilise isiku kohustuste täitmise eest isiklikult ei vastuta Tegemist ei ole absoluutse reegliga. Ka avalikus õiguses on norme, mis panevad juhatuse liikmele isikliku kohustuse teatud tegude tegemiseks. Tavaline näide sellest on maksukorralduse seaduse § 8 lõige 1, mis näeb ette, et juriidilise isiku seaduslik esindaja on kohustatud korraldama esindatava seadustest tulenevate rahaliste kohustuste tähtaegse ning täieliku täitmise.
See tähendab, et reeglina nõuab juhatuse liikme karistusõiguslik vastutus eraldi õiguslikku alust, mis paneks tegutsemiskohustuse juriidilise isiku kõrval ka juhatuse liikmele isiklikult. Seega ei saa juhatuse liikme käitumine vastata süüteokoosseisule, mis tunnistab karistatavaks üksnes juriidilisele isikule endale, mitte aga tema juhatuse liikmele suunatud tegutsemiskohustuse rikkumise.
Riigikohus on rõhutanud, et selline käsitlus kehtib üksnes juhul, kui isikule heidetakse ette konkreetse teo tegemata jätmist. Juhul kui juriidilise isiku juhatuse liige paneb ise toime mingi teo, siis on olukord teistsugune. Süüteokoosseisus kirjeldatud tegevuse eest vastutab üldjuhul iga isik, kes selle kohaselt käitub.
MTÜS § 32 lg 2: Juhatuse liikmed, kes on oma kohustuste rikkumisega tekitanud mittetulundusühingule kahju, vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest solidaarselt. Juhatuse liige vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.
*******
Kas haldusfirma oleks parem lahendus?
Korteriühistu haldamine ja kinnisvara hea seisukorra säilitamine eeldab, et juhatuse liikmel või liikmetel on aega ja tahtmist korteriühistu juhtimisse panustada. Igapäevane haldus nõuab aga üllatavalt palju suhtlemist teenusepakkujatega ja korteriomanikega, samuti avariide lahendamist ja võlglastega tegelemist. Kui korteriühistu juhatuses on vabatahtlikke, kes on valmis need tööd enda peale võtma, siis on täiesti võimalik iseseisvalt oma jõududega hakkama saada. Kui aga teadmisi või aega napib, on mõistlikum kortermaja haldamiseks palgata professionaalne kinnisvara haldaja.
Kinnisvarahaldur saab toeks olla nii igapäevaste teenuste tellimisel kui ka näiteks maja renoveerimisprojekti ettevalmistamisel ja teostamisel. Sageli on kinnisvarahalduritel juba väljakujunenud kontaktid, kellelt tellida teenuseid nagu muruniitmine, sise- ja välikoristus või prügivedu. Kui üldkoosolek on otsustanud, et maja tuleb väljast soojustada ja fassaad korda teha, siis ka nende pakkumiste võtmine ja tööde teostamisel silma peal hoidmine on sageli arvatust ajamahukam. Samuti peab olema valmis võimalikeks avariiolukordadeks, näiteks kui katus laseb läbi või keldris uputab – ka siin saab kinnisvarahaldur aidata asjad kiirelt ja operatiivselt lahendada, et juhatuse liikmed ei peaks ise nende küsimustega tegelema.
Juhatuse kohustuste hulka kuulub lisaks haldustegevusele veel korteriühistu rahaasjade korrashoidmine, mis nõuab paratamatult ka võlglastega tegelemist. Kui tarbitud kütte ja muude teenuste eest jäädakse võlgu juhuslikult, siis maksab inimene selle enamasti kiirelt esimese meeldetuletuse peale ära. Kui aga korteriomanikul on endal elus suuremad toimetulekuraskused või ta põhimõtteliselt ei tasu korteriühistu arveid, siis tuleb temaga juba süsteemsemalt tegeleda.
Rääkides haldusteenuse sisseostust, siis nähakse sageli selles täiendavat kulu. Tegelikult võib aga professionaalne teenusepakkuja hoopis aidata raha kokku hoida, sest tänu haldusteenuse pakkuja kontaktvõrgustikule on võimalik igapäevaseid teenuseid ja suuremaid töid sageli sisse osta soodsamate hindadega kui neid üksiku korteriühistuna tellides. Tihti on kinnisvarahalduril juba ka üsnagi selge pilt piirkonnas tegutsevatest heakorra- ja ehitusettevõtetest ning nende hinna-kvaliteedi suhtest. Nii võib kinnisvarahalduri palkamine kokkuvõttes aidata korteriühistul hoopis rahalist säästu saavutada.
***********