Eessõna. Tegemist on põhikirja eelnõuga. Tekstis on välditud seaduse ümberkirjutamist. Kuna seadustega on korteriühistu tegevus piisavalt reguleeritud, on põhikirjas reguleeritud vaid küsimusi, mida seaduste sätted lubavad reguleerida. Uue põhikirja vastuvõtmine on tingimata vajalik. Sulgudes on märkused ja viited seadusele. PALUN TUTVUGE JA KUJUNDAGE OMA ARVAMUS.
1. Üldsätted
1.1 Korteriühistu ametlik nimi on Soo tn 2 korteriühistu (edaspidi „Ühistu“). Registrikood 80068756. Täiendav nimi: KÜ Soo 2. Postiindeks 68204.
1.2 Ühistu eesmärgiks on korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine. Ühistu valitseb aadressil Valga linnas Soo tn 2 asuvat elamut ja selle juurde kuuluvat maatükki ning sellel asuvaid rajatisi.
1.3 Ühistu on eraõiguslik juriidiline isik. Ühistu liikmeteks on kõik Valgas, Soo tn 2 korteriomanikud.
1.4 Ühistu majandusaasta algus on 01. jaanuar ja lõpp 31. detsember.
1.5 Koos eriomandi loomise kokkuleppega võivad kinnisasja kaasomanikud sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. (KrtS § 5)
1.6 Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriomanikest või nende esindajatest. (MTÜS § 23)
2. Korteriomanike üldkoosolek. (Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse KrtS-le lisaks ka MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5 ja lõikes 2, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 sätestatut).
2.1 Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. (KrtS § 20 (2) lubab sätestada ka teisiti)
2.1.1 Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab erakorralise üldkoosoleku kokku kutsuma ka siis, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/20 korteriomanikest. ( MTÜS § 20 (3) lubab ka väiksemat esindatust). Üldkoosoleku kokkukutsumise tähtaeg on vähemalt 7 päeva (MTÜS 20 (5) lubab tähtaega pikendada)
2.1.2 Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. (MTÜS § 20 prim (2). Liikmed võivad antud õigust kasutada mitte hiljem kui 3 päeva pärast üldkoosoleku kutse avaldamist (MTÜS § 20 prim (3).
2.1.3 Kui esmane üldkoosolek osutub otsustusvõimetuks kvoorumi puudumise tõttu, kutsub juhatus kokku sama päevakorraga uue üldkoosoleku, mille korduv kokkukutsumine ei ole lubatud. Vajadusel kutsutakse kokku järgmine esmane üldkoosolek, mille päevakord on muudetud ja/või korteriomanikud paremini informeeritud. Korduvkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust.
2.2 Üldkoosoleku kokkukutsumise teates avaldatakse koosoleku läbiviimise aeg, koht ja juhatuse poolt määratud päevakord ning ühistu liikmete nõutud päevakorra täiendus koos põhjenduse ja otsuse eelnõuga. (MTÜS §20pr (1))
2.3 Üldkoosoleku kokkukutsumise teade ja dokumentidega tutvumise kord avaldatakse teadete tahvlil vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist. (MTÜS § 20 (5). (NB! Seda võib ka muuta). Korteriomanikele, kes ei ela Soo tn. 2 elamus, edastatakse üldkoosoleku kokkukutsumise kutse ja koosolekul vastuvõtmisele/kinnitamisele/otsustamisele kuuluvad dokumendid: põhikirja eelnõu, majandusaasta aruanne, majanduskava ja teised arutamisele tulevad dokumendid ning koosolekule vastuvõtmiseks pakutud otsuste tekstid e-posti teel. (MTÜS § 20 lg 6)
2.4 Sama isiku poolt volikirja alusel esindatavate korteriomanike lubatud määr on 2 (kaks) korteriomanikku. (KrtS § 22 (5) lubab määra muuta)
2.5 Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. (KrtS § 35 lg 1)
2.6 Korteriomanike üldkoosolekul on igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. (§ 22 (1)
2.7 Üldkoosoleku protokoll tehakse kõikidele korteriomanikele teatavaks 14 kalendripäeva jooksul. Protokollitud otsused avalikustatakse kodulehe vahendusel või teadete tahvlil 7-e kalendripäeva vältel. (NB! See on täiendav säte).
2.8 Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata (KrtS 21 lg 3 )
2.8.1 Üldkoosolekut kokku kutsumata koosolek on otsustusvõimeline kui osalejate arv vastab põhikirja p. 2.1 nõuetele, otsuste vastuvõtmine toimub häälteenamuse alusel.
2.8.2 Kokku kutsumata koosoleku puhul saadetakse korteriomanikele otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
2.8.3 Minimaalne tähtaeg otsuse eelnõu kohta oma seisukoha esitamiseks on seitse päeva.
(Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks KrtS-le ka MTÜS § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 sätestatut)
3.1 Juhatusel võib olla 1 – 5 liiget. (KrtS § 24 lg 2). Juhatuse liikmed valitakse üldkoosoleku poolt häälteenamuse alusel.
3.2 Juhatuse liige vastutab tehingu eest, kui ta on rikkunud hoolsuskohustust. Ilma juhatuse kollegiaalse otsuseta ühistu nimel teostatud tehingud ja/või võetud kohustused loetakse konkreetse juhatuse liikme isiklikuks kohustuseks, kui üldkoosolek käsitletavat tehingut/kohustust heaks ei kiida.
3.3 Juhatus võib sõlmida lepinguid majanduskavas ettenähtud kulutuste piires. Majanduskava ületavad kohustused vajavad üldkoosoleku poolt majanduskava muutmise otsust.
3.4 3.4 Juhatuse esimehega sõlmitakse juhatuse esimehe (juhatuse liikme) leping, mille kinnitab üldkoosolek. Tasu suuruse määrab üldkoosolek lähtudes isiku kvalifikatsioonist ja majanduskavas fikseeritud tööde mahust. Tasu võib määrata ka tagasiulatuvalt. (MTÜS § 28.1 lg.1)
3.5 Juhatuse liikmed esindavad korteriühistut ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang ainult siis, kui see on kantud registrisse. (MTÜS § 27 lg 2)
3.6 Ühistu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui üldkoosolek tehingut heaks ei kiida. See ei kehti tehingu kohta, mis tehakse ühistu igapäevases majandustegevuses majanduskava ja teenuste turuhinna alusel. (MTÜS §27 lg 5).
3.7 Juhatuse esimees valitakse juhatuse koosolekul korteriühistu juhi koolituse läbinud isikute hulgast tähtajaliselt 1 – 3 aastaks. (MTÜS §28. (1.1) ja KrtS § 24 lõige 1). Koolituse läbimise tõendi olemasolu tehakse üldkoosolekule teatavaks enne juhatuse liikmete valimisi. Koolitust mitteläbinud kandidaadi võib valida juhatuse esimehe kohale katseajaga kuni üks aasta.
3.8 Juhatus annab korteriomanikele vajalikku teavet juhtimise kohta ja esitab nende nõudmisel aruande rahaliste vahendite kulutamise ja reservfondi muutuste kohta. ( MTÜS §28 lg 5)
3.10 Üldkoosolek määrab juhatuse tegevuse üle järelevalve teostamiseks revidendi, kes avaldab üldkoosolekule juhatuse tegevuse kohta arvamuse. (MTÜS § 34)
4. Majanduskulude jaotamine korteriomanike vahel.
4.1 Korteriühistu esitab ühistu liikmele andmed (nt. arve kujul) üldkoosoleku otsuse ja majanduskava alusel tehtava ettemakse ja kommunaalmaksete kohta iga kuu seitsmendaks kuupäevaks. Maksete tasumise tähtaeg on arvestuskuu viimane kuupäev (KrtS § 40 lg 2).
4.1.1 Külma vee kulu tehakse kindlaks veearvestite näitude alusel. Korterites tarbitud vee ja “üldvee” koguse õige arvestuse tagamiseks fikseeritakse veearvestite näidud kuu viimase päeva hommikul ja esitatakse juhatusele sama päeva jooksul. Näitude mitteesitamisel võib juhatus määrata tarbimise hinnanguliselt.
4.2 Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades toimub majanduskulude jaotamine korteriomanike vahel järgmiselt:
halduskulud – korteriomandi 1 m2 kohta;
hoolduskulud – korteriomandi 1m2 kohta;
maksed remondifondi – korteriomandi 1m2 kohta;
üldelekter – korterite arvu (55 korterit) põhjal;
küte – korteriomandi 1 m2 kohta;
üldvesi – jaotamise kord kinnitatakse üldkoosoleku otsusega;
vesi ja kanalisatsioon – vastavalt tegelikule tarbimisele korteri veearvesti näitude alusel;
Kanalisatsiooni ummistusest tekkinud kulud kantakse sõltuvalt ummistuse kohast:
1) püstikus – püstikut kasutavate korterite vahel võrdselt;
2) tänava kanalisatsioonis – korteriomandi 1 m2 kohta.
prügivedu– korteriomandi 1 m2 kohta;
valvekaamerate tasu – jaotatakse korteriomanike kokkuleppe alusel. Puudega inimese sõidukikaardi esitamisel – tasuta.
4.3 Korteriomanike kokkuleppe puudumisel toimub majanduskulude jaotamine KrtS § 40 (1) sätete alusel.
5. Majanduskava.
5.1 Imperatiivselt sätestatakse, et ainult korteriühistu üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi võib korteriühistu majandamiskuludena teha. Majanduskavas määratakse kindlaks kaasomandi eseme majandamise kulud järgmiste kululiikide lõikes:
5.1.1 halduskulud (juhatuse liikme palgafond, raamatupidaja palgafond, kantseleikulud, pangateenustega seotud kulud, koolituskulud ja õigusabi kulud, audiitori või revisjoni kulud, halduslepingu maksumus täisteenuse ostmise puhul);
5.1.2 hoolduskulud (hooldustöötajate palgafond, töövahendite, materjalide, üldelektri ja üldvee maksumus ning hooldusfirmadega sõlmitud lepingukohased hoolduskulud);
5.1.3 remondifond (elamu remondikulud),
5.1.4 Laenu tagasimakse (laenu teenindamise kulu vastavalt laenulepingu tingimustele ja tagasimakse graafikule);
5.1.5 Reservkapitali sissemaksed).
5.2 Majanduskavas näidatakse soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning üldelektri hinnad ja nende tarbimise orienteeruvad kogused majanduskava kehtivuse perioodil.
5.3 Tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine toimub pärast kulude suuruse selgumist, mistõttu näidatakse majanduskavas ainult ülejäänud kulude suurus.
5.3 Juhatus esitab majanduskava üldkoosolekule kinnitamiseks enne majandusaasta algust. Majanduskava tagasiulatuv kinnitamine ei ole lubatud. Erandina võib üldkoosolek kinnitada majanduskava kuni 1 kuu pärast majandusaasta algust, kui juhatus esitab põhjenduse.
5.4 Kui kehtivas, üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskavas, on kava erakorraline pikendamine mingi ajaperioodi võrra lubatud, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kinnitamiseni. (Täiendav säte)
5.5 Kehtivat majanduskava võib üldkoosolek korrigeerida juhatuse ettepanekul.
5.5 Deebetkaart ühistu kontole. Pank väljastab deebetkaardi ühistu kontole üldkoosoleku vastava otsuse alusel. Üldkoosolek teeb otsuse, kellele juhatuse liikmetest usaldatakse kaarti kasutamine ja milliste kulude katmiseks võib kaarti kasutada.
Majandusaasta aruanne.
6.1 Majandusaasta aruande koostamise eest vastavalt Raamatupidamise Toimkonna juhendi RTJ 14 ja Eesti hea raamatupidamistava kohaselt vastutab juhatus, pöörates enim tähelepanu tegelike rahaliste kulutuste õigele ja detailsele esitamisele.
6.2 Aruande lisades esitatakse informatsioon korteriomanikelt laekunud tasude (haldustasud, hooldustasud, remonditasud, reservfond jne) kohta, vahendatud tasud kütte, üldelektri, vee ja kanalisatsiooni, prügiveo jne. eest ning toetustest laekunud tulu ja kulu projektide lõikes.
6.3 Aastaaruandele lisatakse korteriühistu raamatupidamise aastaaruande revisjoni arvamus.(KrtS § 51 lg 2). Aruanne tehakse korteriomanikele kättesaadavaks vähemalt 7 päeva enne üldkoosolekut
7. Järelevalve.
7.1 Järelevalvet juhatuse tegevuse üle teostab üldkoosoleku poolt määratud revisjon või audiitor (MTÜS §-s 34). Revidendil on õigus saada juhatuselt kõiki dokumente 5 tööpäeva jooksul.
8. Täiendavad sätted (Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega (§ 17)
8.1 Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomaniku huvidest.
8.2 Korteriomanik on kohustatud esitama juhatusele õiged kontaktandmed ja teavitama nende muutumisest 14 päeva jooksul
8.3 Korteriomanik peab võimaldama juhatuse või töövõtja ligipääsu oma korterisse, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks.
8.4 Maksete tasumisega viivitamisel võib juhatus määrata viivise kuni 0,07% päevas.
8.5 Üldkoosolek võib kinnitada kodukorra, mis täpsustab elamu kasutamise reegleid.
Juhatuse liikmete allkirjad:
Vladimir Katšan ………………………………………..
Maido Koemets ………………………………..
Põhikiri on vastu võetud KÜ Soo 2 üldkoosoleku poolt ……. …………….. 202….
8.2 (SIIN ootame ettepanekuid täiendavate sätete lisamiseks).
Eelnõu koostas 2023 a. Eino Rebane
Kontaktid: Eino koduleht: https://www.einorebane.ee; e-post: einorebane@gmail.com; telefon 5047840.
